Законна ли схема ИП УСН 6% + ООО УСН 15% при сдаче в аренду недвижимости?
Навеяно вот этой темой:
http://forum.klerk.ru/showthread.php?t=408823
Преамбула: предположим, у меня в собственности есть несколько помещений (как жилых (квартир), так и нежилых (офисов)). Если я хочу их сдать, то, насколько мне видится, самый простой способ - зарегистрировать ИП, платить 6% со всех доходов и спать спокойно... Но вот загвоздка: ИП отвечает по обязательствам всем своим имуществом. То есть, случись какая неприятность (потолок, например, упадет и кого-нибудь заденет; арендатор начнет чем-нибудь нехорошим заниматься или что еще), и у ИП могут случиться большие проблемы.
Поэтому, есть желание сдавать все от лица какого-нибудь ООО. Но при таком варианте вырастает налоговая нагрузка. В простейшем варианте будет 14% (мин. 1% с оборота ООО при УСН 15% (Д-Р), плюс 13% НДФЛ). Если же сделать схему чуть поизящнее, то получится 10% (тот же 1% с оборота у ООО, плюс 9% налог на дивиденды у физика). Что уже лучше, но все равно больше, чем 6% у ИП на УСН. Поэтому, родился следующий вариант: проложить между мною (ИП на УСН 6%) и арендаторами "прокладку" из дружественного ООО на УСН 15% (Д-Р)? То есть, я (как ИП) сдам все мои помещения этому ООО, а оно, прибавив свою дельту, уже будет сдавать их в субаренду кому угодно. При этом, структура расходов этого ООО будет построена так, то 15% Д-Р будут равны 1% от оборота (т.е., минимальному налогу). Который будет аккуратно уплачиваться государству, ООО, соответственно, будет работать "в ноль", ИП - платить все те же 6% с полученной суммы, а общая налоговая нагрузка составит где-то 6,4% от оборота плюс содержание ООО.
Законна ли такая схема? Если да, то еще несколько вопросов:
1. Обязан ли хоть кто-то формально "работать" в ООО? Читай, существуют ли минимальные (как у ИП) платежи в фонды (пенс. и мед.)? Или в случае, когда учредитель = ген. дир. = главбух никакого формального трудоустройства не надо и, соответственно, платежей никаких нет?
2. Правильно ли я понимаю, что во избежание неприятностей ИП-шнику не стоит одновременно быть учредителем-директором ООО, и что для этой цели следует подыскать максимально независимого человека (в смысле, родственники - не лучший вариант)?
3. Будет ли возможно отнести на расходы вышеописанного ООО затраты по содержанию вышеописанного имущества (квартплата, текущий ремонт, и.т.д.)? Я понимаю, что, формально, это - ответственность владельца помещений. Но если в договоре аренды между ООО и ИП "Собственник" будет записано что-нибудь типа "...арендатор обязуется оплачивать коммунальные услуги и проводить текущий ремонт...", а договора с субарендаторами будут без "коммуналки", тогда как?
4. Правильно ли я понимаю, что расходы по содержанию ООО сведутся к стоимости ежеквартальной и ежегодной отчетности? Или есть еще что-то, что я забываю учесть?
Подчеркну еще раз. Данная схема строится не для ухода от налогов (предполагается платить все вовремя). Задача - минимизация рисков для владельца недвижимости, при сохранении минимальной налоговой нагрузки. С той же целью, каждые 2-3 года предполагается продажа ООО (с передачей всей документации и сменой учредителей и ген. дира) с одновременным открытием нового.
Заранее спасибо.
