ИП/физик, недвига

ФАК прочитал, но своего, вроде простого случая не нашел
Растолкуйте, плиз:
более года назад приобрел десяток квартир (в регионе, цены смешные, не московские, суммарно как одна обычная хата в М) как физик (в кач-ве ИП пока не зарегистрирован), планирую продавать, доход показать, налоги заплатить, но не пойму в каком статусе это будет корректно (13% НДФЛ с дельты или 6% с выручки на УСН в моем случае не сильно отличаются):
если я зарегистрируюсь как ИП, а этот вариант мне ближе, т.к. и в ДАЛЬНЕЙШЕМ буду делать тоже самое/хотя статус могу и поменять в будущем - правомерно ли будет уплата налога как у ИП (речь об УСН, 6%)? - купил-то я как физик! (на момент покупки не был зареген)
в законе написано, что ИП осуществляет предпринимательскую деятельность с момента регистрации - покупка квартир (единовременная) - это предприним. деятельность? или нет? (доход-то я при покупке не получаю, но покупаю то, с чего получу его в будущем)
с другой стороны, действовать как физик тоже неочевидно - это ж несколько хат и сказать, что купил для собственных нужд десяток проблематично, да я и не скрываю, что для получения дохода - тока не означает ли это, что в таком случае НАДО БЫЛО перед покупкой ОБЯЗАТЕЛЬНО зарегистрироваться? типа, если решил ЗАРАБОТАТЬ - ДОЛЖЕН РЕГИСТРИРОВАТЬ ИП...???
систематичности нет - одноразово купил для перепродажи, ранее этим не занимался (могут ли признать систематичностью то, что продаж будет несколько - я не знаю)
что посоветуете???, если это важно, для следующей такой же итерации могу изменить статус (типа, первый раз это "физик" (одноразовая операция), а в следующий - уже ИП - зарегюсь перед покупкой следующей партии)
как быть?

Регистрироваться как ИП на 6%, а потом покупать квартиры и продавать. Нынешнее имущество - это физик, но не ИП!

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Регистрироваться как ИП на 6%, а потом покупать квартиры и продавать. Нынешнее имущество - это физик, но не ИП!

---

А это не будет незаконное предпринимательство? (если я как физик продам, в смысле)
Как объяснить зачем скока накупил? Не будет проблем? Просто тогда есть альтернатива - не светиться ваще, но мне это не совсем в кассу. Нет цели "оптимизировать" налоги.

ИП может использовать своё имущество в предпринимательской деятельности. Его приобретения - без продаж (или эксплуатации с доходом), направленных на извлечение дохода, - до регистрации ИП не являются предпринимательской деятельностью. Т.е. купить до регистрации без опасений - не проблема. Накопление имущества без его реализации не является предпринимательской деятельностью. После регистрации - реализуй с соотв. налогами.
Вместе с тем продажа физическим лицом имущества, не являющегося объектом личного пользования, однозначно указывает на предпринимательскую деятельность. При этом ради справедливости можно отметить (разумеется, можно спорить - трудно доказуемо): даже продажа с убытком, т.к. она может в действительности служить способом перевложения средств в более выгодный объект или для др. рациональной для доходности цели.

Цитата:

---

Сообщение от Bucom

ИП может использовать своё имущество в предпринимательской деятельности. Его приобретения - без продаж (или эксплуатации с доходом), направленных на извлечение дохода, - до регистрации ИП не являются предпринимательской деятельностью. Т.е. купить до регистрации без опасений - не проблема. Накопление имущества без его реализации не является предпринимательской деятельностью. После регистрации - реализуй с соотв. налогами.
Вместе с тем продажа физическим лицом имущества, не являющегося объектом личного пользования, однозначно указывает на предпринимательскую деятельность. При этом ради справедливости можно отметить (разумеется, можно спорить - трудно доказуемо): даже продажа с убытком, т.к. она может в действительности служить способом перевложения средств в более выгодный объект или для др. рациональной для доходности цели.

---

Простите, не понял вас:
автор первого ответа говорит, что это не имущество ИП...
вы считаете иначе? что можно без проблем зарегить ИП щаз и заплатить 6% при продаже хат, купленных до регистрации ИП? и что продажа физиком такого кол-ва хат - это предпринимат. деятельность по-любому, поэтому и обязательно необходимо регить ИП? Так?

подниму:)

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

если я зарегистрируюсь как ИП, а этот вариант мне ближе

---

Ну так и регистрируйтесь, и учитывайте доход от продажи уже как от предпринимательской деятельности, тем более что

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

13% НДФЛ с дельты или 6% с выручки на УСН в моем случае не сильно отличаются

---

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Простите, не понял вас

---

Недвижимость, приобретенная и используемая не для личных целей как физического лица, а в предпринимательских целях, то есть для систематического извлечения прибыли, является товаром, торговля которым- разумеется после регистрации предпринимателем -будет облагаться в соответствии с выбранным из доступных вариантов налогообложения. В частности, всё это доступно индивидуальному предпринимателю, избравшему, например, видами деятельности:
70.12 - Покупка и продажа собственного недвижимого имущества
70.12.1 - Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества
70.12.2 - Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений.
Предшествующее же приобретение и накопление физическим лицом этих потенциальных предметов торговли не подлежит налогообложению. Если же для такой фактической торговли ФЛ зарегистрируется в качестве ИП для оптовой торговли обувью, то одноразовая продажа недвижимого объекта может пройти по правилам для ФЛ, а последующие («систематические») могут квалифицироваться незарегистрированной предпринимательской деятельностью. "Правильно" зарегистрировавшийся предприниматель сможет вполне "законно" продать приобретённое ранее (до регистрации ИП) жильё - личное имущество, не использовашееся им для собственного проживания, в качестве "предпринимательского" товара с доступным вариантом УСН-6%.