перевод помещения из жилого в нежилой фонд, аренда

Добрый день!

Планируем арендовать помещение, которое принадлежит физ лицу по праву собственности. Помещение в настоящий момент находится в жилом фонде. Но идет его оформление в нежилой фонд. В настоящий момент подписан акт гос. комиссии по переводу помещения из жилого в нежилой фонд.
Мы хотим провести там текущий ремонт, в последующем использовать это помещение под магазин.

Какие можно оформить документы уже сейчас, чтобы арендовать это помещение (ждать не можем, т.к. можно потерять это помещение)


Варианты:
1. Аренда помещения (как жилого), например, на срок до получения свидетельства с указанием, что помещение является нежилым. Проведение в этот период ремонта. Затем офрмление договора аренды нежилого помещния
2. предварительный договор аренды, начало ремонта, затем после получения свидетельства - сам договор аренды.