Вид для печати
Прошу помочь разобраться,
имеется ООО, которое называет себя заказчиком- застройщиком, т.е. у нее договор на передачу функций заказчика-застройщика, и соответствующая лицензия. Функции з-з ему передал владелец земли - собственик земли - ООО1.
НО при этом вся документация на землю, все разрешения на строительство и распоряжение органа исп. власти оформлены на собственника земли.
Вопрос: может ли ООО считать себя заказчиком-застройщиком и вести 08 счет по этому строительству?
Учет затрат по строительству объекта ведет строительный Заказчик, заключивший договор строительного подряда с генеральным подрядчиком. К разрешительной документации учет на сч. 08 не привязан.
Есть понятие "функции" Заказчика-Застройщика, а есть права "Заказчика-Застройщика". Вам передамны только функции, а вот 08 счет собирает Застройщик по праву - то бишь лицо, имеющее право на землю. По принципу преобладания содержания над формой - Вы лишь подрядная организация, выполняющая не строительный подряд, а несколько иной. У Вас в чистом виде 20-ый счет, который списывается после передачи этих работ хозяину земли, или, если грамотно составлен договор и документы оформлены правильно, Вы являетесь посредником и все расчеты ведете через б/сч 76.
Прыгалка
А почему я не могу передать функции ведения бухгалтерского учета по этому договору? Факт того, что я владею землей и разрешениями означает, что я потом зарегистрирую право собственности на недвижимость.
Татьяна, передать функции ведения бухгалтерского учета Вы можете только в случаях, предусмотренных законодательством, к примеру, в простом товариществе, по операциям осуществляемым в рамках совместной деятельности.
Согласно ФЗ "О Бухгалтерском учете" имущество, являющееся собственностью организации, учитывается обособленно.
Так вот незавершенное СТРОИТЕЛЬСТВО (б/сч 08) является собственностью Застройщика с момента его передачи ему Генподрядчиком (Подрядчиком). В некоторых случаях Застройщик может зарегистрировать это право собственности (и сделать это может только Застройщик, то есть то лицо, которое обладает правами на землю), а может и нерегистрировать (я говорю именно об объекте незавершенного строительства, а не недвижимости, потому как права на него теперь можно регистрировать).
В случае, когда объект (или его часть, в случае поэтапной сдачи) не сдан, он числится в качестве груды стройматериалов и вложенных трудовых усилий в них на балансе Генподрядчика (Подрядчика) в качестве незавершенного ПРОИЗВОДСТВА (б/сч 20).
Прыгалка, не совсем согласна с вами.
Регистрировать право собственности будет только инвестор, т.е. тот, кто вложил деньги, а не тот, у кого земля - в силу ст. 219 ГК - приобретение права собственности на недвижимость, построенную для себя. И по закону об инвестициях правом собственности на объект кап вложений обладает инвестор.
Заказчик-застройщик по договору формирует у себя счет 08 а потом передает его инвестору, оснований ставить на 01 счет построенный объект у заказчика-застройщика нет.
По закону О бух учете объектом учета являются также обязательства и хоз операции. Вот З-З и будет учитывать свое обязательство по договору с инвестором-владельцем земли.
Вы меня не убедили.
Татьяна, даже не знаю с чего начать :)
Если мы ведем речь об инвесторе-владельце земли - даже спорить не буду. Потому как он будет совмещать в себе Инвестора и Заказчика-Застройщика.
А теперь о том, если все же функции поделены между разными юр.лицами.
На параллельной ветке я как раз изложила свои мысли по поводу права собственности на объект незавершенного строительства с ссылкой на законодательство. Здесь зарезюмировать могу, что только Застройщик - лицо, имеющее право на землю, фактически может зарегистрировать объект незавершенного строительства (б/сч 08). И обратите внимания, я не говорю об объекте недвижимости (б/сч 01) - его будет регистрировать тот, кто будет на него иметь право на момент регистрации и оно никак не привязано к земле.
"Если мы ведем речь об инвесторе-владельце земли - даже спорить не буду. Потому как он будет совмещать в себе Инвестора и Заказчика-Застройщика"
Вот меня и интересует: если инвестор совмещает эти функции, но одну из функций - З-З решает отдать, то вправе ли он отдать также право вести 08 счет а потом в дальнейшем "забрать" 08 счет обратно, т.к. договор на передачу функций З-З всегда будет договром агентским, а аагент должен передать все полученное принципалу. В нашем случае - он должен собрать 08 счет и отдать его инвестору. А если понадобится зарегистрировать незавершенку, то он опять же отдаст 08 счет, но только неполный.
Прыгалка, Считаете ли ы возможной такую схему?
Нет, считаю невозможной. Потому как все имущество полученное по агентскому договору принадлежит не агенту, а принципалу, и это соственность переходит не в момент который определяют стороны в агентском договоре (даже если Вы его предусмотрите - это будет незаконно) - а в тот момент, когда это имущество передано третьими лицами.
Вот если Заказчик-Застройщик действует как подрядчик, а не как агент - вот тогда еще как-то можно порешать вопрос о том, на каком счете он будет собирать все свои затраты. И то я бы настаивала (готова аргументировать, но с удовольствием выслушала бы иные доводы) на б/сч 20. А уж если он агент, так тогда вообще все пойдет через счет расчетов (б/сч76).
Елена (Прыгалка),
но если рассуждать как Вы, то получается, что в случае заключения агентского договора о передаче фукнций З-З между физическим и юридическим лицом, то физическое лицо должно формировать 08 счет? а так как это невозможно, то по такому строительству вообще не будет 08 счета? (по градостроительному кодексу застройщиком - владельцем земли - может быть физическое лицо)
А насчет права собственности - оно вообще не возникает до момента гос регистрации. А вот право на регистрацию ПС на незавершенку или на завершенную недвижимость получит только инвестор - независимо от того, кто все организовал.
Не-а, право собственности на незавершенку возможно зарегистрировать и наша организация это широко практикует (имеется необходимость), и зарегистрировать ее может тока лицо имееющее право на землю (не имеет значение как эта сторона именуется в инвестиционных отношениях).
А Вы откройте Законодательный акт, регламентирующий порядок постановки на учет таких объектов - я уверена, что первым пунктом будет идти "Документ, дающий право пользования землей" (во всяком случае в Питере это так).
А кто может получить разрешение на строительство - только лицо имеющее право на землю. А на какие средства оно строить собирается, на собственные или привлеченные - никого не интересует.
А по поводу физического лица... да, нет у него 08 счета, потому как бухучета у него нет, это не значит, что этот счет должен вестись у лица, выполняющего ФУНКЦИИ Заказчика-Застройщика. Получаетс так, что если Вы являетесь агентом ИЧП, который торгует товаром и 41 счета у него (так как бухучета у него нет), то Вам надо вешать на баланс его товар и вести за него 41 счет.
Я стараюсь поставить ударение все же на праве собственности. У кого право собственности - у того и учет ИМУЩЕСТВА, у остальных учет обязательств.
Кстати, по поводу регистрации права собственности на уже готовый объект(уже объект недвижимости) и того, кто все организовал.
По нашему договору (мы Заказчик-Застройщик с правом на землю и наших расходов 50%, а Инвестор иное лицо, его остальные 50%), мы получаем в собственность 50% квартир. Это уж как в договоре оформлено - как стороны инвестиционного договора договорись, так оно и есть.
Никто со мной не спорит :(
Я тогда сама с собой поспорю.
По ПБУ 2/94 "Незавершенное строительство - затраты ЗАСТРОЙЩИКА по возведению объектов строительства".
Потому я так и цеплялась с к понятию "Застройщик (Заказчик)"
Просмотрела я старинное законодательство. Прихожу к выводу, что разрешение на строительство (до 2005 года) мог получит так называемый Заказчик-Застройщик, как раз то лицо, кое им именовалаось, имело соответствующие лицензии и право на землю ему вовсе не надо было иметь (только разрешение от собственника или иного лицо, в чьем распоряжении сей земельный участок).
По поводу права собственности я так до конца и не разобралась, никто из опрашиваемых мною юристов так и не смог толком ответить кто же имеет право именно на НЕДОСТРОЙ. Один юрист привязал это право к праву на землю, но ссылок на законадательство не дал - в связи с чем считаю сие высказывание не компетентным.
Значит до 22 октября 2004 г. (это дата для Питера) могла существовать возможность вести счет 08 организации не имеющей право на землю, но обязательно имеющей разрешение на строительство.
С 22 октября само разрешение привязано с праву на землю.
ВОт, пожалуй, и ответ.
Остается один вопрос - кому же до 2005 года принадлежала собственность на объект незавершенного строительства? Надо думать, что если не найдется прямого указания в каком-либо нормативном документе, то лицу имеющему разрешение на строительство.
Размещу вопрос в правовом подфоруме.
Значит до 22 октября 2004 г. (это дата для Питера) могла существовать возможность вести счет 08 организации не имеющей право на землю, но обязательно имеющей разрешение на строительство
почему именно эта дата?
А насчет регистрации недостроя - у меня логика рассуждений следующая: в соответствии со ст. 218 право собственности на новую вещь приобретается тем лицом, который изготовил ее для себя. Заказчик-застройщик не строит для себя, он строит для инвестора. Поэтому регистрацию недостроя на З-З на мо взгляд можно оспорить.
А вот вопрос о том, кому принадлежит объект строительства в процессе строительства - спорный и на эту тему пишут диссертации. Но возникает ПС на недвижимость только с момента регистрации.
ГК о строительном подряде: Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок. При этом не говорится, что он должен владеть этим участком
"Я стараюсь поставить ударение все же на праве собственности. У кого право собственности - у того и учет ИМУЩЕСТВА, у остальных учет обязательств."
до окончания строительства права собственности еще НЕТ. Так что же, и бух учета нет?
Что значит "До окончания строительства права собственности нет"??? У кого нет? Вы хотите сказать не у кого нет??? Типа, общественное?
Все стройматериалы и трудовой ресурс у Подрядчика до момента сдачи работа Заказчику (по договору Подряда) находится все это в собственности, причем в виде незавершенного производства.
А что же происходит тогда в момент передачи результата (поэтапного, как раз незавершенной части объекта) Заказчику? Не право ли собственности на результат работ, который как раз для него является незавершенным строительством (или если речь идет о Генподрядчике для него это опять-таки затраты в незавршенное производство)?
Оно самое! То самое право собственности!
Вот я и ищу того самого собственника (получателя) этих работ, который наконец-то сможет на своем балансе учесть это в качестве незавершенного строительства, а не незавершенного производства.
Я не ищу собственника вообще, он очевиден на каждом этапе. Я ищу собственника именно незавершенного СТРОИТЕЛЬСТВА.
Я ищу собственника именно незавершенного СТРОИТЕЛЬСТВА.
Давайте разберемся какое именно незавершенное строительство Вы имеете в виду.
Если подразумевать под незавершенным строительством недострой как комплекс, то ПС возникает только после регистрации. И до такой регистрации ПС на незавершенное строительство НЕТ.
В теории говорят, что до регистрации недостроя имеются стройматериалы, работы и т.д., право собственности на которые имеются у заказчика подрядных работ. НО на практике это не так. Стройматериалы - это отдельные предметы, способные к переработке. Но в недострое переработка уже совершена, оснований признавать это стройматериалами нет.
Поэтому я и говорю, что вопрос о ПС в процессе строительства непростой
Татьяна_1, я этот вопрос (о праве собственности на недострой) закинула на Правовую ветку. Из всех ответов и рассуждений поняла, что до 2005 года (в этом году много нормативок напринимали новых, по которым все как-то попрозрачней стало) владелей 08 счета выявляется на основании исключительно договорных условий. В каждом случае ответ будет свой.
