ТСЖ. Взносы товарищей

Цитата:

---

Сообщение от ADSemenov.ru

Что можно оплачивать в некоммерческом партнёрстве, коим является ТСЖ, из средств под названием "Членские Взносы"?[/COLOR]

---

Насчёт того, что ТСЖ является разновидностью некоммерческого партнёрства, как-то не задумывался... Видимо, садоводческие, огородные, дачные и гаражные товарищества тоже относятся к этой группе НКО.

Разрешите процетировать определения взносов:
вступительные - ден. средства, внесённые членами ... на орг. расходы на оформление документации;
членские - тоже ... на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и др. текущие расходы такого объединения (в нашем случае - ТСЖ);
целевые - ... на приобретение объектов общего пользования (если, например, будете водосчётчики на подъезд или на каждую квартиру ставить).

Конкретнее, что можно оплачивать с членских взносов, я указал выше.

zas77, спасибо за внимание к нашей теме.:)

1. Откуда цитаты (по взносам)?

2. Видимо, в "старом" ТСЖ вступительные взносы новых товарищей просто расходуются на з/п руководству?

3. Статья 135. ЖК определяет основную уставную деятельность ТСЖ: "... для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме ... обеспечения эксплуатации этого комплекса ... пользования ... общим имуществом ...".
Далее статья 152 определяет виды ХОЗЯЙСТВЕННОЙ (читайте коммерческой) деятельности ТСЖ: "... 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме ..." — т.е. и общего имущества, и имущества товарищей. Замечу, наряду с деятельностью по сдаче внаём объектов общего имущества!

ЖК РФ явно определяет разницу между УПРАВЛЕНИЕМ комплексом недвижимого имущества и ОБСЛУЖИВАНИЕМ оного! Первое — это некоммерческая деятельность (основная), а второе — коммерческая и должна вестись выделенным бухучётом.
Данные рассуждения наводят меня на мысль, что, если некоторые ТСЖ и тратят членские взносы не на оплату подрядчиков по обслуживанию, а на самостоятельное обслуживание, то это будет проходить только до тех пор, пока организация ТСЖ находится под покровительством исполнительной власти.

zas77, я полностью согласен с ВАми, что переводом членских взносов (а так же и любых других от товарищей) ТСЖ выполняет основную уставную деятельность. Но выходит некая коллизия.—
А как же у Вас проходят платежи от других собственников в том же доме? А от наёмщиков социального жилья? — Получается, что их платежи, являясь по природе своей "копией" платежей товарищей, тем не менее, составляют доходную часть ТСЖ со всеми вытекающими налогообложениями?:wow:

Цитата:

---

Сообщение от ADSemenov.ru

1. Откуда цитаты (по взносам)?

2. Видимо, в "старом" ТСЖ вступительные взносы новых товарищей просто расходуются на з/п руководству?

3. Статья 135. ЖК определяет основную уставную деятельность ТСЖ

---

1. Определения взносов взяты из закона от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ. Под рукой не оказалось др. нормативного документа по НКО.
2. Не представляю о чём идёт речь.
3.1. - без комментариев
3.2. - только не за счёт членских взносов.

4. Членские взносы на содержание своего жилья платят как собственники, так и наёмщики. Только с одними один тип договора, а с другими другой.
В уставе у Вас записано, что вы обслуживаете не только собственников, но и квартиронанимателей (или не так?). Это ваша уставная деятельность. Другое дело аренда нежилых помещений, от которой ТСЖ (или ЖСК) получает коммерческий доход. То же самое в ГСК при аренде площадей или гаражей.

Кстати, по этим вопросам посмотрите ст. Макальской М.Л. в последнем № журнала «Неком. организации в России»

zas77, спасибо за ФЗ-66. Никогда бы не догадался залезть в законодательство о садоводах! Однако, полагаю, что трудновато будет найти определение абстрактно для НП. В законе о НКО этого нет.

Цитата:

---

Членские взносы ... платят как собственники, так и наёмщики

---

Насчёт нанимателей, то это может иметь место только в одном единственном случае — если наниматель нанимает у собственника-члена ТСЖ и является его доверенным лицом, действуя от его имени. Но тогда не должно быть договора между ТСЖ и нанимателем.

Если же собственник не состоит в ТСЖ, то ни о каких членских взносах не может быть и речи ни с его стороны, ни, тем более, со стороны нанимателя его помещения! Их оплата — оплата предпринимательской деятельности ТСЖ.

Если же у Вас договор на оказание коммунальных услуг с нанимателем помещения, владельцем которого является член ТСЖ, то он, владелец, оказывается ни при чём и оплата услуг ТСЖ нанимателем тоже никак не может быть признана членскими взносами собственника помещения.

Цитата:

---

Другое дело аренда нежилых помещений

---

Тем не менее ЖК РФ помещает в одну статью под номером 152 с "мутным" названием "Хозяйственная деятельность ТСЖ" (иначе, как предпринимательская, по-моему, и нельзя трактовать!) и сдачу в аренду, и обслуживание недвижимого имущества (то есть, в т.ч. все коммунальные услуги), и строительство новых объектов общего имущества. К чему бы это?

ps: Журнальчик бы я с удовольствием посмотрел, но в открытом доступе не нашёл...

Цитата:

---

Сообщение от ADSemenov.ru

Журнальчик бы я с удовольствием посмотрел, но в открытом доступе не нашёл...

---

Краткая анотация статьи (извините, что перепутал автора в журнале "НКО в России" №5-2005) БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ, ОТЧЕТНОСТЬ И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОРГАНИЗАЦИЙ
Статья Фельдмана И.А., председателя Экспертного совета по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях ИПБ России "Необходимо внести ясность"
В статье говорится о том, что последнее время некоторые письма представителей налогового ведомства, разъяснения аудиторов, выступления специалистов на семинарах создают противоречивое мнение о характере деятельности товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных (ЖСК) и жилищных (ЖК) кооперативов. Руководители и бухгалтеры этих организаций недоумевают, почему стали подвергаться ревизии доселе ясные и понятные вопросы функционирования ТСЖ, ЖСК и ЖК и делаются необоснованные и зачастую некомпетентные заявления.
В основном это касается следующих вопросов:
1. ошибочной трактовки услуг, которые якобы оказывают ТСЖ, ЖСК или ЖК (далее - ТСЖ) собственникам помещений дома в рамках своей основной уставной (непредпринимательской) деятельности;
2. ошибочного утверждения, что коммунальные платежи жильцов, поступающие на расчетные счета ТСЖ, представляют собой доходы;
3. ошибочного противопоставления понятий "членские взносы" и "обязательные платежи".
В статье проанализированы каждый из этих вопросов.

(см. http://www.dis.ru/nko/arhiv/2005/5/)

Если это не убедительно, то обратитесь к первоисточнику и адресуйте туда налоговиков.

zas77, У Вас, видимо, подписка на журнал — мне, чтобы прочесть предлагают 400 р заплатить.

Однако, чтобы там ни было написано Закон есть Закон.— НКО подчиняется налоговому Кодексу, в котором статья 251 "выводит" из под налога на прибыль только вступительные и членские взносы. Членские взносы могут быть только от членов ТСЖ. Всё.

Поэтому, как только закончится эта помпа правительства с поголовной организацией ТСЖ, тогда и причешут налорги все ТСЖ против шерсти.

В ЖСК ВСЕ владельцы квартир члены кооператива.
В садоводстве ВСЕ садоводы.
В ГСК — та же картина.
В ТСЖ — как правило, не все собственники товарищи, за исключением новостроек. Но и в новостройках любой может просто заявление на стол положить председателю и — вышел вон. Не хватает принудительности, тогда бы всё (или почти всё) встало на свои места.

Не очень горела желанием лезть в эти дебри, но поскольку некоторые хотят получит комментарии, пжалста.
Я не согласна с обеими сторонами. ADSemenov.ru - почему при приведении различных цитат из ЖК Вы совершенно упустили ст.137. Именно там в пп.2 п.1 написано про смету доходов-расходов (как и у всех НКО), и именно там написано, что в эту смету имеют право включать и ремонт + содержание общего имущества, затраты на кап.ремонт и т.п. И там же в пп.3 написано
"устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме".
Мне так кажется, что исходя из этого пункта процесс определения членских взносов очень даже понятен. Поэтому вариант, когда один платит рубль, а другой 100 возможен только если у них доля собственности различается в 100 раз.
Касательно коммунальных платежей. Где-то год назад попадалась мне интересная статейка (ну что б я помнила где! Меня тогда совсем это не интересовало), где было расписано как именно аккумулировать средства собственников ТСЖ для оплаты ком.услуг, чтоб налорги не смогли трактовать это как оказание услуг. Помню, что идея проста до безобразия, но в чем состоит - не помню:no:

А с высказваниями zas77 "Членские взносы на содержание своего жилья платят как собственники, так и наёмщики. Только с одними один тип договора, а с другими другой" и "членские - тоже ... на оплату труда работников, заключивших трудовые договоры с таким объединением, и др. текущие расходы такого объединения" не согласна категорически.
На что пойдут членские взносы - дело исключительно самого объединения (ну, в рамках закона, естественно). И принимается это решение на годовом собрании при утверждении сметы на следующий год. Хотят - на зарплату, хотят - на приобретение счетчиков и оплату документации.
Насчет нанимателей ADSemenov.ru уже все сказал.

Над.К! — Спасибо большое за Ваш комментарий.

Цитата:

---

ADSemenov.ru - почему при приведении различных цитат из ЖК Вы совершенно упустили ст.137

---

Расту потихоньку...
На данный момент я совершенно очевидно вижу, что членские взносы в ТСЖ могут быть разными, потому что именно они предназначены на содержание и ремонты общего имущества, но только в части (в доле), принадлежащей товарищам.
Что касается услуг по обслуживанию и ремонту личного имущества (квартир) товарищей, то я сильно сомневаюсь.

А парадокс остаётся: Статья 251 НК оплату товарищей содержания общего имущества (членские взносы) исключает из расчёта налога на прибыль, а нетоварищей — не исключает!:confuse:

Извините, что кое-что не уточнил.
Дело в том, что "наёмщики" не висят в воздухе. Они арендуют чью-то собственность. Короче, все жилые площади поделены между различными собственниками (физ. и юр. лицами). Из-за этого, будут различные формы договоров.

Цитата:

---

Их оплата — оплата предпринимательской деятельности ТСЖ.

---

Все равно не понимаю как у вас получается ,что в одном многоквартирном доме живут и члены ТСЖ и не члены ТСЖ. Тибо все ,либо никто.Договора заключаются с собственниками:муниципалитетом(вот бы увидеть такой договор),юрлицами и физмилами.Кто кому потом пересдает нас интересует только в части муниципалитета.Таким образом, вся жилая площадь распределена. Стоимость 1 кв.метра допустим 2 рубля, у кого квартира 5 кв метров, тот заплатит 10 рублей, у кого 15 квметров -
30 рублей. Вот вам и разница, но тариф на 1 кв.метр един.
Действительно по смете 100 рублей - они и распределились на всех. И расходов должно быть 10 рублей. Смета потому что. а вот если вышли за смету в расходах, то и получается,что при утверждении расходов на годовом собрании принимается решение об увеличении задним числом стоимости этого кв.метра,т.к расходы несут все собственники.Либо решение о единовременном увеличении взоносов,пока будем их так называть. Можно на первом собрании поручить правлению в течении года откорректировать доходную часть и изменение тарифа-взноса.

Ну вот, пообщалась с нашим юристом.Про членов и не членов ТСЖ все свои высказывания забираю назад.м 156 ст ЖК оплата,кроме ТСЖ, тогда так и получается, что по смете, а не члены ТСЖ по договорным ценам. Вот этими ценами и можно всех загнать в ТСЖ. Мрак.А раз договорная цена, то налог на прибыль и прочие удовольствия. Переход на упрощенку все спасает

Цитата:

---

где было расписано как именно аккумулировать средства собственников ТСЖ для оплаты ком.услуг, чтоб налорги не смогли трактовать это как оказание услуг. Помню, что идея проста до безобразия, но в чем состоит - не помню

---

Над.К., может,все-таки,вспомните! О чень нужно.
Я с большим вниманием и пользой для себя прочитала все на тему ТСЖ. Спасибо всем большое.
:)

"Волею судеб" мне пришлось стать бухгалтером ТСЖ. Сплошная головная боль.Сначала вылезали из долгов перед теплосетью. А там и новая редакция ст.21НК подоспела.
Я средства от жильцов учитываю как целевые поступления на 86 счете.
В нашем уставе написано:" средства товарищества состоят из вступительных и иных взносов....." .А можем ли мы считать "иные взносы" кака членские ( в свете ст. 251 НК). Сомнения не дают мне покоя давно. А вчера узнала , что в соседнем ТСЖ была проверка из налоговой и их полной программе заставили заполнить декларацию.... И вопрос был именно в членских взносах.
Уважаемые клерки, у кого-нибудь была проверка в ТСЖ, которое не ведет коммерческой деятельности?:D

Цитата:

---

все свои высказывания забираю назад /m'm/

---

Я радуюсь консенсусу. Но не радуюсь реалиями бухучёта в ТСЖ и законодательной базой.

Цитата:

---

Вот этими ценами и можно всех загнать в ТСЖ /m'm/

---

Опять есть возражения. — "... Статья 155 ЖК ... 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда ... Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем(!) ...".
Почему вносимая плата нанимателем может быть меньше? — Потому что нанимателю плату устанавливает исключительно собственник помещения, а не управляющая компания (или ТСЖ). УК (или ТСЖ) устанавливает размер платы для собственника, а не для нанимателя помещения. Поэтому любой юридически грамотный наниматель муниципального жилья будет платить только по установленным городским тарифам, а за остальной частью "пошлёт" Вас в городской бюджет, где Вас, скорее всего, пошлют ещё куда-нибудь.:) Более того — под очень большим вопросом обязанность собственника-нетоварища платить по завышенным (против общегородских) тарифам. Учитывая добровольность (по Конституции) объединения в ТСЖ (если УК, то — монопольность услуг — невозможность отдельному собственнику отказаться от УК, ст. 161 п.9 ЖК) вижу реальную возможность в суде "отбиться" от претензий УК (или ТСЖ) от дополнительных (сверх общегородских) доплат для нетоварищей-собственников.

Если возник вопрос по поводу собственников и нанимателей жилья, значит, такой случай имеет место быть. А возникнуть он может, например, в новостройке, где часть (обычно, 40 %) жилых площадей передаётся местным властям. И эти квартиры раздаются социальной группе населения (очередникам района). А в этом доме или группе домов, т.е. кондоминиуме (не нравится мне это слово), создаётся ТСЖ. Кроме собственников физиков, здесь имеется ещё и юрик. Ничего особенного здесь нет. И собственники и квартиросъёмщики платят квартплату (свои обязательные взносы) без каких-то коммерческих наценок. Короче, ни с теми ни с другими у ТСЖ нет и не должно быть коммерческих отношений.

В Москве (не буду говорить о др. регионах страны) существуют ЕИРЦ (Единые расчётно-информационные центры). Все платежи идут через них. Их комиссионные составляют комиссионные около 3 % (на административные расходы). Поползли слухи, что московское правительство хочет прикрыть все ТСЖ, а их функции распределить между ЕИРЦ и ДЕЗ-ми. Но пока, это, только, слухи. И мне в это не верится. Хотя последнее время учащаются попытки законодательные собрания и обслуживание населения, как в былые годы, сделать безальтернативными.

Цитата:

---

Сообщение от ADSemenov.ru

"... Статья 155 ЖК ... 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда ... Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем(!) ..."[/COLOR].
Почему вносимая плата нанимателем может быть меньше? — Потому что нанимателю плату устанавливает исключительно собственник помещения, а не управляющая компания (или ТСЖ). УК (или ТСЖ) устанавливает размер платы для собственника, а не для нанимателя помещения. Поэтому любой юридически грамотный наниматель муниципального жилья будет платить только по установленным городским тарифам, а за остальной частью "пошлёт" Вас в городской бюджет, где Вас, скорее всего, пошлют ещё куда-нибудь.:) обязанность собственника-нетоварища платить по завышенным (против общегородских) тарифам. Учитывая добровольность (по Конституции) объединения в ТСЖ (если УК, то — монопольность услуг — невозможность отдельному собственнику отказаться от УК, ст. 161 п.9 ЖК) вижу реальную возможность в суде "отбиться" от претензий УК (или ТСЖ) от дополнительных (сверх общегородских) доплат для нетоварищей-собственников.

---

Это как раз наша ситуация, я вам в личку писала. Содержание жилья на доме стоим 10 руб с кв.метра, муниципалитет установил 7. По сути есть еще "плата за найм" по нашему мнению городской бюджет должен из этих поступлений оплатить УК 3 рубля. Но... у нас эти деньги идут мимо. Текперь: если собственник муниципалитет, то вы -ТСЖ, тоже вряд ли поднимитесь больше 7 рублей, как в нашем примере, а вот если он физлицо, то подписав договор, он подписал и цены!

Вот чего я нашла:


"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 27


АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ
СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

(Окончание. Начало см. "Финансовая газета.
Региональный выпуск", 2005, N 26)

Обязательные платежи и членские взносы

Согласно п. 2 ст. 151 ЖК РФ в состав средств ТСЖ входят обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества. Однако аудиторы или представители налогового ведомства на вопрос, к какой части этого определения относятся членские взносы, дают самые противоречивые ответы. Одни утверждают, что о членских взносах здесь вообще нет речи. Другие придерживаются мнения, что членские взносы - это "иные взносы членов товарищества". Третьи считают, что членские взносы входят в состав обязательных платежей. Необходимо разобраться, кто прав.
Сразу исключим первое утверждение. Согласно п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), поэтому членские взносы не могут не входить в состав средств ТСЖ.
Приравнивать членские взносы к "иным взносам" явно нелогично. Членские взносы - это регулярно осуществляемые платежи, основной источник финансирования. К подобным объектам законодатель не может применять термин "иные". Обычно данная норма ("иные") используется для обозначения разовых, случайных, нетипичных явлений. Применительно к ТСЖ "иными взносами" могут быть, например, дополнительные взносы на расходы, не предусмотренные сметой, или на покрытие перерасхода по смете и т.п.
Следовательно, остается признать, что членские взносы - это часть обязательных платежей. Так оно и есть в действительности. Согласно п. 2 ст. 39 ЖК РФ расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме - это обязательные расходы. В соответствии с п. 5 ст. 155 ЖК РФ члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг. Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ членские взносы обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности, что применительно к ТСЖ означает содержание, обслуживание и ремонт общего имущества. Таким образом, можно сделать вывод, что у ТСЖ членские взносы - это обязательные платежи.
Помимо членских взносов в состав обязательных платежей входят также поступления на содержание общего имущества от собственников, не являющихся членами ТСЖ (рис. 2). Совершенно необоснованно некоторые представители налогового ведомства и аудиторы приравнивают эти поступления к выручке от реализации. По-видимому, при этом они полагают, что выручкой либо внереализационным доходом является любое поступление, если оно не поименовано в п. 2 ст. 251 НК РФ.

------------------------------¬
¦ Членские взносы ¦ Целевые
--+ на содержание и обслуживание¦<--- поступления
¦ ¦ общего имущества ¦
¦ L------------------------------
¦
¦ ------------------------------¬ Приравниваются
-------------¬ ¦ ¦ Взносы собственников, ¦ к членским
¦Обязательные+-+-+ не являющихся членами ТСЖ, ¦<--- взносам либо
¦ платежи ¦ ¦ ¦ на содержание и обслуживание¦ признаются
L------------- ¦ ¦ общего имущества ¦ кредиторской
¦ L------------------------------ задолженностью
¦
¦ ------------------------------¬ Признаются
L-+ Коммунальные платежи ¦<--- кредиторской
L------------------------------ задолженностью

Рис. 2

Членство или нечленство в ТСЖ влияет лишь на статус владельца помещения в товариществе, на его право голоса, на право избирать и быть избранным в руководящие органы ТСЖ и т.п. Но отношения собственности в многоквартирном доме не зависят от того, является или не является собственник помещения членом ТСЖ. Следует подчеркнуть, что согласно ст. 249 ГК РФ, п. 2 ст. 39 и п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в общей собственности на это имущество. Для всех участников долевой собственности размер платежей определяется долей в общей собственности, а не тем, является или не является собственник членом ТСЖ. И если платежи участников долевой собственности, не являющихся членами ТСЖ, облагать налогами, то норма о соразмерности платежей с долей в праве общей собственности будет грубо нарушаться.
Платежи нечленов ТСЖ, если они направлены "на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности" (п. 2 ст. 251 НК РФ), следует приравнивать к членским взносам и считать целевыми поступлениями. Но, даже если по формальным признакам (до ввода соответствующей нормы) они не будут признаваться целевыми поступлениями, это не означает, что данные платежи автоматически превращаются в выручку от реализации. В этом случае их следует признавать кредиторской задолженностью ТСЖ перед собственниками аналогично коммунальным платежам.
Переплата обязательных платежей, как и переплата любых устанавливаемых взносов, не может образовывать прибыль. Она всегда должна возмещаться тем или иным способом. Если это переплата целевых поступлений, то она должна быть использована по целевому назначению в последующих периодах. Если это переплата иных обязательных платежей или взносов, то она должна быть отражена в бухгалтерском учете как кредиторская задолженность перед собственниками и тоже в дальнейшем использована на цели, соответствующие деятельности ТСЖ.
В соответствии со ст. 155 ЖК РФ третьей составной частью обязательных платежей является оплата коммунальных и иных услуг, оказываемых собственникам, - коммунальные платежи (см. рис. 2). Как было установлено в предыдущем разделе, коммунальные платежи должны признаваться кредиторской задолженностью ТСЖ перед собственниками.

И.Фельдман
Председатель
Экспертного совета
по методологии бухгалтерского учета
в некоммерческих организациях
ИПБ России

С.Филимонов
Генеральный директор
ООО "Юридическая фирма
"Центр правовой поддержки
ЖСК, ГСК, ТСЖ, ЖКХ"
Подписано в печать
06.07.2005

"Финансовая газета. Региональный выпуск", 2005, N 26

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ
ЖИЛЬЯ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

В последнее время особую значимость приобретают некоторые вопросы, связанные с функционированием товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительных (ЖСК) и жилищных (ЖК) кооперативов, которые в основном касаются:
трактовки услуг, которые якобы оказывают ТСЖ, ЖСК или ЖК (далее - ТСЖ) собственникам помещений дома в рамках своей основной уставной (непредпринимательской) деятельности;
утверждения, что коммунальные платежи жильцов, поступающие на расчетные счета ТСЖ, представляют собой доходы;
противопоставления понятий "членские взносы" и "обязательные платежи".
Рассмотрим каждый из указанных вопросов. Следуя смыслу п. 3 ст. 39 и п. 2 ст. 251 НК РФ, под "уставной" будем понимать основную непредпринимательскую деятельность, в целях которой создана некоммерческая организация.

Уставная деятельность ТСЖ или оказание услуг

Сегодня весьма актуальными являются вопросы о совместимости понятий "уставная деятельность" и "услуга", а также о том, может ли уставная деятельность некоммерческой организации или какая-то ее часть трактоваться как услуга.
Чтобы определить рамки уставной деятельности ТСЖ, следует обратиться к ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), в которой сформулирована цель создания товарищества. Согласно этой статье ТСЖ создаются для управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, а также обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на то, что в соответствии со ст. 36 ЖК РФ понятие "комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме" эквивалентно понятию "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме".
Следовательно, объект уставной деятельности ТСЖ - это общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, его содержание, обслуживание и ремонт.
Приведем ряд аргументов, которые позволят правильно ответить на вопрос о соотношении понятий "уставная деятельность" и "услуга".
1. ТСЖ как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью (способностью иметь гражданские права и нести обязанности). Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации.
ТСЖ вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их учредительных документах и соответствуют целям их создания. Деятельность ТСЖ в настоящее время в значительной мере регулируется ЖК РФ. Их специальная правоспособность определена:
пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ - товарищество имеет право заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
пп. 5 п. 2 ст. 137 ЖК РФ - товарищество имеет право заключать сделки, отвечающие его целям и задачам;
п. 8 ст. 138 ЖК РФ - ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами (ТСЖ представляет интересы, в том числе и не членов товарищества);
п. п. 4 - 5 ст. 148 ЖК РФ - в обязанности правления ТСЖ входят управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им, наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение.
Следовательно, ЖК РФ не возлагает на ТСЖ обязанности по предоставлению жилищных и коммунальных услуг для собственников многоквартирного дома (членов и не членов ТСЖ). В системе договорных отношений ТСЖ выступает на условиях представительства (ст. 182 ГК РФ).
2. Оказание услуг - это разновидность предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). При осуществлении услуги проявляются все характерные свойства предпринимательства. У производителя образуется себестоимость услуги, он выходит с ее предложением на рынок. Рынок формирует стоимость и цену услуги, при этом возникает риск того, что она не будет реализована или ее реализация будет убыточной. В рамках уставной деятельности ТСЖ все эти признаки предпринимательской деятельности отсутствуют.
3. Одним из обязательных атрибутов услуги является реализация (п. 5 ст. 38 НК РФ). Но уставная деятельность некоммерческой организации не может включать реализацию, так как это означало бы появление выручки и прибыли, что противоречит самому определению некоммерческой организации (п. 1 ст. 50 ГК РФ).
4. Косвенным признанием, что уставная деятельность некоммерческой организации - это не услуга, является тот факт, что целевые поступления на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль (п. 2 ст. 251 НК РФ), т.е. не считаются выручкой от реализации.
5. Услуга - это сделка, от исполнения которой сторона может в любой момент отказаться (ст. 782 ГК РФ). В отношении уставной деятельности ТСЖ это, конечно, невозможно.
Таким образом, в рамках своей уставной деятельности ТСЖ никому никаких услуг не оказывают. Осуществляются не услуги, а уставные обязанности, носящие некоммерческий характер. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных ЖК РФ, - все это входит в уставную деятельность товарищества, которую нельзя трактовать как услуги, если эта деятельность осуществляется силами самого ТСЖ. Например, если техобслуживание общего имущества дома выполняют штатные работники ТСЖ, то это уставная деятельность товарищества, а не услуга. Если техобслуживание согласно заключенному договору с ТСЖ выполняет сторонняя организация, то для нее это услуга, а для ТСЖ - это также уставная деятельность.
В связи с этим выглядят нелогичными положения п. 2 ст. 138 и п. 6 ст. 155 ЖК РФ, которые предписывают заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками, не являющимися членами товарищества. Во-первых, законодатель не делает различий в праве на общее имущество между членами и не членами ТСЖ (ст. 249 ГК РФ, ст. 36, 39 ЖК РФ). Во-вторых, если содержание, обслуживание и ремонт общего имущества - это уставная обязанность ТСЖ, то для осуществления этой деятельности не требуется никаких дополнительных договоров с собственниками. В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения.
Следовательно, неясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положения ЖК РФ подлежат изменению либо исключению.
Понятно, что все, о чем говорилось выше, непосредственно связано с налогообложением ТСЖ. Считать какую-то часть уставной деятельности ТСЖ услугой - значит неправомерно признать эту деятельность в качестве объекта обложения НДС и налогом на прибыль.
Следует также отметить, что к уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие "деятельность для собственных нужд". Во-первых, потому что уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"), а не на собственные нужды. Во-вторых, поскольку уставная деятельность ТСЖ не есть услуга, то на нее не распространяется действие пп. 2 п. 1 ст. 146 НК РФ.

Сущность коммунальных платежей

Под коммунальными платежами понимается плата за коммунальные и иные услуги, которые оказывают собственникам помещений обслуживающие организации. Разумеется, коммунальные платежи никакого отношения к общему имуществу дома не имеют, и поэтому они не считаются целевыми поступлениями. В связи с этим в некоторых выступлениях аудиторов и представителей налогового ведомства утверждается, что разницу между суммой поступивших от домовладельцев и суммой фактически израсходованных коммунальных платежей надо рассматривать как объект обложения налогом на прибыль.
Согласно ст. 247 НК РФ прибылью признается полученный доход, уменьшенный на величину произведенных расходов. Возникает вопрос, можно ли считать коммунальные платежи, поступающие на расчетный счет ТСЖ, доходом этих организаций.
Прежде всего нужно сразу исключить всякую связь коммунальных платежей с выручкой от продаж. К сожалению, и такие высказывания можно услышать. Если ТСЖ осуществляет только уставную деятельность, то оно никому ничего не продает. Утверждения о том, что ТСЖ "перепродают услуги" жильцам, не выдерживают критики. Услуги тем и отличаются от товаров и работ, что они производятся, реализуются и потребляются одновременно (п. 5 ст. 38 НК РФ). Это означает, что услуга всегда направлена непосредственно потребителю, перепродать услугу невозможно. Собственники помещений непосредственно потребляют все услуги, которые им оказывают обслуживающие организации. ТСЖ лишь оплачивают эти услуги из средств, поступающих на расчетный счет в виде коммунальных платежей (рис. 1), действуя на условиях представительства.

Услуга оказывается непосредственно пользователю

¦
--------------------------¬ \¦/ -------------------------¬
¦ Собственники ¦<-----+------+ Обслуживающая ¦
¦ помещений ¦ ¦ организация ¦
L----------T--------------- L--------------T----------
<---- Оплата услуги ----> /¦\
¦ (транзитные платежи)
¦
¦ --------------------------¬
L- - - ->¦ ТСЖ, ЖСК, ЖК +- - - - -
L--------------------------
Рис. 1

ТСЖ не может быть абонентом по договору оказания услуг. Примером тому является судебная практика, в частности Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2002 по делу N Ф04/3876-848/А46-2002:
"Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома, расположенные по ул. Блюхера, 26 и по ул. Магистральной, 18; данный договор является договором энергоснабжения.
В соответствии со ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
Между тем нормы Федерального закона "О товариществах собственников жилья", в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту-потребителю соответствующей энергии.


прошу прощения у модераторов за большой кусок текста, но многои нужно,в личку не пошлешь каждому, а это региональный выпуск

Это середина, очень большой текст и я с ним не очень удачно справилась.



Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как заключенный с нарушением ст. 539 ГК РФ и ст. ст. 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".
ЖК РФ, регулирующий деятельность ТСЖ, аналогично ранее действовавшему Федеральному закону "О товариществах собственников жилья" не содержит нормы, обязывающей ТСЖ предоставлять жилищно-коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном доме.
Коммунальные платежи не являются доходом ТСЖ. В соответствии со ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме. Это означает, что доходом можно считать любое поступление, если только оно не сопровождается равноценным приростом обязательств, поскольку в этом случае экономической выгоды от такого поступления не происходит (чистые активы не увеличиваются). Примерами подобных поступлений служат получаемые авансы, кредиты, займы, которые никогда не считались и не могут считаться доходом. Поступающие от жильцов средства на оплату коммунальных услуг ничем не отличаются от заемных средств, так как они образуют у ТСЖ обязательство перед жильцами оплатить оказанные им услуги точно в той сумме, какая поступила на расчетный счет, т.е. мы имеем дело с обычными транзитными платежами.
Таким образом, поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ избытка указанных платежей - это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед домовладельцами. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению либо по решению общего собрания ТСЖ направлены на иные цели.

Совершенно не согласна с транзитом,

m`m, zas77!
Огромное вам спасибо за помощь ( такую скорую)!!!
Буду вникать в присланные статьи.
:yes:

Цитата:

---

Платежи нечленов ТСЖ, если они направлены "на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности" (п. 2 ст. 251 НК РФ), следует приравнивать к членским взносам и считать целевыми поступлениями /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 27, m'm/

---

Ошибка. Статья 251 НК не "выводит" из-под налога на прибыль целевый поступления в НКО (только в публично-правовые профессиональные объединения).

Цитата:

---

4. Косвенным признанием, что уставная деятельность некоммерческой организации - это не услуга, является тот факт, что целевые поступления на содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль (п. 2 ст. 251 НК РФ), т.е. не считаются выручкой от реализации /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 26, m'm/

---

Та же ошибка.

Цитата:

---

5. Услуга - это сделка, от исполнения которой сторона может в любой момент отказаться (ст. 782 ГК РФ). /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 26, m'm/

---

Однако товарищ всегда может стать нетоварищем и отказаться от переплаты сверх общегородской нормы. — практически "несогласиться" с условиями сделки.

Цитата:

---

В-третьих, собственник не вправе обособлять свою долю в праве собственности на общее имущество (ст. 290 ГК РФ, п. 4 ст. 37 ЖК РФ), т.е. общее имущество в натуре выделению не подлежит и соответственно не может быть самостоятельным предметом договора с собственником жилого помещения.
Следовательно, неясно, как может выглядеть договор о содержании и ремонте доли общего имущества, принадлежащей конкретному собственнику. На наш взгляд, данные положения ЖК РФ подлежат изменению либо исключению. /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 26, m'm/

---

Вот тут "собака и зарыта". — Первичен факт обладания общей собственностью и поэтому ЖК должен быть изменён так, чтобы при решении большинства собственников организовать ЮЛ для управления этой собственностью ВСЕ собственники становились бы долевыми участниками этого ЮЛ'а. А конституционное право на свободу объединения граждан обеспечивается на стадии покупки (приобретения) квартиры — хочешь покупай (и тогда имеешь риск оказаться в ТСЖ), а хочешь — не покупай.

Цитата:

---

перепродать услугу невозможно. /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 26, m'm/

---

Ещё как можно! Если это коммунальные услуги.
Электроснабжение. Ставим двухтарифный счётчик и заключаем договор с электроснабжающей организацией. С жильцов берём по их счётчикам. Если жильцы не воруют, то разница будет очень ощутима (50-100 руб/мес с квартиры).
Тепло. При установке централизованного счётчика и соответствующей работы по изоляции сетей тоже может быть разница, но не столь очевидная.

Цитата:

---

нормы Федерального закона "О товариществах собственников жилья" ... не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 26, m'm/

---

Ошибка. Действие данного закона признано утратившим силу с 01.03.2005 введённым новым ЖК РФ (ст.2). Вместе не надо забывать, что все собственники помещений в доме подсоединены через электросети, находящиеся в общей собственности и на этом основании могут являться субабонентами ТСЖ. Сейчас, когда огромная масса производственных зданий в черте города сдаётся под офисы, типична ситуация с субабонентами — так уж ТСЖ и сам бог велел!

Цитата:

---

Таким образом, поскольку поступление коммунальных платежей не есть доход, то и образование на расчетном счете ТСЖ избытка указанных платежей - это не прибыль, а остаток кредиторской задолженности перед домовладельцами. В дальнейшем эти средства должны быть либо полностью использованы по назначению либо по решению общего собрания ТСЖ направлены на иные цели. /Финансовая газета. Региональный выпуск, 2005, N 26, m'm/

---

Это удивительная чушь — особенно последняя часть цитаты! Уж если и считать это задолженностью, то нетоварищам-то это следует отдать — а то типичным воровством попахивает...:wow:

Большое спасибо за статьи.
Тема действительно противоречива, потому что умом понимаем, как должно быть, а законодатель опять облажался!

Вот конкретная информация от одного из ЖСК, созданного ок. 40 лет назад.
На хозяйственно-управленческие нужды организации они собирают по 2,58 руб./кв.м общей площади, т.е. по 15,5 тыс. руб./мес.

Используют ОСН

Да-с, в этих статьях столько ошибочных высказываний, и вообще-то доказательной базы - ноль.
К вышесказанному ADSemenov.ru добавляю свои возражения:

Цитата:

---

Согласно п. 3 ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), поэтому членские взносы не могут не входить в состав средств ТСЖ.

---

Глубокомысленное заявление. Увязку между членскими взносами и собственностью на имущество я не уловила. С учетом того, что фонды, общественные организации и АНО тоже не имеют членства, но от этого не перестают быть собственниками имущества.

Цитата:

---

Согласно п. 2 ст. 251 НК РФ членские взносы обеспечивают содержание некоммерческой организации и ведение ею уставной деятельности...

---

ст.251 не может ничего "обеспечивать". Она просто определяет доходы, не облагаемые прибылью.

Цитата:

---

Но, даже если по формальным признакам (до ввода соответствующей нормы) они не будут признаваться целевыми поступлениями, это не означает, что данные платежи автоматически превращаются в выручку от реализации. В этом случае их следует признавать кредиторской задолженностью ТСЖ перед собственниками аналогично коммунальным платежам.

---

И чего делать-то дальше с этой кредиторской задолженностью? Я вообще не поняла эту идею с кредиторской задолженностью. Может мне кто переведет, что они имели ввиду?

Цитата:

---

Но уставная деятельность некоммерческой организации не может включать реализацию, так как это означало бы появление выручки и прибыли, что противоречит самому определению некоммерческой организации (п. 1 ст. 50 ГК РФ).

---

Еще как может! И статье 50 п.1 даже не противоречит. Потому что некоторые телодвижения НКО по своей уставной деятельности автоматически влекут за собой выручку. Конкретные примеры - у нас есть фонд, занимающийся пропагандой искусства. Любой благотворительный концерт влечет за собой продажу билетов, т.е. появляется выручка. Но это прямая уставная деятельность фонда, потому что эта выручка потом тратится на благо искусства. Или вот еще взять АНО. Вообще странная форма НКО. Основная уставная деятельность состоит в предоставлении услуг. Ну вот еще скажите, что основная деятельность без выручки у них происходит.

Цитата:

---

уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"), а не на собственные нужды.

---

Ну вот и неправда. Не все НКО созданы для "общественных благ". Уже упомянутые мною АНО, ассоциации и союза, учреждения никаких общественных благ не "достигают"

Короче, саму идею авторов по доказательству необлагаемости членских взносов я поддерживаю. Но если доказывать такими аргументами - лучше вообще не доказывать.
ADSemenov.ru - насчет обязательности вступления в ТСЖ. Насчет покупки, согласна. Но ведь к нас полным-полно старых домов, где часть народа покупает квартиры, а кто-то приватизировал их и живет уже там много лет. Как тут с "конституционностью"? А еще квартиру унаследовать можно...

ЗЫ: Н-да, часа рабочего времени как небывало...

В НК РФ и законе об НКО (от 12.01.96 №7-ФЗ) очень много общих фраз, где понятия преплетаются и путаются так, что подчас, трудно разобраться, что к чему и почему.
Хочу напомнить, что в НКО очень много организационно-правовых форм. Поэтому, что подходит, скажем, для фонда не всё может подойти для ТСЖ. В настоящее время специалисты выделяют 11 основных типов НКО.
1. Фонды
2. Гос.корпорации
3. Некоммерческие партнёрства (НП)
4. Учреждения
5. Автономные некоммерческие организации (АНО)
6. Общественные и религиозные организации (объединения
7. Объединения юр.лиц (ассоциации и союзы)
8. Потребительские кооперативы
9. Товарищества собственников жилья (ТСЖ)
10. Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие товарищества (СНТ, ОНТ, ДНТ)
11. Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК).

Последний, как говорится "только-что из печки". Закон от 30.12.2004 г. №215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" вступил в силу в самом начале 2005 г.
Предлагаю всем обратить на него внимание.

Цитата:

---

Но ведь к нас полным-полно старых домов, где часть народа покупает квартиры, а кто-то приватизировал их и живет уже там много лет. Как тут с "конституционностью"? /Над.К/

---

Здесь такая же "неконституционность", как при получении в наследство акций — Вы автоматически становитесь акционером. Если не хотите быть в ТСЖ — купите ещё к своей квартире впридачу столько квартир в доме, сколько нужно будет для решающего голоса (или домик в деревне). Нет здесь неконституционности, потому что в Вашей собственности, против Вашей воли оказывается часть общего имущества и оно Вас "обременяет" заботой о нём, а выбор формы заботы большинством голосов, по сути акционеров этой собственности, не есть нарушение конституционности. Это проявление демократии.

А ещё я тут немного поразмышлял на тему:

В какой части обязательные платежи товарищей можно "подвести" под членские?

А я и сейчас "обременена" заботой об общем имуществе, без всякого ТСЖ. И прекрасно себя чувствую. Я понимаю, что Конституция у нас не в фаворе, но там есть такая ст.30 п.2 "Никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем".

Над.К, :) , я, может быть, слишком "дубово" выразил свою мысль, но хотел сказать всего лишь то, что Вы уже

Цитата:

---

и сейчас "обременены" заботой об общем имуществе

---

и de facto являетесь "акционером" этого имущества. Ваш дом — de facto собрание, сообщество, акционеров общего имущества. Вы уже находитесь в "ТСЖ без образования юридического лица" (простите за неюридический термин)!
И, хотя у Вас и нет Устава, тем не менее, Вы подчиняетесь определённым правилам ведения Вашей хозяйственной деятельности в рамках этого сообщества, определённые ЖК РФ, постановлением Госстроя №170 и пр.
За выполнением Ваших обязанностей внимательно "следит" УпрКом.

С преобразованием Вашего ТСЖ БОЮЛ в обычное ТСЖ Ваше обременение не увеличивается и не исчезает. Просто "следить" за Вами и диктовать цены будут не абстрактные люди из УпрКом, а свои же, любимые, соседи.:) :gent:

Да у меня процентов 50 дома - неприватизированные квартиры! О каком товариществе собственников Вы говорите!
А за треть соседей мне вообще придется платить! Потому что они по полгода неплатят за квартиру. Сейчас это проблема Водоканала, Ленэнерго и пр., а потом будет моя! И я на это не согласна:noway:

Цитата:

---

Да у меня процентов 50 дома - неприватизированные квартиры

---

Это не означает, что у них нет собственника! И к решению о форме управления не имеет никакого отношения.

Цитата:

---

Сейчас это проблема Водоканала, Ленэнерго и пр., а потом будет моя!

---

Если Вы не вступите в ТСЖ, то это никогда не будет Вашей проблемой. И даже в рамках ТСЖ (на основании ст. 138 ЖК "... ТСЖ обязано: ... 8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами ..."), вероятно, можно построить такие договорные отношения, что ТСЖ будет всего лишь обеспечивать расчёт платежей и их транзит по договорам поручения за определённое вознаграждение. А сами договора так и остануться между энергоснабжением и собственником. Это ведь явл'яется "обеспечением эксплуатации комплекса" (термин из ЖК)?
Мне думается, что здесь есть право выбора способа управления и решение этого вопроса должно приниматься на общем собрании собственников в момент принятия Устава ТСЖ. И конечно, нужна очень тщательная юридическая проработка.

Честно говоря, чем дальше я углубляюсь в дебри законов и постановлений, тем всё более мне нравится выбор "... непосредственное управление собственниками помещений ...". А в качестве УпрКом выбрать ИП'а. Вот уж у него проблем с налогообложением накоплений на ремонты никаких не будет!