выселение арендаторов из коммунальной квартиры

Мы живём в коммунальной квартире на 6 комнат. 3 комнаты сдаются в аренду. Имеют место постоянные нарушения: пропадают столовые приборы (одну из квартиранток однажды поймали с нашей пропавшей вилкой в её посуде), еда и последней каплей стал пропавший на днях с общей территории DVD-проигрыватель. Кроме этого, квартиранты постоянно нарушают режим, установленный в квартире: курят на кухне, в туалете, не убираются по графику, громко и матерно ругаются. При разборе ситуации с кражей DVD один из арендаторов привёл с собой какого-то уголовника, который угрожал физической расправой в случае выселения. И вообще все арендаторы и хозяйка сдаваемых комнат ведут себя нагловато.
Насколько я понял из законов, хозяйка имеет право сдавать приватизированную комнату в коммуналке без разрешения остальных жильцов. Отсутствие регистрации по месту жительства так же не может играть роль (тут арендаторов может спасти договор аренды). Всё придётся решать через суд. Мы бы хотели воспользоваться условием проживания жильцов на территории коммунальной квартиры: расчет 1 человек на 12 кв.м. Их проживает соответственно 2 и 4 человека в комнатах по 11 квадратов.
Два вопроса:
первый - арендаторы живут без договора об аренде. Если мы вызовем участкового и он обнаружит у них отсутствие регистрации и договора аренды, сможет ли их спасти хозяйка комнаты, которая подтвердит факт сдачи в аренду комнат. И что если они по-быстрому тут же на месте сворганят договор аренды?
второй - если дело дойдёт до суда, как доказать что в этих комнатах проживает два и четыре человека соответственно?
И ещё один вопрос: исходя из описанной мною ситуации, есть ли какие-то ещё пути выселения неугодных жильцов из коммунальной квартиры?

Заранее спасибо.

При сдаче квартиры по найму при вселении граждан, постоянно с ним проживающих, вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей (ч.2 ст. 679 ГК РФ).
Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления, установленной данным органом (ч.ч.4 и 5 ст. 50 ЖК РФ).
Т.е. Вам надо узнать какая у Вас в учетная норма площади жилого помещения и с учетом этого посчитать сколько человек может проживать по договору найма в коммунальной комнате Вашей соседки.
Однако ст. 680 ГК РФ позволяет нанимателю с предварительным уведомлением и согласием собственника помещения на безвозмездной основе вселить временных жильцов на срок до 6 месяцев и без соблюдения данной нормы. Т.е. Ваша соседка сдает комнату 1 нанимателю, а в дальнейшем оформляются не договоры найма (хотя фактически деньги получает не официально), а впускает в комнату временных жильцов через нанимателя. И так каждые 6 месяцев неограниченное кол-во лиц.
Это что касается найма.
А если соседке самой прописываться и проживать в комнате и вселять родственников или иных граждан в качестве членов своей семьи, то законом вообще не предусмотрено ограничение по количеству вселяемых людей в качестве членов семьи в собственную жилплощадь. (данное ограничение предусмотрено лишь для договора социального найма и то там муниципалитет лишь может запретить вселение если нормы не соблюдается, а может и не запретить).

получается, что в любую комнату в коммуналке могут заселять хоть таджикскую семью из двадцати человек без согласия остальных жильцов??? Какие интересные у нас законы...

Аренда квартиры

Порядок действий при аренде квартиры

· Полезные советы
· Защита своих прав
· Необходимые документы
Можно ли сдавать комнату в коммунальной (приватизированной) квартире без согласия соседей?

Несмотря на то, что квартира приватизирована, и вы имеете право распоряжаться своей собственностью, вам необходимо получить согласие соседей. Причем согласие лучше всего получить в письменном виде.

Как можно объяснить данный текст? Вы писали, что любой может вселиться без уведомления соседей на 6 месяцев (безвозмездно). Как вы можете откомментировать?

Согласно договору об аренде в главе 2. ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА НАЙМОДАТЕЛЯ пишется 2.3. Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора аренды:

- жилое помещение не находится под залогом, арестом, не обременено ничьими правами, либо обязательствами
Наймодателя; - получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в жилом помещении.

Как юридически повлиять на наймодателя, если он не спрашивал нашего согласия?! И я против его арендаторов (в коммунальной квартире)?