Вид для печати
ПРивет всем.
Может ли Арендодатель увеличить размер арендной платы по долгосрочному договору аренды, в односторннем порядке, если в договоре на момент его подписания, стороны договорились в каких случаях ар. пл. м.б. увеличена, насколько (порядок ее расчета), -вообщем пришли к соглашению?
А если нельзя, то можно ли прописать в договоре условие о том, что в случае отказа АРендатора от подписания соответств. доп. соглашения АРендодатель расторгает договор в односторннем порядке ну и т.д.
ГК, ст.614 "..3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год..."
Все из того же Обзора.
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
Имхо, если в данном случае в договоре предусмотрено:То, согласно Обзору, это не увеличение арендной платы, а «исполнение данного условия». Так?:)Цитата:
в каких случаях ар. пл. м.б. увеличена, насколько (порядок ее расчета)
По-моему, так
По-моему, так
И еще:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Я все-таки придерживаюсь мнения, что "при применении п...." не равнозначно с "всегда". И все-таки если в договоре установлена возможность изменения арендной платы, то "не чаще одного раза в год" здесь не применяется
Помогите пожалуйста найти поставноление ФАС ВОлго-Вятского округа от 06.09.2004 г. №А29-508/2004-2э
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
от 6 сентября 2004 года Дело N А29-508/2004-2э
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе: председательствующего Конкиной И.И., судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю., при участии ответчика - Белоусовой И.В. (паспорт 87 01 306783 выдан УВД города Сыктывкара 29.10.2001) и ее представителя Васильева А.А. по доверенности от 04.03.2003, рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Белоусовой Инны Владимировны на решение от 15.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 23.06.2004 по делу N А29-508/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми, принятые судьями Козловым О.Г., Дончевской О.А., Вакулинской М.В., Каменевым А.Л., по иску общества с ограниченной ответственностью "Совладелец-Плюс" к индивидуальному предпринимателю Белоусовой Инне Владимировне о взыскании 292731 рубля арендной платы и
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Совладелец-Плюс" (далее - ООО "Совладелец-Плюс") обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к индивидуальному предпринимателю Белоусовой Инне Владимировне о взыскании задолженности в сумме 292731 рубля за аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: город Сыктывкар, улица Первомайская, 72, образовавшейся за период с марта по декабрь 2003 года.
Заявленные требования основаны на статьях 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязательство по оплате арендованного имущества.
Решением от 15.04.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.06.2004, суд, руководствуясь статьями 309, 452, 614 (пунктом 1) Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.3 договора аренды, удовлетворил иск частично и взыскал в пользу истца 69390 рублей арендной платы из расчета 600 рублей за один квадратный метр. В остальной части иска суд отказал, признав неправомерным увеличение размера арендной платы до 1500 рублей.
Не согласившись с принятыми судебными актами, предприниматель Белоусова И.В. обратилась в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просила отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части взыскания задолженности по арендной плате в связи с неправильным применением норм материального права и отказать в иске.
По мнению заявителя, согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью и на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации. Соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды нежилых помещений относительно увеличения размера арендной платы не было зарегистрировано, поэтому оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным и начисление оплаты за помещения из расчета 600 рублей за квадратный метр произведено ошибочно.
В судебном заседании заявитель и его представитель поддержали доводы жалобы.
ООО "Совладелец-Плюс", извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание. В отзыве отклонило доводы жалобы и просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Законность решения и постановления апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Коми по данному делу проверена Федеральным арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, заслушав заявителя жалобы и его представителя, окружной суд не установил оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 01.01.2002 ЗАО "Твид" (арендодатель) и предприниматель Белоусова И.В. (арендатор) заключили договор аренды N 10 нежилых помещений общей площадью 50,5 квадратного метра, находящихся в здании Дома быта по адресу: город Сыктывкар, улица Первомайская, 72.
Согласно пункту 2.1 договора арендная плата за пользование арендуемым помещением составляет 10686 рублей в месяц, из расчета 300 рублей за квадратный метр помещений N 17, 18 третьего этажа (25,7 квадратного метра) и 120 рублей за квадратный метр подвального помещения N 19 (24,8 квадратного метра).
В пункте 2.3 стороны предусмотрели, что арендная плата может быть увеличена арендодателем в одностороннем порядке в случае удорожания со стороны третьих лиц оказываемых ими услуг. Арендодатель обязан предупредить арендатора об увеличении арендной платы не позднее чем за 10 дней до такого изменения.
Арендодатель в письме от 22.10.2002 N 122 уведомил арендатора о повышении арендной платы за квадратный метр до 600 рублей с 01.11.2002 с приложением расчета стоимости, обосновав увеличение размера арендной платы ростом эксплуатационных затрат. Как видно из документов, предприниматель Белоусова И.В. согласилась с увеличением размера арендной платы и с ноября 2002 года по март 2003 года производила арендные платежи ЗАО "Твид" из расчета 600 рублей за квадратный метр.
В период действия договора право собственности на арендованные помещения перешло к ООО "Совладелец-Плюс", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 26.03.2003 N 176449.
20.05.2003 ООО "Совладелец-Плюс" и предприниматель Белоусова И.В. подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2002 N 10, согласно которому изменился арендодатель и уменьшена арендуемая площадь - до 25,7 квадратного метра.
С апреля 2003 года арендатор стал оплачивать арендные платежи за указанную площадь из расчета 300 рублей за квадратный метр, это явилось основанием для обращения арендодателя в суд с иском о взыскании с арендатора образовавшейся задолженности по арендным платежам.
Разрешив спор, арбитражный суд правомерно взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с апреля по декабрь 2003 года в сумме 69390 рублей, исходя из размера арендной платы - 600 рублей за квадратный метр.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. На основании пункта 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.
Из материалов дела следует, что стороны воспользовались предоставленной законом возможностью установления иного, чем по их соглашению, порядка изменения арендной платы, предусмотрев в пункте 2.3 договора право арендодателя в одностороннем порядке увеличивать арендную плату, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора в десятидневный срок до такого изменения. При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы.
Довод заявителя жалобы о том, что размер арендной платы мог быть изменен только путем составления одного документа, подписанного сторонами и зарегистрированного в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отклоняется как не соответствующий требованиям закона и материалам дела.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя. Определение третьей инстанции от 16.08.2004 в части предоставления заявителю жалобы отсрочки уплаты государственной пошлины следует считать утратившим силу.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 и 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 15.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 23.06.2004 по делу N А29-508/2004-2э Арбитражного суда Республики Коми оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Белоусовой Инны Владимировны - без удовлетворения.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Белоусовой Инны Владимировны в доход федерального бюджета 1340 рублей 85 копеек государственной пошлины по кассационной жалобе. Арбитражному суду Республики Коми выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
КОНКИНА И.И.
Судьи
БАБАЕВ С.В.
ПАВЛОВ В.Ю.
B@lex, спасибо.
