Обеспечение инвестиций.

Сразу оговорюсь, что спорных вопросов (на первый взгляд) в ситуации нет. нужен "мозговой" штурм.
Ситуация:
А имеет в собственности здание, часть которого (этаж) через полгода продаст Б.
Б уже сейчас "помогает" А проводить реконструкцию здания (замена окон, замена системы отопления, водопровод, канализация, вентиляции система, электроснабжение, электросети, ОПС, асфальтирование прилег.территории, ремонт кровли, установка лифтов, главный вестибюль и кафе (право собственности за А). Примерный объем вложений от 20 до 30 % по каждому пункту. Такой большой объем вложений подразумевает договоренность Б и А о совместном пользовании оборудованием/благоустроенными помещениями. В целях ухода от НДС этаж будет приобретаться через вхождение А (с этажем) в Б, с последующим выходом (увеличение уставного капитала-выход-уменьшение уставного с выплатой действительной стоимости доли, равной стоимости этажа).
Б переживает, что вложив сейчас деньги, в случае продажи остальной, оставшейся за А, части здания компании В, Б не гарантирована защита ее фин.вложений (сумма - около 400 т.уе), а равно и пользование энергией, водой, лифтами и главным входом без дополнительной платы.
Вопросы:
- у кого на балансе будет числиться совместно приобретенное оборудование (лифты, котельные, пр...)
- как сохранить "сервитут" на лифт и главный холл, кафе (при том, что все это есть и на выкупаемом Б этаже, даже -отдельный вход)
- как вариант - продумать возможность получить обратно с А свои 400 штук, или поставить его правопреемника, В, в такое положение, когда ему было бы выгоднее сохранить текущее положение дел.

П.с.
Мной рассматривались все "суразные" и несуразные варианты. Но нужен свежий взгляд. Пишите, если будете обсуждать то, что я уже предлагал, сразу прокомментирую.

Хороший вопрос. Ну, давай штурмовать:D
1) Установить режим ОДС на объекты общего пользования. Состряпать договор, назвать его инвестиционным контрактом (Закон № 39-ФЗ об инвестициях позволяет делать абсолютно все). В этом варианте возникают спорные ситуации по налогам, можно потом обсудить.

2) Пойти напролом. Договор, где оговариватся все "проблемные" права, срок 100 лет.

3) 400 тонн оформить как заем до востребования и обеспечить залогом остальной части здания. (Это к вопросу о возможной продаже здания компанией А).

Далее приводятся выдержки из моей докладной записки начальству. Прошу извинить за обилие дефиниций, у многих намозоливших ухо - подчистил как мог.
-----------
Предложения: размер материальных вложений (финансового участия) при проведении ремонтных работ может быть закреплен в следующих формах - залог, установление обременений, права из долевого участия, совместная деятельность по поддержанию работоспособности систем обеспечения и/или надлежащего состояния здания (простое товарищество). Выбор зависит от желания:
- вернуть вложенные средства при изменении условий, либо;
- получить бессрочное право на пользование ресурсами.
Положение «либо» - потому, что одного варианта, в равной степени обладающего двумя элементами защиты инвестиций, официально - нет. Косвенное регулирование (механизмами каждым видом обременения) позволяет при каждой из схем установлением каких-либо ограничений соблюсти баланс двух условий.

ЗАЛОГ
(договор займа, обеспеченный залогом – схема, предоставляющая возможность вернуть все вложенные деньги)

Залог возникает в силу письменного договора о залоге (в дополнение к договору займа), прошедшего государственную регистрацию (нотариус и ГБР).
Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором. В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Право залога возникает с момента заключения договора о залоге (залогом может выступать отдельное помещение, оборудование, либо совокупность).
При такой форме защиты инвестиций, Кредитор (Б) 100% решает задачу возврата вложенных средств. Процентами за пользование кредитом могут быть зачтены платежи на воду, электричество, оплата «пользования проходом через главный вестибюль, аренда лифтов» и т.п. Если помещение ликвидно (например, помещение водомерного узла с оборудованием), в случае продажи своей части имущества, А столкнется с необходимостью либо полностью выплатить нам сумму займа, либо перевести долг на нового собственника, сохранив условия Договора (договоренность между ними, с согласованием нашей стороны).
Считаю, что сумма займа должна быть немного выше реальной стоимости помещения, чтобы А (или правопреемнику) было невыгодно «выкупать» залог.
Таким образом, эта схема позволяет регулировать отношения сторон по использованию ресурсов и защищает инвестированные средства даже при смене собственника остальной части здания. Откровенными минусами схемы является срочность договора, хотя срок возврата кредита может быть 50...-99 лет.
---------
Эта схема не устраивает А, по понятным причинам - не хотят себя "ограничичвать".
---------

ОБРЕМЕНЕНИЕ
(установление сервитутов в тексте договора купли продажи (или – инвестиционного)
Применительно к нашему случаю, обременение чем-либо придется придумывать на каждом этаже, чтобы запись была добавлена во все свидетельства о праве собственности А. Сервитут обеспечивает сохранение наших прав на снабжение, пользование ресурсов, проход/проезд через территории других собственников (А или ее правопреемники).
Минусы:
- обременение сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим помещением.
- собственник объекта недвижимости, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.
- невозможно вернуть вложенные деньги.
- мы не сможем влиять на решение собственника помещений и/или конструкций (в реконструкцию которых мы вкладывали деньги), на сохранение произведенных улучшений.
- мы не получаем права на водо-, электроснабжение по себестоимости (в силу закона).
Плюсы:
- подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (ГБРом).
- сохраняется в случае перехода прав на недвижимое имущество, обремененное этим сервитутом, к другому лицу.
Как вывод – самая неудачная форма защиты наших интересов: кроме «договорного шантажа» («мы» – не ходим по вашим этажам, «вы» - с нас деньги не берете за воду), плюсов нет.
------------
На сегодняшний день - не актуально, т.к. договор купли продажи (или как вариант - инвестиционный), заменены на учредительный, в котором никакие дополнительные условия не пропишешь.
------------

ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
(совместное право собственности на реконструируемые помещения, оборудование)

Установление долевой собственности регистрируется на основании договора (например – купли/продажи, с обязательной регистрацией ГБРом), по которому помещением (-ями) (предварительно следует выделить в отдельный кадастр) владеют два и более лиц.
Следует учесть, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ГК РФ (т.е. – например, при продаже предложить сособственнику выкупить долю в преимущественном порядке).
Таким образом, инвестированные средства получают реальный эквивалент – метры недвижимости (либо - соответствующий процент в приобретенном оборудовании, но остается открытым вопрос о балансовой принадлежности такого оборудования). Дополнительным «плюсом» может считаться возможность влиять на качество и состав производимых работ (работы производятся обоюдным согласием собственников). Минусы – все решается совместным согласием, так что при отсутствии соглашения, например – об использовании помещения, мы просто становимся совладельцем «мертвых» метров недвижимости. Несколько смягчить ситуацию может подписание Договора об использовании совместного имущества, где от первого до последнего дня владения будут расписаны права и обязанности сторон (например: обязуемся делать то-то и то-то), предусмотрев обязательное уведомление возможного нового собственника о наличии такого обязательства.
Можно также рассмотреть установление режима общей совместной собственности. Разница будет в том, что доля не будет выделена в натуре, а в «процентах». Если рассматривать вариант совместной собственности, нам
выгоднее общая, чем долевая.
-----------
Следует учесть, что на сегодняшний день этаж почти переоформлен в отдельный кадастр
-----------

ПРОСТОЕ ТОВАРИЩЕСТВО
(договор, решающий проблемы совместного использования помещений и оборудования, эксплуатационного обслуживания)

В чем-то режим участников простого товарищества схож с режимом сособственников.
По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами.
Ведение бухгалтерского учета общего имущества товарищей может быть поручено ими одному из участвующих в договоре простого товарищества юридических лиц (нам выгодно, чтобы это были мы). Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. Обязанности товарищей по содержанию общего имущества и порядок возмещения расходов, связанных с выполнением этих обязанностей, определяются договором простого товарищества.
При совместном ведении дел для совершения каждой сделки требуется согласие всех товарищей. Решения, касающиеся общих дел товарищей, принимаются товарищами по общему согласию, если иное не предусмотрено договором простого товарищества.
Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.
Договор простого товарищества может быть бессрочным, на место выбывшего товарища могут приниматься новые лица.
Ограничений по содержанию договора простого товарищества не много. Значит, если составить договор, со множеством жестких условий, получается механизм, который защищает наши инвестиции «действием», гарантируя совместное участие в работах по содержанию и ремонту здания, использованию ресурсов.
-----------
Идеально, но только никто не пойдет (ни А ни Б) на "двойную бухгалтерию". Да и уже окончательно принято решение, что этаж передается в качестве вклада в уставный капитал, следовательно вроде как уже передан юрлицу отдельному.

Нууу, вы и понаписали. Я пока дочитал до конца (с трудом), забыл про что было в начале.
А посему начнем с простого товарищества.

Цитата:

Идеально, но только никто не пойдет (ни А ни Б) на "двойную бухгалтерию". Да и уже окончательно принято решение, что этаж передается в качестве вклада в уставный капитал, следовательно вроде как уже передан юрлицу отдельному.

Под "двойной" бухгалтерией имеется в виду отдельный учет имущества товарищей? Неужели так сложно? Никаких операций же не будет.
Этаж пусть себе передается. В товарищество Б вносит то, что уже внес (ремонт стоимостью 400000 тыс.). А вносит отремонтированное имущество (или права пользования им) и в довесок деловую репутацию.
А вот над договором простого т-ва (сам текст) стоит очень серьезно думать.

Буду читать дальше.

Насчет простого товарищества такие сомнения:
- как заставить войти в товарищество Б?
- при выходе из товарищества, А может забрать все обратно.
- имущество приобретается сейчас, работы приобретаются сейчас - все ложится на баланс А.

Цитата:

- как заставить войти в товарищество Б?

никак:(

Цитата:

при выходе из товарищества, А может забрать все обратно.

Не факт. Договор должен быть срочным (100 лет). Вклады поделить 10 к 90. Тогда при выходе А будет возмещать убытки.

Агааа...

Гм. Но вот если А желает продать остальные этажи В, а из товарищества выходить не будет - в чем же наши гарантии?

Ведь В никак от нас (АиБ) не зависит!

Я думаю, что внесение в ПТ обременяет имущество. Особенно, если в договоре прописать поподробнее, что все товарищи имеют право пользования, еще чего-нибудь придумать.