Статья: Ловушка для арендатора

<p> Первой проблемой, с которой сталкивается бизнес после регистрации,
а часто и перед ней, является сложность размещения рабочих площадей. Заоблачность
цен на недвижимость не позволяет предпринимателям приобрести офис, здание или
земельный участок в собственность. Заключение договоров купли-продажи коммерческой
недвижимости сегодня - единичные случаи. Единственное, что остается хозяйственнику,
- заключить с собственником договор аренды. Принцип аренды прост - дайте мне
имущество, а я вам заплачу. Однако договор аренды таит в себе множество нюансов.
Нельзя быть спокойным даже тогда, когда арендные отношения оформлены правильно
и исполняются условия договора. Вас могут выселить, а выплаченная арендная
плата перейдет в доход любимого государства, без возможности возврата. Причин
тому две. Первая - несовершенство законодательства. Вторая - самовольные постройки,
растущие как грибы в эпоху "золотых" квадратных метров.
</p>
<p> Сдачей в аренду самовольной постройки в наше время вряд ли
кого удивишь. Но даже правильно составленный договор аренды такого сооружения
и добросовестное его исполнение сторонами может привести к самым неприятным
последствиям как для арендодателя, так и для арендатора.
Приведем одну из ситуаций, с которой автору пришлось столкнуться на практике.
Фирма "Ромашка" имеет в аренде земельный участок, на котором возвела нежилое
здание без проведения необходимых действий по согласованию его строительства.
Затем руководители ООО "Ромашка" передали здание в аренду под офис фирме "Колокольчик".
После обсуждения условий договора аренды и ознакомления арендатора с документами
на недвижимость выяснилось, что здание является самовольной постройкой, но
коммерческое предложение было настолько интересно для обеих сторон, что руководители
фирм решили заключить-таки договор аренды нежилого здания на срок 11 месяцев.
Договор был оформлен надлежащим образом, подписан акт приема-передачи этого
здания. Арендная плата перечислялась, налоги исчислялись и уплачивались и т.
п. То есть договор аренды нежилого здания реально исполнялся - арендатор пользовался
нежилым зданием, а арендодатель получал арендные платежи.
</p>
<strong>А СДЕЛКА - НЕЗАКОННА... </strong>
<p> Однако с юридической точки зрения данная сделка является
ничтожной по следующим основаниям:
Предусмотренная ст. 219 ГК РФ регистрация не проводилась, и право собственности
у фирмы "Ромашка" на возведенное нежилое здание не возникло. Следовательно, "Ромашка" не
вправе распоряжаться постройкой - в том числе и сдавать в аренду.
Возникает вопрос: какие последствия недействительности ничтожной сделки применимы
в данной ситуации и кто может потребовать их применения? </p>
<strong>ПОСЛЕДСТВИЯ </strong>
<p> Необходимо применить нормы ст. 168 ГК РФ в связи с нормами
п. 2 ст.

Читать всю статью: http://www.klerk.ru/law?12774