Коллеги подскажите плиз. Ситуация следующая. Есть договор аренды. Арендодатель хочет внести изменения мы корректируем по своему. Его это не устраиват. Как в соответствии с законодательством прийти к конценсусу? Это отражено где то?
Вид для печати
Коллеги подскажите плиз. Ситуация следующая. Есть договор аренды. Арендодатель хочет внести изменения мы корректируем по своему. Его это не устраиват. Как в соответствии с законодательством прийти к конценсусу? Это отражено где то?
Сделайте например на всякий случай протокол разногласий к Договору. А в какой части Договора он хочет внести изменения?
И имейте ввиду следующее
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 5 мая 1997 г. N 14
"Обзор практики разрешения споров, связанных
с заключением, изменением и расторжением договоров"
5. Совершение конклюдентных действий может рассматриваться при определенных условиях как согласие на внесение изменений в договор, заключенный в письменной форме.
В арбитражный суд обратилось акционерное общество (арендодатель) с иском к товариществу с ограниченной ответственностью (арендатор) о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения, поскольку товарищество письменного согласия на изменение условий договора не давало, хотя вносило арендную плату по новым ставкам, предложенным истцом.
Арбитражный суд исковые требования акционерного общества удовлетворил. При этом он исходил из того, что действия арендатора по внесению арендной платы не могут рассматриваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды, так как в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Поскольку исходя из статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды между юридическими лицами заключается в письменной форме, то соглашение о внесении изменений в договор также должно быть выражено и письменной форме.
Кассационная инстанция решение суда первой инстанции отменила, сославшись на пункт 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Кодекса.
Как следует из названного пункта статьи 438 Кодекса, совершение лицом, получившим оферту, действий по выполнению указанных в ней условий (уплата соответствующей суммы) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте. Так как иных оснований для непризнания действий арендатора акцептом не было, возражений по условиям арендной платы, предложенной арендодателем, не заявлено, действия товарищества должны расцениваться как его согласие на внесение изменений в договор аренды.
а какая разница между протоколом разногласий и доп.соглашением? Доп.согл он подписывть не хочет, то есть хочет но свое , а нас оно не устраивает. Вообще где то регулируется этот момент? то есть если стороны не могут прийти к согласию в части изменения и дополнения в договор что происходит? Он хочет изменить арендную плату, чтобы она включала и комм. услуги а мы хотим оплачивать их отдельно
Я на стороне арендодателя. Он решает кому из вас двоих оплачивать коммунальные платежи. Т.к. в первую очередь он отвечает за помещение. И ваша организация упираться в этом вопросе не имеет права.Цитата:
Сообщение от Р-р-р
Можно ссылочку на НПА?Цитата:
И ваша организация упираться в этом вопросе не имеет права.
Оригинально, Вы так безапелляционно это утверждаете. Но Вы не правы, прежде чем утверждать, почитайте ГК и судебную практику.Цитата:
Сообщение от zas77
ГК. Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Арендодатель вправе решить как и что оплачивать, но арендатор также вправе решать принимать эти условия или нет. И если дело дойдет до суда, мне так кажется суд будет на стороне арендатора, если он надлежащим образом выполняет все свои обязательства по существующему Договору, в том числе и обязанность уплаты коммун. платежей отдельно от арендной платы.
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 февраля 2004 года Дело N А21-6905/03-С2
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кирилловой И.И., судей Изотовой С.В. и Кустова А.А., рассмотрев 11.02.04 в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "РТФ Риэлтер" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.11.03 по делу N А21-6905/03-С2 (судья Конева В.В.),
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "РТФ Риэлтор" (далее - Арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Судоходная компания Рефтрансфлот" (далее - Арендатор) о взыскании фактически произведенных расходов по оплате коммунальных услуг по договору аренды помещений от 29.12.2000 N 258-а в размере 85734 руб. 27 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 36868 руб. 29 коп.
В ходе судебного заседания истец уточнил исковые требования и просил взыскать расходы по оплате коммунальных услуг по договору аренды в размере 81591 руб. 20 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 32081 руб.
Решением от 05.11.03 в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной инстанции законность и обоснованность решения не проверялись.
В кассационной жалобе Арендодатель просит решение отменить и принять новый судебный акт, удовлетворить требование истца.
По мнению подателя жалобы, судом сделан неправомерный вывод о том, что истец не обосновал ни размер убытков, ни факт нарушения его права, явившегося основанием для возмещения убытков.
Истец не согласен с выводом суда о том, что размер убытков, определенный Арендодателем расчетным путем, является неправильным, не учитывающим фактического положения Арендатора.
Участники процесса извещены о времени и месте рассмотрения дела, но представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Проверив законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, между Арендодателем и Арендатором заключен договор от 29.12.2000 N 258-а аренды нежилых помещений в общежитии, расположенном по адресу: город Калининград, улица Инженерная, д. 2, общей площадью 178,9 кв.м, под размещение архива и профсоюзного комитета. Срок действия договора установлен до 31.11.01. Согласно договору за аренду помещения Арендатор перечисляет Арендодателю 1000 руб. в год, включая НДС.
Дополнительным соглашением от 30.11.01 N 1 к указанному договору срок его действия продлен до 31.10.02.
Дополнительным соглашением от 01.04.02 N 2 к указанному договору Арендодатель передал в аренду дополнительные помещения, и общая площадь переданных в аренду помещений составила 204,9 кв.м.
Арендные платежи уплачивались Арендатором в порядке и сроки, установленные договором.
Определением Арбитражного суда Калининградской области от 24.06.02 по делу N А21-2390/02-С2 в отношении Арендодателя введена процедура внешнего управления, внешним управляющим назначен Пасько В.П.
На основании постановления мэра города Калининграда от 27.06.03 N 1473 в муниципальную собственность принято общежитие, расположенное по адресу: город Калининград, улица Инженерная, д. 2.
Считая, что Арендодатель понес убытки в связи с содержанием сданных в аренду помещений в период действия договора, внешний управляющий обратился с настоящим иском. По мнению истца, обязанность по уплате коммунальных платежей возникает у истца в соответствии с частью второй статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как на арендатора возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. В обоснование своих требований истец представил счета-фактуры, выставленные Арендодателю энергоснабжающими организациями по общежитию, платежные документы, подтверждающие произведенные истцом платежи за коммунальные услуги за период 2001 - 2003 г., и расчет понесенных убытков.
Как видно из представленного истцом расчета, размер убытков, заявленный Арендодателем, определен не на основании фактически полученных Арендатором коммунальных услуг, а лишь исходя из размера площади арендуемого помещения.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации для взыскания убытков истец должен представить доказательства их наличия в заявленном ко взысканию размере, а также доказательства причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, приборы для учета потребленной энергии Арендатором не установлены, не определено фактическое потребление энергии ответчиком.
Договором аренды не предусмотрена обязанность по уплате коммунальных платежей и не определен порядок их возмещения Арендодателю, счета по уплате коммунальных платежей за весь период действия договора истцом ответчику не выставлялись.
Таким образом, Арендодатель не представил доказательств виновных, неправомерных действий Арендатора по договору аренды, не обосновал наличия убытков по указанному договору в заявленном ко взысканию размере, а также не доказал причинной связи между ними.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал Арендодателю в удовлетворении требования о взыскании с Арендатора указанных убытков по договору аренды.Взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами на основании статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации также является мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.
По настоящему спору истец просит взыскать убытки, возникшие в связи с неисполнением обязанности по содержанию арендованного имущества, а не по исполнению денежного обязательства.
Таким образом, вывод суда первой о невозможности взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму убытков, является правильным. Судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, поэтому отсутствуют правовые основания к отмене обжалованного судебного акта.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.01.04 подателю жалобы предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до рассмотрения кассационной жалобы по существу.
Учитывая, что в отношении Арендодателя введена процедура внешнего управления, суд кассационной инстанции считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию государственной пошлины по кассационной жалобе до 100 руб.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 05.11.03 по делу N А21-6905/03-С2 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РТФ Риэлтор" - без удовлетворения.
Взыскать с ООО "РТФ Риэлтор" государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 100 руб. в доход федерального бюджета.
Председательствующий
КИРИЛЛОВА И.И.
Судьи
ИЗОТОВА С.В.
КУСТОВ А.А.
ИМХО Это постановление несколько косвенно отвечает на поставленный вопрос, но по моему можно сделать вывод из него что Арендодатель не сможет навязать свои условия, пока будет действовать существующий Договор.
Дополнительное соглашение будет, если вы договоритесь. А протокол разногласий - документ, в котором вы пишете: сторона 1 настаивает на том-то, сторона 2 - на противоположном, т.е. документ, оформляющий ваши разногласия по условиям договора.Цитата:
Сообщение от Р-р-р
Что-то я не поняла сути разногласий...Цитата:
Он хочет изменить арендную плату, чтобы она включала и комм. услуги а мы хотим оплачивать их отдельно
Арендодатель хочет включить платежи в арендную плату; вы хотите просто их оплачивать от своего имени как арендатор. Платите, я так поняла, в любом случае вы...
В расходах по базе НП дело? Не могу понять, зачем вы так хотите сами оплачивать: расходы и так и так у вас будут одни?
Или вообще оплачивать не хотите? Тогда готовтесь, как договор закончится, переезжать.
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.
и какая судьба у протокола разногласий например в суде? кто прав?
Р-р-р, подтвердит, что к согласию по этому вопросу вы не пришли :):):), раз не был заключен допник.
немного не по теме но посмотри 445-446 ГК
Немного в продолжение данной темы - с кап.ремонтом ясно - за счет арендодателя. В нашем случае был заключен договор аренды сроком на год, теперь мы заключаем дополнительное соглашение на еще 2 помещения, во всех помещениях сделан кап.ремонт за счет наших ср-в(Арендатора), из арендной платы эта сумма не вычиталась, за время проведения ремонта арендная плата взималась в полном размере.
Теперь собственно вопрос - за эти доп.помещения которые мы берем в аренду(оформляется доп.соглашением) нам перерасчитывают всю арендную плату - в т.ч. и те помещения которые уже находятся в аренде(увеличилась ст-ть услуг охраны,ст-ть эл-энергии) - правомерно это?
и еще - Арендодатель проводит ЛВС(локальную выч.сеть) в своем помещении - и собирается в арендованных нами тоже проводить, мотивируя это тем что помещения их, хоть и арендовано нами.Имеют ли они право без нашего согласия производить какие-либо манипуляции в арендованных нами помещениях?
Все эти действия должны были оговариваться в договоре. Теперь, если не решите полюбовно, обращайтесь в суд.Цитата:
Сообщение от есть_вопрос
Они имели право так поступить, только после оплаты ваших расходов на ремонт. А так, считаю, их действия неправильными и могут быть в суде разрешены в вашу пользу.
Все перестройки в период арендных отношений должны согласовываться и оговариваться в доп. договоре. Без нового договора вы оплачиваете аренду по старому, прервать который они могут только, если (и как) он описан в договоре.
Согласен, платите по-старому и судитесь. Лучшек договориться по хорошему, но...;)Цитата:
Сообщение от zas77
спасибо! пытаемся решить полюбовно. Судиться не хотелось бы - нам еще тут квартироваться
