советую почитать:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
Вид для печати
советую почитать:
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
Читал.
Вот только все равно вопрос.
Ст. 614, ч.3 "Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год."
То есть императив распространяется, по смыслу, только на отношения, которые Стороны не урегулировали в договоре? Заслуживает ли внимания такое мнение?
А если "ИНОЕ" договором предусмотрено? Если соглашения Сторон, кроме договора, для изменения ар. платы не требуется? То есть заранее все определено? Как быть? Не так однозначно, по-моему, формулировка статьи не совсем четкая..Написали бы так "нельзя вообще, и все тут" - было бы яснее:)))
Арендной платой могут быть не только денежные средства, об этом прямо указано в ГК. Порялок определения арендной платы необходимо определить в договоре или допсоглашении к нему.Цитата:
Здравствуйте, подскажите пожайлуста, четыре физ.лица имеют в
долевой (по1/4) собственности магазин, хотят сдать в аренду, но вместо
денег, что бы арендатор оплачивал коммунальные платежи магазина. Каким договором оформить?
Однако в вашем случае целесообразно установить, что арендная плата состоит из двух составляющих - постоянной и переменной. Размер постоянной составляющей - 118 руб., в т.ч. НДС, размер переменной составляющей определяется как размер коммунальных услуг оплачиваемого месяца.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИЦитата:
Сообщение от Михеева Ирина
ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Как вернусь из Лондона (я изучаю здесь английский язык на трехнедельных курсах), а вам обязательно найду письмо УМНС по г.Москве по постоянную и переменную составляющую. У меня здесь под рукой ничего нет :(
Михеева Ирина, а постоянная и переменная тут не причем.
и тем более письмо УФНС)) Что такое письмо?
"Барин! Из Парыжу вернулся!" :D, шучу. Ирина, а в Инете не можете найти (не наезд)?Цитата:
Как вернусь из Лондона (я изучаю здесь английский язык на трехнедельных курсах), а вам обязательно найду письмо УМНС по г.Москве по постоянную и переменную составляющую. У меня здесь под рукой ничего нет
Не УФНС, а УМНС, поскольку в г.Москве такая практика еще с 1998 года. Найду в Консультанте. Текст договора примерно следующий:
Цитата:
3.1. Арендная плата формируется из постоянной и переменной составляющих.
3.2. Размер постоянной составляющей арендной платы определяется исходя из расчета рублевого эквивалента 210 долларов США за 1 кв.м. в год (без учета НДС), что составляет рублевый эквивалент 4537,75 долларов США в месяц (без учета НДС) за все «Арендуемые помещения», и включает в себя компенсацию всех затрат Арендодателя по содержанию сданных в аренду помещений, за исключением затрат на отопление и энергоснабжение.
3.3. Размер переменной составляющей арендной платы определяется по итогам истекшего (оплачиваемого) месяца и включает в себя возмещение фактических затрат по оплате следующих коммунальных услуг:
3.3.1. отопление;
3.3.2. энергоснабжение.
3.4. Арендатор не несет никаких других расходов, связанных с арендой «Арендуемых помещений» и с выплатой каких-либо дополнительных вознаграждений, налогов и сборов, помимо предусмотренных в настоящем договоре.
3.5. Указанная в п. 3.1.1. настоящего договора ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит.
3.6. Размер переменной составляющей арендной платы по расходам, указанным в п. 3.3.1. настоящего договора, определяется прямо пропорционально размеру занимаемой площади «Арендуемых помещений» к общей площади «Имущественного комплекса»
3.7. Размер переменной составляющей арендной платы по расходам, указанным в п. 3.3.2. настоящего договора, определяется на основании данных отдельного электросчетчика по тарифу АО «Мосэнерго», установленного для Арендодателя по соответствующему договору энергоснабжения.
3.8. В случае уменьшения размера полезной площади арендуемых помещений по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение суммы вносимой арендной платы.
3.9. По соглашению с Арендодателем Арендатор может вносить арендную плану также в натуральной или смешанной форме в виде оборудования, материалов, товаров народного потребления, услуг и др.
3.10. Арендная плата за пользование Помещением вносится Арендатором в следующем порядке:
3.10.1. первый платеж вносится в течение 3-х дней с момента подписания акта, указанного в п. 2.1.1. настоящего договора;
3.10.2. последующие платежи подлежат перечислению в пользу Арендодателя один раз месяц не позднее 5-ти дней с момента получения от Арендатора соответствующего счета с приложением документов, подтверждающих обоснованность определения переменной составляющей арендной платы (например, справки, расчеты, акты, копии счетов и др.).
3.11. Арендатор вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия настоящего договора досрочно.
3.12. Уплата арендной платы в денежной форме производится путем перечисления Арендатором подлежащей уплате суммы на расчетный счет Арендодателя №_____________________________________ в _____________________________ г.Москва, корсчет № ___________________________________________, БИК ________________________________ с указанием в графе платежного документа «Назначение платежа» на реквизиты счета, указанного в п. 3.10.2. настоящего договора.
3.13. Изменение размеров арендной платы и порядка ее внесения допускается лишь по соглашению сторон.
3.14. Все расчеты между сторонами осуществляются в рублях, с перерасчетом подлежащих к уплате сумм по курсу ЦБ РФ на день перечисления Арендатором (сдачи в кредитное учреждение платежного документа) соответствующих средств.
3.1.5. Обязательства Арендатора по уплате арендной платы считаются исполненными в момент ее зачисления на корреспондентский счет банка, указанный в п. 3.12 настоящего договора.
еще раз процитируем))))Цитата:
Сообщение от sema
я полагаю, что включение в состав арендной платы сумм коммунальных платежей не есть "форма арендной платы". Это способ исчисления такой платы.
А "оплата комм.услуг как форма арендной платы" - это прямая оплата за собсвенника арендатором.
Тримм, как способ исчисления да. как по курсу доллара и оплата собственнику, а не коммунальщикам.
и не забывать что
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Подскажите, пожайлуста, а если арендатор не платит НДС (ИП на ЕНВД) - нужно ли в договоре с ним указывать эту фразу? И вообще, раз арендодатель - физ.лицо, может не надо указывать про НДС (ведь его это тоже не касается)? Или все-таки надо?Цитата:
Размер постоянной составляющей - 118 руб., в т.ч. НДС
m'm,Т.е. обычный расходник, где указать ФИО и паспортные данные физ.лица-арендодателя. В результате у обеих сторон будет документ, подтверждающий оплату. Так? Ну и потом физик-арендодатель должен сразу перечислить 13% в бюджет или можно подождать следующего года и заплатить после сдачи декларации? В таком случае не будет ли наказан ИП как налоговый агент (дело в том, что среди ИП часто встречаются такие, которые за себя толком отчетность сдать не могут, а тут еще за арендодателя НДФЛ подавай, да и текучка арендаторов на первых порах может быть)?Цитата:
Расходным ордером
Думаю, что текст в н.в. будет выглядить следующим образом:
Цитата:
5.1. Арендная плата формируется из постоянной и переменной составляющих.
5.2. Размер постоянной составляющей арендной платы (далее – Постоянная составляющая) определяется из расчета _____ руб. за 1 кв.м. в месяц (в т.ч. НДС – 18%), что составляет _________________ руб. в месяц (в т.ч. НДС – 18%) за все Помещение, и включает в себя компенсацию всех затрат Арендодателя по содержанию Помещения, за исключением затрат на отопление и энергоснабжение. Указанная ставка арендной платы является окончательной, пересмотру и изменению не подлежит.
5.3. В случае уменьшения размера площади Помещения, указанной в п.1.1. Договора, по причинам, не зависящим от Арендатора, последний имеет право на соразмерное уменьшение размера Постоянной составляющей.
5.4. Размер переменной составляющей арендной платы (далее – Переменная составляющая) определяется Арендодателем самостоятельно по итогам истекшего (оплачиваемого) месяца и включает в себя возмещение фактических затрат по оплате следующих коммунальных услуг:
5.4.1. отопление (определяется прямо пропорционально размеру Помещения к общей площади здания (строения), в котором оно находится);
5.4.2. энергоснабжение (определяется на основании данных отдельного электросчетчика установленного для Арендодателя и по тарифу АО «Мосэнерго»).
5.5. Основанием для уплаты Переменной составляющей является счет Арендодателя, составляемый по итогам истекшего (оплачиваемого) месяца, и к которому прикладывается счет-фактура на всю сумму арендной платы по итогам оплачиваемого месяца.
5.6. Арендная плата за пользование Помещением вносится Арендатором в следующем порядке:
5.6.1. первый платеж в счет уплаты Постоянной составляющей (п.5.2. Договора) осуществляется в течение 3-х дней с момента подписания акта, указанного в п. 3.1. Договора;
5.6.2. второй и последующие платежи в счет уплаты Постоянной составляющей (п.5.2. Договора) осуществляется в срок не позднее 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца;
5.6.3. оплата Переменной составляющей (п.5.3. Договора) осуществляется в срок не позднее 5-ти дней с момента получения Арендатором счета указанного в п. 5.7. Договора.
5.7. Арендатор вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия настоящего договора досрочно.
5.8. Арендатор вправе требовать от Арендодателя предоставления документов, подтверждающих обоснованность определения им Переменной составляющей (справки, расчеты, акты, копии счетов и др.), а в случае выявления фактов завышения ее размера более чем на 10% от размера фактических затрат - требовать соразмерного ее уменьшения.
5.9. Реквизиты для зачисления арендной платы:
а вообще вам необходимо зарегистрировать своего физика как ИП, а то тут незаконным предпринимательством пахнет:
Статья 171. Незаконное предпринимательство
1. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, а равно представление в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, документов, содержащих заведомо ложные сведения, либо осуществление предпринимательской деятельности без специального разрешения (лицензии) в случаях, когда такое разрешение (лицензия) обязательно, или с нарушением лицензионных требований и условий, если это деяние причинило крупный ущерб гражданам, организациям или государству либо сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, -
наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев.
2. То же деяние:
а) совершенное организованной группой;
б) сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере, -
наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового
Если физик сдает в аренду временно не используемое им жилье, то никакого незаконного предпринимательства нет и региться ИП-шником не нужно.Цитата:
Сообщение от vass
Ст. 2 ГК - "... предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг ..."
Таким образом даже если вы предоставляете в аренду за плату тумбочку в своей квартире под соседский телефон, и денежки получаете хотябы два раза - на лицо предпринимательская деятельность
А если "временно не используемое нежилое здание" ? И временно - это сколько?Цитата:
Если физик сдает в аренду временно не используемое им жилье, то никакого незаконного предпринимательства нет и региться ИП-шником не нужно.
vass,В год или вообще? А если договор аренды (с помесячной оплатой) сроком на 11 мес. и с последующей пролонгацией? - получается, что договор-то один. А если в здании несколько арендаторов, да еще и меняются иногда? - тогда только ИП ?Цитата:
и денежки получаете хотябы два раза
Но ведь здесь нет же реализации, а всего лишь использование своего права собственником - распоряжаться своим имуществом, к тому же налоги получаются даже больше чем у ИП (УСНО-6%).Цитата:
а вообще вам необходимо зарегистрировать своего физика как ИП, а то тут незаконным предпринимательством пахнет
fokus68,
предпринимательская деятельность:
1. систематическое получение прибыли - систематическое значит больше одного раза;
2. от пользования имуществом, оказания услуг - аренда;
3. Существует огромная практика уголовных дел на бабушек, сдающих квартиру, и водителей-халтурщиков
vass,Вы предлагаете ИП регить и только так? Не обойдется?Цитата:
Существует огромная практика уголовных дел
vass, Просто я считал, что с арендой физиков налорги уже разобрались. Разве не так?
А закона нет? Или хотя бы письма какого?Цитата:
3. Существует огромная практика уголовных дел
fokus68, не разобрались, уголовный кодекс надо чтить, а тем более тогда когда тебе это выгодно, лучше залатить УСН 6% чем НДФЛ 13 %, а декларацию по любому сдавать придется, т.ч. не вижу поля для дискуссии
тем более это любимая статья убэпа, когда им статистики не хватает
ерунда, что бы вменить незаконное предпринимательство, нужны доходы большие, щас точчно не скажу сколько, но бабушки столько не живут, сколько надо сдавать квартиру, чтобы получить такой доход, да и вы еще поинтересуйтесь, для чего тогда юрики платят НДФЛ за физ. лиц, у которых арендуют помещенияЦитата:
3. Существует огромная практика уголовных дел на бабушек, сдающих квартиру, и водителей-халтурщиков
зачем же декларацию, если арендатор - налоговый агент ?Цитата:
Сообщение от vass
Постановление Пленума ВС 18.11.04 № 23Цитата:
Сообщение от fokus68
Блин совсем запутали :DЦитата:
ерунда, что бы вменить незаконное предпринимательство, нужны доходы большие, щас точчно не скажу сколько, но бабушки столько не живут, сколько надо сдавать квартиру, чтобы получить такой доход, да и вы еще поинтересуйтесь, для чего тогда юрики платят НДФЛ за физ. лиц, у которых арендуют помещения
ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 ноября 2004 г. N 23
...
2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.
" В соответствии с п.1 ст.171 Уголовного кодекса РФ осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок от ста восьмидесяти до двухсот сорока часов, либо арестом на срок от четырех до шести месяцев.
В силу ст.1 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" под государственной регистрацией юридических лиц и индивидуальных предпринимателей понимаются акты уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляемые посредством внесения в государственные реестры сведений о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, приобретении физическими лицами статуса индивидуального предпринимателя, прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, иных сведений о юридических лицах и об индивидуальных предпринимателях в соответствии с названным выше Федеральным законом. Законодательство РФ о государственной регистрации состоит из Гражданского кодекса РФ, указанного Федерального закона и издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов РФ.
В п.2 ст.5 указанного Закона приведен перечень сведений об индивидуальных предпринимателях, содержащихся в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей. В указанном перечне содержатся, в частности, сведения о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (пп."о" указанного пункта).
Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001, введенному в действие Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества (код 70.20.1) как вид экономической деятельности относится к разд.К "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг".
При этом под экономической деятельностью понимается объединение ресурсов (оборудования, рабочей силы, технологии, сырья, материалов, энергии, информационных ресурсов) в производственном процессе, имеющем целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).
Абзацем 3 п.1 ст.2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.210 ГК РФ).
На основании ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК РФ).
Учитывая, что сдача квартиры внаем является реализацией прав собственника, а также то, что собственник квартиры несет бремя ее содержания вне зависимости от факта передачи квартиры по договору найма арендатору, указанная операция не содержит необходимых элементов, характеризующих приведенное выше понятие "экономическая деятельность".
Таким образом, уголовная ответственность за сдачу на регулярной основе внаем квартиры, принадлежащей физическому лицу на правах собственности, без государственной регистрации указанного лица в качестве индивидуального предпринимателя, как за незаконное предпринимательство, не предусматривается, поскольку обязанности регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя у физического лица в указанном случае не возникает."
А если построило (допустим магазин, но в паспорте БТИ это не прописано)?Цитата:
2. В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения
Ну а если не квартира, а нежилое здание (магазин)?Цитата:
уголовная ответственность за сдачу на регулярной основе внаем квартиры, принадлежащей физическому лицу на правах собственности, без государственной регистрации указанного лица в качестве индивидуального предпринимателя, как за незаконное предпринимательство, не предусматривается
тогда не перешагните порог крупного размера и все будет ОК
Рома, надо прочитать п.2 постановления 23.
подскаска : там написано "иное недвижимое имущество"
так то оно так, но все таки люди строили магазин, какая может быть цель, если построив не продали, и иногда лучше перебдеть, чем недобдеть.
вы намекаете, что в Постановлении указано "приобрел, получил..". Логично.
Строили для себя, но сейчас по разным причинам временно не могут сами торговать - вот и решили пока сдать в аренду. Такой формулировки хватит или это все детский лепет? :DЦитата:
люди строили магазин, какая может быть цель
