НДС при испольнении функций заказчика

Организация выполняет функции заказчика. Инвестор перечисляет ей деньги по договору. Сумма включает в себя и вознаграждение за исполнение функций заказчика, и денежные средства для привлечения субподрядчиков.
Вопрос: что в этом случае является выручкой (авансом) заказчика? Общая сумма, или только вознаграждение?
Если считать, что выручка (аванс) - это только вознаграждение, то всё остальное - целевое финансирование и НДС не облагается?
Суммы, которые заказчик перечисляет субподрядчику и по которым оформлены КС-2, КС-3 между субподрядчиком и заказчиком - это его расходы, его вложения во внеоборотные активы (сч.08, "Капитальные вложения" по-старому), или просто средства в расчётах (сч.76, например, как в обычном договоре комиссии, поручения, агентском)?
Во всём тексте заказчик - это организация, выполняющая функции заказчика по договору с инвестором.

Диана о похожем ломают копья на соседнем форуме
"Авансы полученные от заказчика и выданные субподрядчику"
http://forum.klerk.ru/showthread.php?s=&threadid=3559
Только там генподрядчик, а не заказчик. Но Ваше письмо это хорошая идея, привнести элементы инвестиционного договора в договор генподряда.

Спасибо, я уже читала эту тему. Но генподрядчик обычно облагается НДС в полном объёме. Договоры, которые я видела, были заключены таким образом, что генподрядчик не отчитывался за свои расходы. Стоимость работ и материалов, указанная в КС-2 от генподрядчика заказчику (инвестору) была выше, чем указанная в КС-2 от субподрядчика генподрядчику. Т.е. вся сумма по договору являлась выручкой.
А у заказчика функции несколько другие.

А если в договоре четко разделены суммы: оплата функций заказчика и все остальное, то наверно, его можно рассматривать как агентский и облагать НДС только сумму вознаграждения заказчика.

Диана, подскажите, если не секрет, а в этой схеме генподрядчик вообще отсуствует? Как учитывается незавершенка на 08 счете? Как объект будет передаваться инвестору, как объект выполненный подрядным способом? С НДС 20% или НДС по объекту выполненному собственными силами для собственного потребления формируется у инвестора. Хотя судя по формам надо полагать инвестор покажет у себя подрядный способ.
В принципе, мое неквалифицированное мнение таково,
- если договор составлен правильно и не может быть переквалифицирован в суде налоргами как договор строительного подряда и признан притворной сделкой. Т.е. конкретно договор смешанного типа инвестиционный и на исполнение функций заказчика за отдельную оплату. При этом в случае инвестиционного типа договора Заказчик, мне кажется не может по формам КС передавать отдельные этапы Инвестору ( В случае инвестиционного договора непонятно как лучше поступить с имуществом и одноименным налогом.)
- Договор может быть составлен и в форме агентского договора на исполнение функции Заказчика, тогда оплата не оплата, формы КС всего лишь отчеты агента. Только возможно ли такое в строительстве. Опять почему бы и нет, закон не запрещает.

Если однозначно Ваш случай не строительный подряд (за исключением функции заказчика) и не услуга! тогда НДС с полной суммы платить не надо. Вот такие сумбурные непричесанные мысли

Спасибо за мысли.
У меня есть договор "на выполнение функций заказчика", и необходимо разобраться с учётом операций по нему. Когда приду к окончательному выводу, сброшу вместе с текстом договора.

Диана. Если вы застройщики и привлекаете соинвесторов по смотрите тему по ссылкеhttp://forum.klerk.ru/showthread.php?s=&threadid=4153

Пропишите в договоре с Инвестором четко какие суммы являются Вашим вознаграждением, а какие - для привлечения субчиков. Тогда можно рассматривать суммы от Инвестора как целевое финансирование (только обязательно делайте отчеты для Инвестора по использованию этих средств.)

Что касается учета расчетов с субчиками, то их лучше вести на 76, как средства в расчетах, и передавать их по Акту Инвестору - пусть сам решает, что это у него - 08 или что-то еще.

Применяя такой вариант оформления дел Вы максимально приблизите свои отношения к договору комиссии, а по нему абсолютно ясно, что выручка - это только Ваше Вознаграждение.

mishutka
В том варианте, который Вы предлагаете, мне не совсем поятно на кого должны высталяться акты выполненных работ "субчиков". На инвестора или на заказчика. Если они уже по факту выставлены на заказчика, то объясните попдробнее, пожалуйста, каков механизм передачи этих работ по отчету инвестору.
К сожалению, у меня сложилась именно такая ситуация - не очень логично составленный договор между заказчиком и инвестором. Теоретически его можно переоформить - структуры аффилированные, но хочется поподробнее понять сам механизм взаимоотношений.

Если вы выполняете функции Заказчика (и, ко всему прочему у вас на это есть лицензия "Выполнение функций Заказчика-Застройщика), то Акты субчиков выставляются на вас, т.к. вы заключаете договора с субчиками от своего имени.

Потом составляете Акт приема-передачи работ (затрат) принятых у третьих лиц между вами и инвестором. В этом Акте пишете, что передаете принятые у третьих лиц работы (затраты) со своего баланса на баланс Инвестора.

В зависимости от соглашения с Инвестором это можно делать ежемесячно, ежеквартально или по факту завершения строительства, когда вы сдаете инвестору готовый объект.

Понятно, что чем чаще передавать, тем "легче" ваш собственный баланс.

mishutka
Насколько я понимаю, деятельность заказчика не лицензируется (в строгом смысле этого слова).
И еще не совсем понятно как передавать НДС, неким счетом-фактурой, выписанным на общую сумму НДС, уплаченную "субчикам", или счета-фактуры стопочкой? Вообще какая сформирована в свете 21-й главы НК практика?

Деятельность Заказчика-Застройщика лицензируется и еще как!

А что касается НДС, то на основании Акта, про готорый говорилось выше, выписывается сводный счет-фактура от вашего имени на Инвестора. причем формулировки сохраняются такие-же, как в счетах-фактурах субчиков (применяется норма, касающаяся договоров комиссии). Для большего спокойствия к отчету прикладываются копии всех актов и счетов-фактур, полученных от субчиков.

Эта схема прошла проверку налоговой инспекцией и полицией. Вопросов не возникло.

Цитата:

---

Деятельность Заказчика-Застройщика лицензируется и еще как!

---

В настоящее время общая строительная лицензия по строительству зданий 1 и 2 категорий сложности предусматривает в том числе исполнение функций заказчика.

Если кто-то из выступающих когда-то на этом форуме или другие клерки разобрались с этой ситуацией, пожалуйста, помогите!
У нас ситуация полностью совпадает с той, которую описывала Диана.
В течение 2004 года строится завод, причем затраты просто бешеные. Деньги нам перечисляет инвестор и на эти деньги мы производим работы, закупаем оборудование и т.д. Пока я учитываю все это как собственные затраты (косвенные в НУ и РБП в БУ). В январе завод будет сдан Инвестору по стоимости всех произведенных нами затрат. Я себе мыслю, что это будет реализация, соответственно, у нас возникает НДС, Инвестор этот НДС возмещает. Хуже всего с налогом на прибыль. Так как в 2005 году получается просто голая реализация без каких-либо затрат, налог на прибыль - бешеный.
Уважаемые клерки, подскажите, пожалуйста, где я не права?
И обязательно ли у нас как у заказчика наличие лицензии? Если да, то где это написано?
Буду благодарна за любые советы.

По поводу прибыли.Воспользуйтесь п.2.ст.271 НК

BAS, то есть если у меня расходы осуществлялись в течение трех кварталов 2004 года, то выручку для НУ в 2005 году я тоже могу разбить на три квартала? Так, что ли?

Алика, кем Ваша организация является по договору с инвестором: заказчиком или ген.подрядчиком?

Я мыслю так.

Классическая схема строительства такая: Инвестор-Заказчик-Подрядчики (на практике возможны разные объединения этих звеньев).
Инвестор перечисляет деньги заказчику в двух направлениях:
на финансирование строительства (и это для заказчика целевые средства, НДС не облагается. Кстати, это должно быть указано в платежке)
и
за услуги заказчика (это выручка или аванс, НДС облагается. Это должно быть выделено в платежке). Я у себя плачу разными платежками и учитываю на разных счетах в аналитике ( в идеале для целевых средств надо открыть отдельный расчетный счет).
Заказчик распоряжается целевыми средствами и направляет их подрядчикам с выделением в платежке НДС.
Все затраты заказчик учитывает на 08 счете как затраты на возведение объекта, причем НДС уплаченный подрядчикам учитывается отдельно.
Для подрядчика полученные средства являются выручкой, он составляет отчетные документы (КС и счета-фактуры) для заказчика.
Заказчик по полученным от подрядчика счетам-фактурам НДС из бюджета не возмещает, а регистрирует их в журнале и потом при сдаче объекта инвестору передает ему свои акты и свой счет-фактуру с приложением к нему ПОДЛИНИКОВ счетов-фактур подрядчиков. Подлиники потому, что возмещает НДС из бюджета инвестор, а как же он по копиям его возместит?!

Олька, мы являемся заказчиком

Олька, допустим, я НДС не возмещаю. При расчете с подрядчиками делаю проводки:
08-60
19-60
КУДА ДЕВАЕТСЯ НДС ПОТОМ СО СЧЕТА 19???
И еще. Когда я передаю по акту госкомиссии объект на баланс инвестору, я плачу с его стоимости НДС?

Д 51 К 86 - целевые средства от инвестора
Д 60 К 51 - оплатили подрядчику
Д 08,19 К 60 - приняты работы от подрядчика
Д 86 К 08,19 - списан переданный инветору объект

Олька, а у нас НДС не возникает?
У нас еще такая фишка: ЗП сторожей и людей, которые работают над этим проектом, мы оплачиваем из собственных средств и, похоже, их никто нам возмещать не будет. В этом случае будет остаток по Д86?
И еще такой вопрос: передача этого объекта - это реализация или нет?

У заказчика возникает НДС при выполнении своих функций:
получили оплату за свои услуги - начислили НДС,
оплатили и оприходовали затраты, свзанные с выполнением своих функций, - поставили НДС к зачету.
Зар.плата Вашего персонала - это затраты на выполнение функций заказчика.
И эти затраты увеличивают стоимость передаваемого инвестору объекта.
Т.е.:
д51 к62 - оплата инвестора за услуги заказчика
д20,19 к 60 - затраты заказчика на выполнение своих функций
д20 к70,69 - затраты заказчика на выполнение своих функций
д20 к02,10 - затраты заказчика на выполнение своих функций
д08 к90 - включена в фактические затраты на строительство стоимость услуг заказчика
д19 к90 - отражена сумма НДС со стоимости услуг заказчика
д90 к68 - начислен НДС со стоимости услуг заказчика
д90 к20 - списаны затраты на выполнение функций заказчика
д90 к99 - отражена прибыль заказчика
д62 к08 - списана стоимость услуг заказчика, включенная в фактические затраты на строительство
д62 к19 - списана сумма НДС по услугам заказчика
д86 к08,19 - акт выполненных работ по инвестиционному договору, передача инвестору объекта. Это не реализиция. Это выполнение услуг заказчика, за которые Вам заплатили и прибыль Вы уже отразили.

Алика,я согласен с Ольгой,если все обстоит именно так как выописали то прибыль у Вас получится только от реализации Ваших услуг как заказчика.По поводу п.2.ст.271.Например вы планирунте выставить инвестору свои услуги в 2005 г,а огромное количество затрат списанно уже в 2004г. Воспльзуйтесь вышеуказанной статьей и начислите виртуальный доход уже в 2004г сообразуясь с "принципами равномерности начисления доходов".Обычно в качестве базы берут процент от длительности договора или процент прямых затрат в общей сметной стоимости.

Олька,я бы предложил другую схему
д51 к86 - оплата инвестора и за услуги заказчика и за все остальное
д08,19 к 60,10,..- затраты на строительство
д08,19 к 60 - затраты заказчика на выполнение своих функций
д08 к70,69 - затраты заказчика на выполнение своих функций
д08 к02,10 - затраты заказчика на выполнение своих функций
д86 к08,19 - акт выполненных работ по инвестиционному договору, передача инвестору объекта. Это не реализиция. Это выполнение услуг заказчика, за которые Вам заплатили и прибыль Вы уже отразили.
д86 к90-на сумму превышения поступлений над затратами
д90 к68(76)-на сумму НДС с превышения
д90 к99-финансовый результат
А то получается,что стоимость услуг заказчика не включается в стоимость объекта
А как Вы считаете?

BAS, думаю, что можно отразить и так. Просто принято в методике БУ собирать затраты на 20-х счетах.
А инвестор будет формировать стоимость объекта сам и учитывать стоимость услуг заказчика, стоимость регистрационных платежей, стоимость аренды земли в период строительства и т.п.

Да, и по поводу принципа равномерности распределения доходов и расходов BAS прав. Я уже 2 года сдаю форму 2 пустую (кроме внереализац. доходов и расходов), а декларацию по прибыли с начислениями

Олька, как равномерно распределить доход я понимаю, а насчет расходов - не очень. Ведь сами расходы происходят очень неравномерно ( в смысле суммы)

Считаю,что заморачиваться с равномерным распределением расходов не нужно.Гораздо проще(и безопаснее) равномерно распределить доход и получить более-менее приемлемый результат.

Я считаю , что расходы тоже надо делить.
У меня, как заказчика, перечень расходов очень короткий и конкретныйи почто каждый месяц одинаковый. Я в учетную политику записала способ распределения и по нему живу.