Статья: Практикум: Как оформить купленную землю в собственность

Частное лицо, заинтересованное в приобретении большого — более 1 га — участка
земли в Подмосковье под коттеджное строительство, может заняться этим и самостоятельно. 
Для начала следует выяснить, к какой категории земель относится подходящий
участок, проверить, возможно ли в принципе изменение его категории, поскольку
особо ценные земли сельскохозяйственного назначения или лесного фонда не разрешат
переводить под строительство, если есть альтернатива в виде менее ценных земель.
Для этого надо выяснить кадастровую стоимость облюбованного участка или оплатить
кадастровую оценку, если она еще не была сделана. 
Одновременно выясняется, кто владелец участка и каковы его обременения. Идеальная
ситуация, когда площадка находится в частной собственности, участок сформирован
и собственник готов его продать. Но такое встречается редко. Как правило, сельхозпредприятие
владеет землей по праву постоянного пользования либо земельные угодья находятся
в общей долевой собственности у бывших колхозников. 
Этот случай самый сложный. Чтобы получить интересующий участок, сначала надо
приобрести право собственности на абстрактную земельную долю, а затем сформировать
его (при необходимости провести межевание всего массива земель), выделить его
в натуре, провести кадастровый учет, согласовать его расположение с другими
пайщиками, определить суммы компенсации им за то, что после изъятия этого инвестиционно-привлекательного
участка стоимость их владений уменьшится. 
Чтобы зарегистрировать право собственности на участок, выделенный в натуре
в счет земельной доли, надо предоставить в регистрирующий орган планы всех
вновь созданных на его месте земельных участков, письменное соглашение всех
сособственников о разделе и о перераспределении долей. Скорее всего для этого
придется инициировать судебный процесс, так как во внесудебном порядке редко
удается достигнуть соглашения по всем вопросам со всеми сособственниками. 
После заключения сделки купли-продажи и выделения в натуре участка сельхозземель
надо заняться изменением его категории. 
Процедура изъятия государством участка из массива земель с последующим предоставлением
инвестору хотя довольно длительная и, как правило, сопровождается возмещением
потерь сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства, тем не менее
хороша тем, что изменение категории земель и предоставление участка происходят
одновременно. Ее отличие состоит в том, что при изъятии помимо потерь сельхозпроизводства
или лесного хозяйства компенсации, как правило, подлежат и убытки землепользователей
(землевладельцев). Ее сумма определяется в ходе переговоров и зависит от аппетитов
землепользователя, в то время как размер возмещения безвозвратной утраты сельскохозяйственной
или лесной земли (потери) обсуждению не подлежит.

Читать всю статью: http://www.klerk.ru/more?9991