Кап.ремонт и реконструкция арендованного помещения

Просмотрел эту тему на форуме, но еще больше запутался...

Наш банк решил переехать в другое помещение. Заключаем договор аренды, в котором сказано, что капитальный ремонт и переоборудование помещение под банковскую деятельность осуществляется за счет арендатора, т.е. за наш счет. Возмещению наши затраты арендодателем по окончании срока договора аренды не подлежат.
Естественно, вопрос про отнесение на наши расходы всех этих затрат.

Насколько я понял, отделимые улучшения (которые можно оговорить с арендодателем) являются нашей собственностью и учитываются как ОС и списываются через аммортизацию.

А вот про неотделимые (перегородки, стены, вентиляция, кассовый узел и т.д.) есть сомнения.

Сколько не читал - позиция налоговой такова, что если арендодатель нам возмещает эти расходы - мы их можем отнести на затраты.

Если сделали неотделимые улучшения без ведома арендодателя - за счет чистой прибыли.

А вот если капремонт и реконструкция сделаны с ведома арендодателя, но без возмещения им нам затрат, каким образом отнести нам все это на расходы?

Поделитесь опытом....

Сначала надо определить капитальный ли это ремонт. В Постановлении
Госстроя РФ от 05.03.04 № 15/1 даны понятия:"3.8. К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и кономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
К капитальному ремонту наружных инженерных коммуникаций и объектов
благоустройства относятся работы по ремонту сетей водопровода,
канализации, теплогазоснабжения и электроснабжения, озеленению дворовых территорий, ремонту дорожек, проездов и тротуаров и т.д.
Если это к Вашей ситуации подходит, то смело списывайте расходы. Но учтите, что согласно письма Минфина № 16-00-14/10 от 14.01.04 "Основанием для определения видов ремонта должны являться соответствующие документы, разработанные....в рамках системы планово-предупредительных ремонтов", т.е в организации должны быть такие внутренние документы, на основании которых и будет определяться кап. ремонт или текущий ремонт.

Да там полный набор:
И капитальный ремонт, и реконструкция. Присутствуют как отделимые улучшения так и неотделимые.
Естественно, все имеет отношение к производственной деятельности. Все как бы экономически обосновано.
Но вот порядок отнесения на расходы как-то непонятен.

Вроди улучшаем не свое , а арендодателя - значит нельзя списывать через аммортизацию (т.е. увеличивая стоимость ОС....это ж не наше)

С другой стороны, после срока аренды - все как бы дарим арендодателю - а это за счет чистой прибыли..

...чувтствую, что можно списать, но как обосновать нигде не найду ответа...

Если СМР будут закрыты актами в этом году, неотделимые улучшения на затраты не повесите. Попробуйте подписать акт в начале следующего года. Там хоть часть можно зачесть за счет амортизации. Правда самортизируете не все отделимые улучшения, а часть, но лучше хоть что-то, чем ничего

А чем отличается следующий год от этого? Вероятней всего изменяется порядок отнесения на затраты отделимых и неотделимых улучшений. Где это почитать?

В первую очередь - это НК (ст.256, 257,258. 259,...). Читайте действующую редакцию и с изменениями со след года в ред. Фед. закона № 58-ФЗ от 06.06.05

ок...спасибо

Не дочитал все до конца, но вот это первое, что сразу бросилось в глаза

Статья 256. Амортизируемое имущество
Амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия
арендодателя.
(абзац введен Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ)

Насколько я понимаю неотделимые улучшения после их завершения сразу признаются аммортизируемым имуществом арендодателя. Т.е. мы как бы сразу их дарим за счет собственных средств.
Так я понимаю?

зря до конца не дочитал...
Статья 258. Амортизационные группы. Статья 258. Амортизационные группы. Особенности включения амортизируемого имущества в состав амортизационных групп
Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абзаце первом пункта 1 статьи 256 настоящей главы, амортизируются в следующем порядке:
(абзац введен Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ)
капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
(абзац введен Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ)


Значит....
Если арендодателем расходы по капвложениям арендатору не возмещаются то:
1. В период действия договора аренды капвложения аммортизируются у арендатора.
2. По окончании договора аренды капложения "дарятся" по остаточной стоимости арендодателю за счет чистой прибыли арендатора.
3. Далее капложения аммортизируются у арендодателя.

Нет. С 2006 г. неотделимые улучшения, произведенные за счет арендатора и с согласия арендодателя, являются амортизируемым имуществом, которое можно амортизировать в течение СРОКА АРЕНДЫ!!!! в соответствии со сроком полезного использования АРЕНДОВАННОГО имущества. Т.е если срок аренды - 5 лет, а срок использования здания - 40 лет, то срок полезного использования для неотделимых улучшений составляет также 40 лет. Но взять к расходам Вы сможете только часть амортизации, т.е. за амортизацию, начисленную за срок аренды - 5 лет.А остальную часть затрат на неотделимые улучшения - за счет собственных средств.
В 2005 г. - все неотделимые улучшения - за счет собственных ср-в.
Так что, если можно Ваши расходы кваллифицировать как кап. ремонт, сделайте это по максимуму.

Я ж про это и говорю.... может только несколько сумбурно...
Значит с 2006 г.
Сделали мы перепланировку помещения стоимостью 1000 000 руб.
Срок полезного использования допустим 10 лет
Договор аренды на 9 лет
Следовательно,

900 000 мы как арендаторы отнесем на расходы через аммортизацию,

а 100 000 руб. спишим за счет чистой прибыли по истечении договора аренды .

Извините, просто в прцессе написания мною ответа Вам, Вы уже сами прочитали и поняли.

.... и передадите неотделимое улучшения по истечении срока аренды арендодателю

...несколько смутило вот это..

Статья 251. Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы

(в ред. Федерального закона от 29.05.2002 N 57-ФЗ)
32) в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.
(пп. 32 введен Федеральным законом от 06.06.2005 N 58-ФЗ)

...если я правильно понял, здесь речь идет о том, что капложения не списываются арендатором на расходы сразу как капложения....

а списываются как аммортизируемое имущество через аммортизацию....

иначе ст. 251 противоречит ст. 258

Утверждать не буду, но похоже на это.
Учтите, на затраты через амортизацию идут только по неотделимым улучшениям, произведенным с СОГЛАСИЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ и неоплачиваемые им, то бишь, очевидно должна быть какая-то бумажка, что Арендодатель согласен.
Может там имели в виду улучшения без согласия арендодателя?

Ну в 251-й я этого не увидел....

Вообщем, пока резюмирую вышескзанное.

Если договором аренды не предусмотрено возмещение арендодателем арендатору затрат на капитальный ремонт и реконструкцию (капитальные вложения) арендованного помещения, то начиная с 2006 г.

1. Капитальный ремонт у арендатора относиться на затраты равными долями в течении срока договора аренды в чиле прочих затрат в силу ст.260

2. Затраты на реконструкцию (неотделимые улучшения) относяться у арендатора на расходы через аммортизацию в течение срока договора аренды в силу ст. 258

3. По истечении договора аренды остаточная стоимость по капвложениям арендованного помещения списывается на расходы за счет чистой прибыли арендатора. Может быть это и есть ст. 251???

4. По истечении договора аренды недоаммортизированные неотделимые улучшения идут у арендодателя на увеличение стоимости помещения и аммортизируются у него до полного списания. ст. 256

Вот так я понял .... поправьте если не так...

Да

Энигма

...спасибо за помощь...