Вид для печати
Если мы производим кап.ремонт арендуемого помещения - устройство кирпичных перегородок, установка металл.дверей, задел проемов, а в договоре аренды не предусмотрено, что все эти изменения- за наш счет, куда можно отнести эти затраты? 08 счет - но здание не наше, 25 - но слишком кардинальные изменения.
(Аренда- на год, каждый год продлевается).
Подскажите пожалуйста, кто уже с этим сталкивался.
Буду благодарна за любую ссылку.
Россиянка а арендодатель за капремонт никаких поблажек не дает?
ст. 260 НК
1.Расходы на ремонт рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей НО в том отчетном периоде, в котором произведены в сумме фактических затрат.
2.Это применяется и в отношении расходов арендатора амортизируемых ОС, если договором аренды не предусмотрено возмещение указанных расходов арендодателем.
Под капремонт не походит УСТРОЙСТВО КИРПИЧНЫХ ПЕРЕГОРОДОК, ЗАДЕЛКА ПРОЕМОВ ........
Это вроде как РЕКОНСТРУКЦИЯ и ПЕРЕПЛАНИРОВКА ......
...........
Нужно владеть более полной информацией для того, чтобы обсуждать: ремонт это или реконструкция.
п.2 ст.257 НК достаточно подробно описывает, стоимость каких работ увеличиваеи стоимость ОС и не может быть текущими затратами .
А все, что под это не подходит, отностся на затраты.
напишите технические характеристики ремонта...больше похоже на то что у вас это 01 счет, то что здание не принадлежит вам на праве собственности ничего не значит, у вас же договор аренды...
а объект можете как угодно назвать, например капитальные вложения в арендованные ОС...нормы сами придумайте
А что предусмотрено в договоре?Цитата:
а в договоре аренды не предусмотрено, что все эти изменения- за наш счет
И на кап. ремонт действительно не тянет... скорее все таки собственные кап. вложения (установка перегородок уж точно)...
Постановление ФАС УО от 9 января 2003 г. по делу № Ф09-2804/02-АК
Для квалификации затрат на ремонт как капитальных и исключения их из себестоимости налоговый орган должен доказать, что такие работы привели к изменению сущности объектов
Сидим сейчас рисуем смету на ремонт арендуемого помещения. В смете, которую нам прислала строительная фирма, указаны работы, которые 100% под текущий ремонт не подойдут (кап.ремонт, реконструкция).
Вот хотим смету специально для налоговой сделать, чтоб затраты по ремонту на расходы скинуть.
Например, в реальной смете написано "установка решеток на окна" мы написали "установка жалюзи".
или по факту "Установка гипсокартонной перегородки" на бумаге "Замена перегородки"
А вот как быть с по факту " закладка дверных проемов кирпичем" и "возведение новых кирпичных перегородок"?
И вообще, коллеги, как кто относится к подобным липовым сметам? Чем чревато?
Попыталась проштудировать эту тему. Накропала что-то типа краткого резюме. Прошу старших и младших товарищей проверить меня и мои выводы.
При проведении каких-либо ремонтных, строительных и похожих на них работ в арендуемом помещении сперва следует определиться, к какому виду работ они относятся. Для этого лучше всего опираться на: Инструктивное письмо Госстроя России от 28 апреля 1994 года №18-14/63 дает определение понятий капитального ремонта и реконструкции зданий с пояснениями, а именно:
Капитальный ремонт здания – ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного обеспечения, а также поддержки эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменений основных технико-экономических показателей здания.
Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-строительных мероприятий, связанных с изменение основных технико-экономических показателей (количества и качества квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости, пропускной способности и т.д.) или его назначения, в целях улучшения условий проживания, качества обслуживания, увеличения объема услуг. При реконструкции зданий помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:
• изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых оснований, их частичная разборка;
• повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию инженерных путей (кроме магистральных);
• улучшение архитектурной выразительности здания.
При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения. К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.
Текущий ремонт
Текущий ремонт заключается в систематически и своевременно проводимых работах по предохранению частей зданий и оборудования от преждевременного износа и по устранению возникших мелких повреждений и неисправностей.
Все работы по текущему ремонту в свою очередь разделяются на две группы:
• профилактический ремонт, количественно выявляемый и планируемый заранее по объему и времени его выполнения;
• непредвиденный ремонт, количественно выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый, как правило, в срочном порядке.
Текущий ремонт по жизни вопросов не вызывает. В БУ – на 26, 20, 44…, в НУ – согласно ст. 260 НК «рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном налоговом периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. 2. Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) … … возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено». На деле возмещение таких расходов в природе не встречала. Да, извращенческий для меня вариант с созданием резервов под предстоящие ремонты не рассматриваю. С НДС тоже проблем нет: к возмещению, когда услуга+оплата+СФ.
Капитальный ремонт. Практически аналогичен текущему. В БУ – на 26, 20, 44…, в НУ – согласно ст. 260 НК «рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном налоговом периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. 2. Положения настоящей статьи применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) … … возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено». С НДС аналогично: услуга+оплата+СФ = к возмещению. Небольшая запятая: при капремонте возможны так называемые «неотделимые улучшения». И налоговая может попытаться «оттяпать» у Вас из налоговой базы такие расходы. Основанием они считают: Письмо Управления МНС по г.Москве от 13 марта 2003 г. N 26-08/13973 "О налоге на прибыль организаций": «Управление МНС России по г.Москве направляет обзор применения действующего законодательства по налогу на прибыль организаций за IV квартал 2002 года и I квартал 2003 года. В целях применения положений 25 главы НК РФ сообщаем о разъяснениях МНС России по вопросам порядка исчисления налогооблагаемой прибыли в рамках действующего в 2002 году законодательства, а также о разъяснениях МНС России с учетом изменений и дополнений, установленных Федеральным законом от 31 декабря 2002 г. N 191-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в главы 22, 24, 25, 26.2, 26.3 и 27 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации". Ст.256 Амортизируемое имущество. В целях применения п.1 ст.256 Отделимые улучшения, производимые арендатором имущества, могут классифицироваться для целей налогообложения как объект основных средств. При этом, норма амортизации по этому объекту определяется исходя из срока полезного использования в соответствии с классификацией основных средств, определяемой Правительством РФ, либо, в случае отсутствия объектов основных средств в амортизационных группах, в соответствии с техническими условиями и рекомендациями организаций-изготовителей (п.5 ст.258 НК РФ). В случае, если арендатор осуществляет неотделимые улучшения арендованного имущества и арендодатель не возмещает арендатору понесенные им расходы, то подобные затраты не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли в соответствии с 25 главой НК РФ. (Письмо МНС России от 04.06.02 N 02-5-10/78-Ф725). Однако, это мнение налоргов не подкреплено самим НК и его 25 главой в частности, где ни про какие неотделимые никаких буковок не наблюдается. Так что, нужно быть готовым к наезду и не поддаваться ему. Если затраты возмещаются арендодателем, то суммы, уплаченные подрядчикам оседают на счете 60 (или 76, кому что нравится) в аналитике расчетов с арендодателем. Т.е. 60-ремонтник/51; 60-арендодатель/60-ремонтник. Хотя я встречала мнение (аудиторов), что возмещение проводится как выручка (оказание услуг арендатору), через 90 счет. Лично я с такой позицией не согласна. Арендатор лично, ИМХО, услуг ремонтных не оказывал, их оказывала ремонтная (строительная) фирма. С НДС в таком случае (через 60 счет) я не совсем точно представляю себе схему. Наверное, что-нибудь типа «под комиссионное»: А арендатора по ремонтным работам в обычном порядке к зачету, тут же «передается» все арендодателю с начислением НДС, выписками счетов-фактур. НДС уплаченный и НДС начисленный схлопываются. К уплате в бюджет круглый ноль. Все, вроде бы, довольны. Правда, что в СФ написать – не знаю. Возмещение затрат по договору аренды?
Реконструкция, она же перепланировка, она же модернизация, она же дооборудование, она же... Ну, во-первых, такие вещи могут проводиться только по согласованию с арендатором. Маленький подвопрос, ответ на который в мою голову не явился: если нет на бумажном носителе документа, что арендодатель согласен, что за этим последует в налоговом аспекте. Ведь стороны могли договориться устно. Короче, может, кто знает, или хотя бы предполагает? Далее следует еще куча согласований (архитекторы, пожарные…. ) иначе потом БТИ такой красивый планчик выдаст с красными линиями, означающими несогласованные перепланировки… затем штрафы, невозможность ничего приличного с этим зданием сделать: ни заложить, ни продать… Согласовав, начинаем осуществлять затраты. И затраты эти учитываются в БУ, согласно ПБУ 6/01 раздел 1 п .5 как объект ОС. «В составе ОС учитываются также: … капитальные вложения в арендованные основные средства…» Кстати, различные платежи за согласования – ИМХО, туда же. Тут возникает вопрос, что считать единицей БУ такого, с позволения сказать, основного средства. ИМХО в 10 степени: Рисуем себе смету реконструкции, утверждаем ее приказом директора и заключаем договора с разными (или с одной) шарашмонтажками. (Или наоборот, сначала заключаем договора, а потом, на их основе рисуем смету). Таким образом, пока суть да дело, пока не закрыт последний договор, затраты болтаются на 08 счете. Когда все закончится, вся сумма затрат попадает на 01 счет. В случае, если в дальнейшем захочется еще чего-то подправить-улучшить, опять де если поправка – то см. текущий ремонт, если улучшение – на увеличение стоимости ОС (п. 14 ПБУ 6/01 «Изменение перавоначальной стоимости ОС… допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации…». Возможен и другой вариант: объекты учитывать, как бы, «подоговорно», т.е. фирма А - договор на снос деревянных стен, постройка стеклянных с зеркальной поверхностью – 1 объект; фирма Б – договор на прокладку канализации – 2 объект. Ну вот сумма попала на 01 счет, ввели объект в эксплуатацию и со следующего месяца начинаем амортизировать. Срок амортизации = сроку действия договора аренды. При этом для меня одна непонятка: как быть с этим сроком, если договор бессрочный, либо на 11 месяцев с условием, что если ни одна из сторон… не заявит… договор считается пролонгированным на Х месяцев. Эта самая амортизация начисляется только в БУ, а в НУ нет (тут у меня не шибко устойчивая позиция), т. к. понятие амортизируемого имущества по ст. 256 НК не оперирует словами «основные средства», а в ст. 257, где описывается порядок определения стоимости амортизируемого имущества, указывается , что «под основными средствами в целях настоящей главы принимается часть имущества, используемого в качестве средств труда…» Т. е., для налогообложения принимается определение основных средств, отличное от принятого для всех других целей. И про включение в основные средства, как компонент амортизируемого имущества, капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, нет ни слова. А под определение «средств труда» расходы эти, по-моему, проблематично подвести. Таким образом, в БУ этот объект амортизируется в течение срока действия договора аренды, а вот в НУ – нет. (Я надеюсь, что ошибаюсь!) Таким образом, к сроку окончания аренды в БУ объект имеет нулевую остаточную стоимость, а вот в НУ – как состоял из всех произведенных затрат, так и состоит. А по окончании срока аренды (в том числе при досрочном расторжении) объект отдается арендодателю безвозмездно. То есть даром. В БУ, я думаю, проводится, в зависимости от учетной политики, либо через 01 «выбытие ос» / 01; 02 / 01 «выбытие ос», остаточная стоимость – на 91 счет; либо 91/2 / 01; 02 / 91/1. И убыток, образующийся при этом (в НУ – в сумме всех затрат), в НУ никак не принять. По крайней мере, я не нашла основания. А вдруг оно есть? Теперь относительно НДС. Когда скопили все затраты и скинули с 08 на 01 счет, в следующем месяце (= началу начисления амортизации в БУ) можно предъявить в бюджет. Основание – ст. 172 НК п. 5 «Вычеты сумм налога, указанных в абзаце 1 п. 6 статьи 171 … производятся по мере постановки на учет соответствующих объектов завершенного капитального строительства (основных средств) с момента, указанного в абзаце 2 п. 2 ст. 259 НК…). Как я не люблю, когда они так пишут: сплошные абзацы и пункты. Ну да ладно, в абзаце 1 п. 6 статьи 171 говорится: «Вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения СМР…», а в абзаце 2 п. 2 ст. 259 НК «Начисление амортизации по объекту амортизируемого имущества начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию.» Ну и, соответственно, когда объект передается, на него начисляется НДС (если, конечно, вы не передаете объект органам госвласти и управления, бюджетникам разных мастей, гос-муниципал-унитарным предприятиям, тут НДС не возникнет (ст. 146 НК п. 2 пп. 5) . На какую сумму начисляется этот самый НДС? Статьей 154 НК п. 2 написано «…при реализации товаров (работ, услуг) на безвозмездной основе… налоговая база определяется как стоимость указанных товаров (работ, услуг), исчисленная из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 настоящего Кодекса...». В статье 40 слово «безвозмездность» не фигурирует. По всей вероятности, имеется в виду, что для НДС стоимость передачи определяется по рыночным ценам. Где такую цену брать – неизвестно. Если между работами и окончанием срока договора прошел не большой срок, наверное, можно будет взять «первоначальные затраты».
Теперь собственно о самой передаче: А как ее оформлять? Думаю, нужно составить ОС-1. Только вот заковыка: арендодатели на практике не подписывают со своей стороны такого акта. Накой им такой подадочек, включаемый: 1. в налог на имущество; 2. в налог на прибыль. Да еще по такому объекту амортизацию в НУ не начислить (ст. 256 п. 5 после пп 8).
