Аренда нежилого помещ у ФЛ и расходы на ремонт?

Пожалуйста, не ругайтесь.. или направьте там, где уже обсуждалось... Всю ночь перечитываю инфу и уже окончательно запуталась.... в новом-старом...

ООО (УСН 15%) арендует у ФЛ квартиру под офис в МКД, переведенную в нежилой фонд. ФЛ, есстно :yes: единственный учредитель. Есстно имеется в наличии огромный мешок с тов чеками и прочими док-тами на проведенный ремонт с перепланировкой, заключениями ПТИ, пожарников, квит оплаты коммун платежей, эл энергии и проч с ними. Сразу отметаю все заморочки с неотделимыми улучшениями..... В аренду пойдет сразу все перепланированное и переведенное. Меня сейчас волнуют только текущие расходы на арендованное. Сам договор еще не сочинен.... Заключен ряд хозяйственных договоров в разных вариантах: на эл энергию - с ФЛ, но счет выставляют на ООО ( так и пишут в счете: плательщик Иванов (ООО "Ромашка")); на вывоз мусора с ООО, водоканал - с ФЛ, теплосеть с ООО; сод и ремонт общего имущ МКД с ФЛ, тел с ООО и так далее...

и у меня вопросы:
1. могу я оплату расходов ( по договорам напрямую с ООО) сразу списывать в расходы по УСН у ООО?
2. если указать в договоре аренды, что Арендатор (ООО) возмещает оплату по коммун расходам, то, кроме самих счетов нужен ли какой-нибудь акт или достаточно РКО на выплату ФЛ возмещения? у ФЛ доход вроде не возникает? или возникает?.... блин...
3. т.к. ООО в лице учредителя охвачено благоустройством арендованного помещения - то он всё время тащит какие-то тов чеки на строит материалы, потраченные на ...ну скажем текущий ремонт арендованного помещения. Как лучше - в дог-ре прописать, что Арендатор с согласия Арендодателя улучшает и ФЛ ему возвращает или списать их напрямую в расходы по ООО? ( сомнения гложут про правомерность.... в какой пункт.... матрасходы? вроде не подходит... ремонт арендованного, но нет ОС у ФЛ..... )
4. послать учредителя подальше с его бумажками ( пусть купит какую-нибудь смету или пусть фантазирует сам, в какой пункт расходов относить 140 штук контргаек и 15 штук сгонов для одного санузла?)
Я запуталась с этой арендой и коммуналкой.....:redface: