Продажа вклада по договору долевого участия в строительстве жилого дома

Организация заключила договор долевого участия в строительстве жилого дома. Затем продаёт свою долю по цене, выше стоимости приобретения (для того и покупали). При продаже что является объектом обложения НДС?

IMHO, аргументы можно подобрать под 3 варианта:

1) весь оборот – в случае, если недостроенная квартира судом будет признана имущественным правом, а не вкладом по договору простого товарищества (гл.55 ГК РФ), поскольку в тексте договора не указывается, что стороны заключили соглашение для достижения общей цели посредством ведения совместной деятельности. Одна сторона преследует цель получения квартиры, другая – денежных средств за неё. Кроме того, при реализации вкладов нельзя воспользоваться освобождением, предоставленным НК РФ, ст.149, п.2, пп.12 при продаже долей в уставном (складочном) капитале организаций, паев в паевых фондах кооперативов и паевых инвестиционных фондах.

2) объект – разница между стоимостью первоначального взноса и продажной стоимостью вклада, поскольку передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества при участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, не признаётся реализацией (НК РФ, ст.39, п.3, пп.6). Договор долевого участия в строительстве судами признаётся по сути договором простого товарищества (глава 55 ГК РФ). Операция же по продаже вклада от налогообложения по НДС не освобождена. Тут подвох – ведь вклад возвращается не товариществом, а третьим лицом, поэтому применение нормы спорно.
При этом не применимы следующие случаи, в которых НДС платят с разницы между продажной и покупной стоимостью:
а) Ст. 154, п. 3. При реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного налога, налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества, определяемой с учетом положений статьи 40 настоящего Кодекса, с учетом налога, акцизов (для подакцизных товаров и подакцизного минерального сырья) и без включения в нее налога с продаж, и стоимостью реализуемого имущества (остаточной стоимостью с учетом переоценок).
б) Ст.155, п. 2. Налоговая база при реализации новым кредитором, получившим требование, финансовых услуг, связанных с уступкой требования, вытекающего из договора реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых подлежат налогообложению, определяется как сумма превышения сумм дохода, полученного новым кредитором при последующей уступке требования или прекращении соответствующего обязательства, над суммой расходов на приобретение указанного требования.

3) вообще нет объекта, поскольку при заключении договора долевого участия НДС не уплачивается (отдельный вопрос, насколько правомерно, о переквалификации такого договора я знаю только для целей закона о защите прав потребителя (постановление ФАС СЗО от 27 февраля 2002 года Дело N А13-5177/01-19)). Следовательно, если продажа будет оформлена договором уступки права требования, объекта налогообложения не возникнет.

Каково мнение коллег?