Вид для печати
Я, физлицо (не ИП), собственник нежилого помещения, Арендодатель. В результате переговоров с Арендатором - Государственным Бюджетным Учреждением выяснилось, что оно, ГБУ, не может взять у физлица в аренду нежилое помещение. Мотивируя тем, что я, как физлицо не могу выставить им СЧЕТ на оплату аренды. И у меня, Арендодателя, дескать, нет печати). Как разрулить ситуацию? Не хотелось бы терять Арендатора.
Аноним, с бюджетниками сложно спорить, поскольку они бояться своих проверяющих.
Регистрируйтесь как ИП. Это может Вам по налогам обойтись еще дешевле, нежели как просто физлицу платить налог
прошу совета или инфу по такой ситуации : физ . лицо сдает в аренду нежил помещение . 13 % - налог и это понятно , а вот из ПФ пошли письма об уплате взносов
( не ИП и помещение в собственности 1 )
Они не правы. 94-фз говорит о том, что любое физ лицо может быть поставщиком товаров, работ, услуг. Вместо счёта будет договор, на основании которого они вам будут перечислять.Цитата:
Сообщение от Аноним
спам - в корзинуЦитата:
Сообщение от Весельчак У
это понятно , но хотелось бы документально ( № статьи или нормативный документ ) подтвердить
и отослать им письмо со ссылкой на что то конкретное
вы не плательщик взносов, расслабьтесь
Может почитать все-таки их основания, они не пишут же просто "дай денег", а на что-то ссцылаются. Вывесите их требования ... поизучаем...Цитата:
Сообщение от Весельчак У
лично мне вааще на калено
это моя "звезда" попросила инфу узнать ( она сдает та )
пс .....и все же , хотелось бы конкретики
придет домой . спрошу - че почем ............и сюдаЦитата:
Сообщение от Аноним
212-ФЗ статья 7:
3. Не относятся к объекту обложения страховыми взносами выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество (имущественные права), и договоров, связанных с передачей в пользование имущества (имущественных прав)
все понятно , ок. большое спасибо от моей "мадам" и меня
подскажите пожалуйста. Мы ООО на ОСНО снимаем нежилое помещение у физлица. Оплачиваем аренду (удерживая ндфл) +компенсируем затраты на коммуналку (связь и э/энергию). Эти затраты пока компенсируем "в черную". Директор хочет сделать все официально.
1. Можем ли мы принять расходы по данным затратам если договор заключен у физлица с поставщиками напрямую и те выставляют документы именно, но перевыставлять данные документы от своего имени физлицо нам отказывается. Т.е. мы будем платить за физлицо компенсац.затраты просто ссылаясь что п.... Договора аренды.... затраты будут оплачиваться ООО за физлицо. Возможно ли будет принять в расходы данные суммы затрат фактически имея документы выставленные на физлицо?
2 Часть помещения мы сдаем в субаренду. Как быть тогда по данным затратам с субарендатором? Перевыставлять часть платежей от своего имени или действуя в роли агента?
Спасибо
1 не можете
странно. читаю что если прописать в договоре аренды о постоянной (аренд.плата) и переменной части (компенсация затрат за коммуналку)- то в раходы брать можно. от физлица надо брать копии счетов и желательно допсоглашение к договору аренды по этим услугам. и конешно удерживать с этих затрат ндфлЦитата:
Сообщение от Зета
zunechka, так можно. Если вы ему будете платить постоянную и переменную, удерживая НДФЛ. А он по своим долгам сам будет платить.
Но вы спрашивали про другое ведь
Цитата:
но перевыставлять данные документы от своего имени физлицо нам отказывается
Цитата:
Т.е. мы будем платить за физлицо компенсац.затраты просто ссылаясь что п.... Договора аренды.... затраты будут оплачиваться ООО за физлицо.
тогда можно уточнить что вы понимаете под фразой "а он по своим долгам сам будет платить"- если мы будем платить за него - так и будем писать в платежке компенсация коммунальных услуг за Иванова ИИ (ну или оплата электроэнергии за собственника помещения Иванова ИИ) а в отдельном пункте договора аренды пропишем что "по п.... арендатор обязуется компенсировать расходы за коммуналку а арендодатель обосновывает затраты прилагая копии счетов и иные выставленные документы от поставщиков" данные затраты можно будет принять в расходы? При этом все документы поставщики будут выставлять именно на Иванова ИИ. Или все ж принятие в затраты возможно только если он будет "перевыставлять" данные документы от своего имени. Если можно киньте ссылку чем я должна руководствоваться (помимо НК РФ)Цитата:
Сообщение от Зета
И еще поскольку электроэнергия выставляется не по счетчику а по нормам ресурсопотребления- все эти затраты будут доходами для собственника (т.е.облагаться ндфл)?
Спасибо
P.s сама арендная плата (получается постоянная часть) прописана отдельным пунктом в договоре и она не меняется в течение срока действия
Как переменную часть арендной платыЦитата:
Или все ж принятие в затраты возможно только если он будет "перевыставлять" данные документы от своего имени
При удержании НДФЛ с компенсаций физ.лицу затрат на коммунальные услуги надо бы еще отдельно базу для его исчисления определять: в нее войдут суммы только за услуги, потребление которых не зависит от фактически использованных (т.е. все, что не по счетчику). Вот только не пойму, действует ли это правило, если коммуналка, как переменная часть арендной платы прописана?
Пришлось зарегиться..
Я физическое лицо- собственник объекта недвижимости.
Переход права собственности не влечет расторжение договора аренды это закреплено Законодательством. т.е старый собственник продал объект недвижимости вместе с арендатором (юр.лицом). а я купил.
Сумма постоянной части арендной платы "20000 рублей с учетом НДС 18%" по договору аренды.
Я пишу дополнительное соглашение к договору аренды "в связи с переходом права собственности прошу заменить сторону по договору".
Юр.лицо рассматривает доп соглашение.
Пока доп.соглашение на рассмотрении.. юр.лицо оплачивает по факту занимаемого ими помещения безналом сумму постоянной части арендной платы в сумме: 20000-18%-13% в итоге чистыми на счет переводят 14268.
я объясняю юр.лицу что мы доп.соглашением меняем сторону по договору а не одностороннее изменение постоянной части арендной платы.. потому что в данном случае я вижу что юр.лицо как налоговый агент уплачивает подоходный в размере 13% а вот высчитывать НДС 18% это со стороны юр.лица есть одностороннее изменение размера постоянной части арендной платы.
Мой расчет прост.. юр.лицо по договору должно заплатить сумму 20000-13% т.е. сумму 17400. Верно???
Теперь есть по договору аренды переменная часть арендной платы: данная часть складывается из фактического потребления юр.лицом энергоресурсов, воды т.д. согласно выставленным мною счетов.
допустим переменная часть арендной платы в марте месяце составила 10000 рублей. Я им выставляю счет 10000 а они мне безалом переводят сумму 10000-13%. А какой у меня доход с переменной части я не знаю:eek:
как грамотно поступить по переменной части?
Сочувствую.:DЦитата:
Сообщение от Максим77777
Это неправильно.Цитата:
Сообщение от Максим77777
:yes:Цитата:
Сообщение от Максим77777
Именно так и 13% за потраченные вами же деньги очень обидно, но се ля ви.Цитата:
Сообщение от Максим77777
Все расходы по содержанию помещения + 15%, чтобы в итоге за вычетом 13% вы получали потраченные вами 10000, т.е. 10000*1,15=11500-13% - 10005.Цитата:
Сообщение от Максим77777
Ну об этом я думал еще на той недели.. а сегодня уже другая неделя ;-)Цитата:
Сообщение от echinaceabel
Вот эти +15% будут считаться односторонним изменением переменной части арендной платы с моей стороны. Основание должно быть. Довод юр.лица прост что компания не будет платить налоги за физика из своих средств.
Они правы. Это ваши налоги, а не их
Когда произошло последнее изменение арендной платы по договору, или когда он был заключен? Год прошел?
Договор был заключен более года назад. Заключен был на 11 месяцев и по истечении 11 месяцев переходит на тех же условиях на неопределенный срок Вот сейчас и идет неопределенный срок. Изменение арендной платы по договору возможно один раз в год но не более коэффициента инфляции.
Что значит на "неопределенный"? Навсегда что ли?:)
Обычно пишут что-то вроде "подлежит пролонгации, если ни одна из сторон не заявит о расторжении"
п.2 ст. 610 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Это первое.
Второе -
Вы можете законным образом изменить арендную плату.Цитата:
Сообщение от Максим77777
Это требование закона.Цитата:
Сообщение от Максим77777
А вот это условие договора, определяющее размер арендной платы, которую раз в год вы вправе изменить. К тому попробую предположить, что с большой долей вероятности в вашем договоре не определено откуда берется коэффициент инфляции.Цитата:
Сообщение от Максим77777
в свое время по этому неопределенному сроку голову сломал.. в течение месяца изучал различную практику.. в итоге согласился что это не худшее из всех.Цитата:
неопределенный срок
цитирую с договора: "..коэффициента инфляции подтвержденного опубликованными данными уполномоченного государственного органа.."Цитата:
Сообщение от echinaceabel
Ну вот я с форума выдерну:Цитата:
Сообщение от Зета
Цитата:
П и с ь м о
№ 03-11-04/2/191 05.12.2008
Оплата арендатором части коммунальных услуг, стоимость которых зависит от их фактического потребления, определяемого на основании подтверждающих документов, не может рассматриваться как получение физическим лицом экономической выгоды, поскольку понесенные арендатором затраты осуществлены им исключительно в своих интересах.
Так 13% с переменной арендной платы берутся не как с выгоды, а с полученного вами дохода (для ФЛ - доход - это все полученное по сделке, а не прибыль),так как собственник имущества обязан содержать это имущество.
Я правильно понимаю что я могу настаивать на том что в связи тем что: поскольку понесенные арендатором затраты осуществлены им исключительно в своих интересах. предлагаю внести в доп.соглашение в части переменной части+15%.
Неправильно. Не можете вы требовать повышенной оплаты на основании того, что вы физик, и с вас НДФЛ удерживают.
Разберитесь со сроком договора, с этим своим "неопределенным". И устанавливайте свою цену по окончании, или пусть съезжают, если вы уверены, что легко найдете новых на свою цену
Да её сейчас можно установить, потому как 1 год с момента установления действующей арендной платы (порядка её определения) уже истек.Цитата:
Сообщение от Зета
Подскажите, пожалуйста, как лучше поступить.
Недавно купил нежилое помещение 80 кв.м. в цокольном этаже многоэтажного дома.
Хочу сдать его в аренду на срок 1-2 года (пока, а там видно будет). Пока нет ни свидетельства из юстиции (будет через месяц), ни ремонта в помещении (бетонные стены только), ни электричества, ни воды. Все можно подключить.
Как с наименьшей головной болью (и чистой совестью :) ) можно сдать его в аренду?
1. Стоит ли регистрироваться как ИП? Стоит ли уменьшение налога с 13% до 6% "геморроя" с оформлением ИП. Или с ИП в дальнейшем жить будет спокойнее?
2. У меня есть постоянная работа. Зарплата белая, все налоги платит работодатель. Имеет ли это значение при регистрации ИП?
3. Хочу чтобы ремонт делал арендатор как ему нужно будет (вроде кап. ремонт должен делать я сам, или в договоре можно прописать обратное?)
4. Может ли арендатор сам заключить договоры на подключение электричества с энергопоставляющей компанией? И что будет с этим электричеством после окончания аренды? Или лучше это сделать мне (как собственнику)?
5. С водой проще - надо с управляющей компанией заключить договор. Вопрос тот же: это лучше сделать мне (собственнику) или может арендатор? Что будет после окончания аренды?
6. Как лучше брать плату за коммунальные услуги, если договоры на электр., воду и др. буду заключать я?
7. Надо ли включать НДС 18% в арендную плату?
8. Надо ли отдавать арендодателю оригинал кадастрового паспорта? (в образце типового договора он идет как приложение).
9. Договор сначала планирую заключить на 11 мес. (что бы не связываться лишний раз с гос. органами) с возможностью пролонгации. Его надо будет перезаключать по истечении 11 мес.? И как лучше оформить возможное увеличение арендной платы? Или проще будет составить новый договор?
10. А можно взять арендную плату сразу за год вперед (минус примерная стоимость ремонта)? И как это оформить? Это, конечно, если арендатор согласится :)
Заранее спасибо за ответы :)
1. Ну это Вам решать. Из-за одного помещения вряд ли стоит
2. Нет
7. Это зависит от того, будете Вы регистрироваться как ИП или нет. И если будете, то на какой системе налогообложения. Обычные физлица неплательщики НДС
Спасибо за оперативные ответы.
Можно расширить второй вопрос? Если я зарегистрируюсь как ИП мне нужно будет помимо 6% от арендной платы платить еще кому-либо: ПФР, страховки и т.д. И в какие суммы это может вылиться? Еще раз уточню, есть основная работа с белой зарплатой.
Если цена вопроса около 40 т.р. в месяц стоит ли регистрировать ИП? Или жить и бояться что припишут незаконную предпринимательскую деятельность?
Далее цитаты.
Напрямую в ГК РФ не сказано, что, для того чтобы сдать в аренду нежилое помещение, необходимо подтвердить статус физического лица как индивидуального предпринимателя, цель использования помещений или законность нахождения в РФ и т.д.
Поэтому организация вправе заключить договор аренды (субаренды) с любым физическим лицом, так как законодательством РФ это не запрещено.
Как следует из вопроса, физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, арендует помещение для торговой деятельности, то есть планирует осуществлять предпринимательскую деятельность без соответствующей регистрации в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя.
В этом случае у физического лица есть риск признания его деятельности незаконным предпринимательством со всеми вытекающими последствиями.
Следует иметь в виду, что за ведение предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя предусмотрена административная, налоговая и уголовная ответственность.
Так, согласно ч. 1 ст. 14.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя штраф составляет от 500 до 2000 руб.
В Налоговом кодексе РФ ответственность за ведение деятельности без постановки на налоговый учет предусмотрена п. 2 ст. 116 и влечет наложение штрафа в размере 10% от полученных доходов, но не менее 40 000 руб.
За незаконное предпринимательство предусмотрена также уголовная ответственность согласно ч. 1 ст. 171 Уголовного кодекса РФ.
В соответствии с данной статьей осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или с нарушением правил регистрации, если это деяние сопряжено с извлечением дохода в крупном размере, наказывается либо штрафом в размере до 300 000 руб., либо штрафом в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до 2 лет, либо обязательными работами на срок от 180 до 240 часов, либо арестом на срок от 4 до 6 месяцев.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что гражданское законодательство допускает сдачу имущества в аренду физическим лицам, не имеющим статуса предпринимателя.
Но если в случае проверки будет выявлено, что физическое лицо, с которым был заключен договор аренды на предоставление торговой площади для осуществления предпринимательской деятельности, не зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя, то его деятельность будет признана незаконной.
ГК РФ
Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина
4. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением требований пункта 1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила настоящего Кодекса об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Дмитрий Курск, а зачем Вы цитируете это? Там речь про арендатора-физлицо, а Вы арендодатель. Если помещение одно. то никто незаконную предпринимательскую деятельность не "пришьет".
Платить будете взносы в ПФ и ФОМС (в этом году 35,6 тыс). Налог 6% можно уменьшить на эти взносы полностью, т.е. налога не будет. Но взносы могут вырасти в следующем году еще.
Пока выгоднее регистрировать ИП, а что дальше будет, непонятно.
Да, с цитатами я погорячился. Простите мою невнимательность.
Пытаюсь освоить премудрости малого бизнеса :) Небольшая каша в голове.
Но, все равно, как я понял, при СИЛЬНОМ желании, физика-арендодателя можно обвинить в предпринимательской деятельности. Штраф за это от 500 до 2000р. Или еще какие пугалки есть?
Как я понял, Вы, на моем месте не стали бы регистрировать ИП? Или есть еще какие-либо альтернативные варианты?
Зачем и кому это нужно? Если бы Вы не 80 кв.м. сдавали, а 800, тогда еще может кто и заинтересовался.Цитата:
Сообщение от Дмитрий Курск
Спасибо за ответы :)
Т.е. можно просто заключить договор аренды, по окончании года подать 3-НДФЛ , заплатить 13% и жить спокойно? :)
