Учёт в УК

Цитата:

---

Сообщение от Александр7272

Цену на коммуналку определяете не вы, поэтому за разницу не отвечаете.
А вот СиР это ваше и действовать должны по ЖК.

---

я комментировала вопрос, что для жилых и нежилых помещений тарифы только по коммуналке могут разниться, т.к. РСО берет разные деньги с нас за это. СиР мы сами для всех устанавливаем.
А вот никто так и не ответил по учету НДС. Мне срочно надо разобраться с этим вопросом. Если УК на НДС, то как и что там должно в реализации светиться и что в расходы, а что транзит? Меня знакомые просят разобраться с заваленным учетом по УК. Поскольку я только ЖСК/ТСЖ до сих пор вела, то некоторые вещи оказались не понятными. Нет, просто коммерческий учет я знаю. А вот ЖКХ на коммерческой основе, тут какие-то нюансы вылезают. Видела например, что предыдущий бух выписывала счета-фактуры с НДС (одна строка - "жилищно-коммунальные услуги" ) на владельцев нежилых помещений - как юр, так и физ.лиц. В сфере наскоро изученной информации, мне показалось это не верным. Мне казалось, что обычно выписывают 2 разных документа - один на перевыставление коммуналки, а второй уже на СиР. И тут уже НДС может не везде и нужен. Кто в УК на ОСНО работает, поделитесь опытом, можно на эл.почту, если здесь не хочется отвечать.

Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 5 марта 2013 г. N 03-07-14/6462 О применении освобождения от НДС в отношении коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Реализация коммунальных услуг, предоставляемых управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами, отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с помощью которых оказываются услуги, не облагаются НДС. Условие - коммунальные услуги должны приобретаться у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний.

При этом коммунальные услуги, реализуемые управляющим организациям, ТСЖ и указанным выше кооперативам организациями коммунального комплекса, поставщиками электроэнергии и газоснабжающими компаниями, от обложения НДС не освобождаются.

Таким образом, коммунальные услуги, предоставляемые управляющими компаниями, ТСЖ и упомянутыми кооперативами, освобождаются от налогообложения по стоимости, соответствующей цене приобретения коммунальных услуг у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газоснабжающих компаний, в которую включается НДС.

Аналогичный порядок применения освобождения от НДС установлен по работам (услугам) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Так, налог не взимается при реализации названных работ, выполняемых (оказываемых) управляющими организациями, если последние приобрели такие работы (услуги) у организаций и ИП, непосредственно выполняющих (оказывающих) работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом работы (услуги), реализуемые управляющим компаниям такими организациями/ИП от НДС не освобождаются.

Разъяснено, что коммунальные услуги, работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, работы (услуги) по управлению многоквартирными домами и др., выполняемые (оказываемые) собственными силами управляющих организаций, облагаются НДС.

На практике упрощенно это выглядит так:

Начислили населению (90 сч.) 1 000 000 по коммуналке
Ресурсники и подрядчики выставили (20,26 сч.) 900 000
База для НДС - 100 000

А если потратили 1 200 000 то базы нету.
А ИФНС ежеквартально пристает с вопросами почему вы такие убыточные

это я все читала. Только по поводу СиР сомневаюсь, правильно ли понимаю. Допустим, что работы по обслуживанию выполняют сторонние организации - обслуживание лифта, домофона, уборка территории. А зарплата управляющего персонала - она же в статью управления домом входит, это в свою очередь входит в СиР. НО это уже работы своими силами, а не сторонними ООО или ИП. И тогда нельзя нанять физлицо по договору подряда на какую-то мелкую работу? потому как это получится выполнение работы не ООО или ИП, а физлицом? Т.е. это уже попадет под реализацию услуги с НДС? Вот этот момент проясните пожалуйста.
Как на это налоговая смотрит? А то мы сейчас нарисуем реализацию услуг по СиР без НДС, а ИМНС доначислит на всю сумму СиР. Предыдущий бух похоже все начисления под НДС подвел, они там кучу денег за квартал заплатили по НДС.

Цитата:

---

Сообщение от room111

На практике это выглядит так:

Начислили населению (90 сч.) 1 000 000 по коммуналке
Ресурсники и подрядчики выставили (20,26 сч.) 900 000
База для НДС - 100 000

А если потратили 1 200 000 то базы нету.
А ИФНС ежеквартально пристает с вопросами почему вы такие убыточные

---

а я поняла, что по коммуналке Д62К90 - 1 000 000 - это без НДС . Нам РСО выставили коммуналку - 900 000, в т.ч. НДС. НДС не выделяем на 19-й, а учитываем всю сумму на 60м. и НДС желательно чтобы не возник на разницу (типа - доход свалился на УК!), надо что-то прописать в договоре управления, что эта переплата/недоплата не идет в доход УК, а просто как некий резерв висит на будущее.

работы (услуги), реализуемые управляющим компаниям такими организациями/ИП от НДС не освобождаются.

этот момент настораживает. к статье по зарплате управления этот НДС не пришьют налоговики?

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

И тогда нельзя нанять физлицо по договору подряда на какую-то мелкую работу? потому как это получится выполнение работы не ООО или ИП, а физлицом? Т.е. это уже попадет под реализацию услуги с НДС? Вот этот момент проясните пожалуйста.

---

У нас в УКшке с жилфондом числится только директор, а все сотрудники работают в подрядной организации и она выставляет счета за свои услуги. Иначе вы вечно будете платить НДС и прибыль с начисленных, но не полученных от жильцов денег. Да и потратить вы сможете только то, что получили от жильцов, получается замкнутый круг.

Как вариант - перейти на транзитные (напрямую или через агента) расчеты с РСО и себе на р/с собирать только СИР. А жилфонд раздробить на несколько управляшек под УСНом (чтобы не было превышения 60 млн по выручке)

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

а я поняла, что по коммуналке Д62К90 - 1 000 000 - это без НДС . Нам РСО выставили коммуналку - 900 000, в т.ч. НДС. НДС не выделяем на 19-й, а учитываем всю сумму на 60м. и НДС желательно чтобы не возник на разницу (типа - доход свалился на УК!), надо что-то прописать в договоре управления, что эта переплата/недоплата не идет в доход УК, а просто как некий резерв висит на будущее.

---

Ну примерно так. А еще я по коммунальным ресурсам в выручку (90) ставлю только то, что поступило от Ресурсника (20 сч.)
Могу вам табличку скинуть, которую я каждый квартал себе делаю и в налоговую отправляю.
Суть таблички в том, что ресурсник мне выставляет 500 000 по счету, а я себе на выручку сразу же перевыставляю этих 500 000
А база по НДС у меня возникает только на разницу между начисленным населению СИРом и фактическими затратами.
И еще, эту базу я дополнительно уменьшаю на входящие счета - фактуры с НДСом.

Простите немного сумбурно, просто домой тороплюсь...

спасибо за советы, уже теплее. Жилфонд пока дробить рано, но на будущее учтем. А ген.дир у вас зарплату не получает в УК? Т.е. он просто числится и все? Можно так?
На будущее наверное можно перейти на то, чтобы расчетный центр отправлял деньги РСО напрямую. А вот как мне с 3 кварталом быть, где уже чего-то понаделали? деньги пришли и от части жителей и от собственников нежилых помещений. С начислениями пока не ясно по жителям, т.к. обещают дать доступ к программке, где начисляли все самостоятельно. А выписанные счета-фактуры на нежилые аннулировать? Чтобы они как реализация с НДС не светились?

Цитата:

---

Сообщение от room111

Ну примерно так. А еще я по коммунальным ресурсам в выручку (90) ставлю только то, что поступило от Ресурсника (20 сч.)
Могу вам табличку скинуть, которую я каждый квартал себе делаю и в налоговую отправляю.
Суть таблички в том, что ресурсник мне выставляет 500 000 по счету, а я себе на выручку сразу же перевыставляю этих 500 000
А база по НДС у меня возникает только на разницу между начисленным населению СИРом и фактическими затратами.
И еще, эту базу я дополнительно уменьшаю на входящие счета - фактуры с НДСом.

Простите немного сумбурно, просто домой тороплюсь...

---

Буду благодарна за табличку. На примере я быстрее понимаю, что и как. Могу дать эл.почту.

Вложение 57006

еще уточнение - а освобождение от НДС касается только жилой недвижимости? нежилая уже с НДС идет? тогда может бух верно им сч-фактуры нарисовала на жилищно-коммунальные услуги? И получается раздельный учет операций с НДС и без НДС?

room111, спасибо за табличку. Я верно понимаю, что на сч.62 появляется только нужная сумма по коммуналке? а реально что там с начислениями - это уже типа экономического учета где-то в другой табличке?

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

еще уточнение - а освобождение от НДС касается только жилой недвижимости? нежилая уже с НДС идет? тогда может бух верно им сч-фактуры нарисовала на жилищно-коммунальные услуги? И получается раздельный учет операций с НДС и без НДС?

---

нашла полезную инфу - Письмо Минфина России от 05.07.2010 N 03-07-11/285
Разъяснено, что реализация управляющими организациями работ (услуг) по содержанию и ремонту имущества в многоквартирном доме юридическим лицам, которые являются собственниками нежилых помещений в данном доме, освобождается от обложения НДС на основании пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ.


т.е. никакой реализации не надо было рисовать с НДС нежилым. Теперь надо всем разослать исправленные счета-фактуры без НДС за 2-й и 3-й квартал?

Ну бред какой то. Не отвечала долго, т.к были проблемы с Клерком. Печаталось по одной букве в час, да и то при расширенном ответе.
А теперь поповоду бреда.
Ресурсник начилслил 900 рублей, УК населению 1000( для простоты убрала лишние нули). База для ндс 100. откуда это? Почему,если вам по приборам или по нормативу выставили 900,вы приняли в выручку 1000? Воды долили или по дороге ? Или подогрели систему отопления?
900 по счету поставщика, подтвержденное приборами учета, 900 и ваша реализация. Никаких 100 лишних в реализиции не начисляется. 100 уберите на 76, будете им пользоваться при проведении перерасчета.
При обратной ситуации 900 начислили населению, 1000 предъявил поставщик, ваша выручка 1000, опять же польучемся 76 на разницу и потом при перерасчетах учетм.
разница убыточная может возникнуть только при начислении ОДНов сверхнормативных. Вот они то и выпадут в затраты. вот тут вохможет спор с налоговой, если вы не применяете льготу и 19 счет с разницы предъявили в зачет.
Незабудка, схема, предложенноая вам кривая и сырая!пользоваться ей нельзя.
Далее, по жилым и нежилым разделения нет! Это все собственники и если вы применяете льготу, то неважно жилые это лили нежилые помещения.

m'm, правильно, я в начале криво написал схему. Расчеты с ресурсниками НДС не облагаются, а вот СИР - облагается.

Цитата:

---

Сообщение от room111

Ну примерно так. А еще я по коммунальным ресурсам в выручку (90) ставлю только то, что мне выставил Ресурсник (20 сч.)
Могу вам табличку скинуть, которую я каждый квартал себе делаю и в налоговую отправляю.
Суть таблички в том, что ресурсник мне выставляет 500 000 по счету, а я себе на выручку сразу же перевыставляю этих 500 000
А база по НДС у меня возникает только на разницу между начисленным населению СИРом и фактическими затратами.
И еще, эту базу я дополнительно уменьшаю на входящие счета - фактуры с НДСом.

---

по содержанию и ремонту тоже льгота, при условии,что у вас подрядный способ, все,что подрядное не облагается НДС, облагаться будет только плата за управление. Раздельный учет 174 НК РФ

Цитата:

---

Сообщение от room111

m'm, правильно, я в начале криво написал схему. Расчеты с ресурсниками НДС не облагаются, а вот СИР - облагается.

---

Блин бред пишу. m'm, а как правильно вести учет при непрямых расчетах в УК? Я сам запутался.
У нас УСН и получаем на р/с только сир. Все остальное идет напрямую ресурсникам.

если кратко(я потом подробно вышлю) то есть 2 льготы. 2 пункта в 149 статье кодекса. Коммуналка и содержание отдельно. их можно применять вместе. можно применять по отдельности. можно вообще отних отказаться и работать на обычной системе. По коммуналке - льготу применили и успокоились. Сверхнормативный ОДН, который не предъявили жителям, зависает на 19 счете. По нему пока практика Арбитрахжная не сформировалась. Я бы 19 весь списала в затраты. Но прибыльщики, если находят,то пытаются доказать,что это в налог на прибыль включать нельзя. НДСники не выступают. Тут разные главы НК РФ, разные правила.
По содержанию все хуже. Т.к должен быть читый подрядный способ, либо чистый хоз способ. Если у вас подрядчики и свои двоники, например, то это тоже относится к хозспобобу. Применить льготу можно только при чистом подрядном способе. Тогда все расходы по услуге управления идут с выделенным 19 счетом,а доходы все с 68 счетом. Требуется железный раздельный учет. повезло тем,кто выделил услугу управления в тарифе. это уже здесь не расписать. Напишу подробнее, надеюсь на этой неделе. Отдельно вышлю.

room111, вы складываете в своей голове нескладываемое. Систему налогообложения при методе оплаты и методе начисления!,это раз, далее вы в бухгалтерском учете так же " выкидываете" начисления по коммуналке,что в УК недомпустимо в силу заключенныхдоговоров. 62- 90, (пока без налогов) реализация коммуналки, 20-60 затраты по коммуналке, 76 водоканал по отчету-62 жители, факт оплаты. Зачет 60-76 олплата поставщику. По законодательству, если у вас не непосредственное, вся ответственность по долгам на 60 счете, то.что не оплатили собственники лежит на вас, да и в договоре скорее всего, прописано так же. следовательно, это ваше обязательство, которое по правилам бухгалтерского учета вы должны отразить в балансе.

Цитата:

---

Сообщение от m'm

По содержанию все хуже. Т.к должен быть читый подрядный способ, либо чистый хоз способ. Если у вас подрядчики и свои двоники, например, то это тоже относится к хозспобобу. Применить льготу можно только при чистом подрядном способе. Тогда все расходы по услуге управления идут с выделенным 19 счетом,а доходы все с 68 счетом. Требуется железный раздельный учет. повезло тем,кто выделил услугу управления в тарифе. это уже здесь не расписать. Напишу подробнее, надеюсь на этой неделе. Отдельно вышлю.

---

У нас все сотрудники сидят в подрядной организации, а УКшка без директора. А еще ресурсники сами квитанции делают. Мы у себя только СИР и повышающий коэффициент на ОДН выставляем. При этом услуга управления выделена отдельно в перечне
Вложение 57041

А вот договора при этом действуют как прямые...Т.е. УК несет ответственность за долги собственников
В итоге нет возможности непосредственного управления в многоквартирных домах - а это долговую яма для УО

ну давайте не будем прополитику и долги. Это бесполезно. Я не понимаю вам то зачем схема с льготами, если вы на упрощенке

Для общего развития

Здравствуйте. Подскажите пожалуйста. Мы управляющая компания в сфере ЖКХ. Система налогообложения - УСН 6%. Начисление платы за содержание и ремонт отражаем проводкой Д 62.1 - К 90.1. На счете 20 собираем затраты (сч.10,60,68,69,70,76..). Затраты списываются при закрытии месяца на счет 90.02. Какой проводкой отражать оказание услуг населению за счет средств, собранных с населения за текущий ремонт?
Заранее спасибо.

Для вас это такая же выручка.

У вас прибыль свыше 40%?

Цитата:

---

Сообщение от Александр7272

Для вас это такая же выручка.

У вас прибыль свыше 40%?

---

Да, но мы же делаем это за деньги собственников, которые они нам уже как бы заплатили.. Это будет взаимозачет? Что-то я совсем запуталась..

Цитата:

---

Сообщение от Александр7272

Для вас это такая же выручка.

У вас прибыль свыше 40%?

---

А при чем здесь размер прибыли?)

Текущий ремонт входис в тариф на обслуживание или это отдельная плата?
Размер прибыли ни при чем, УК коммерческая организация.

Цитата:

---

Сообщение от m'm

Размер прибыли ни при чем, УК коммерческая организация.

---

Не спорю, вопрос вот к чему:

Цитата:

---

Сообщение от Ферра

Система налогообложения - УСН 6%.

---

пропустила:)

Цитата:

---

Сообщение от m'm

Текущий ремонт входис в тариф на обслуживание или это отдельная плата?
Размер прибыли ни при чем, УК коммерческая организация.

---

Да, текущий ремонт входит в тариф.

Я так понимаю проводка должна быть Д62-К62, верно?

Цитата:

---

Сообщение от Ферра

Я так понимаю проводка должна быть Д62-К62, верно?

---

Точно проводку написали?
Должно быть 62-90 на всю сумму тарифа

m'm, помогите еще раз разобраться, как правильно бухучет сделать по УК. что-то после ТСЖ не соображу для УК как нормально сделать.
1. Если в квитанции в строках начислений аж 12 шт. работ расписано, в т.ч. управление, вывоз ТБО, аварийная служба, ремонт и прочее, то надо ли реализацию также подробно расписать? или делаем Д62К90 субконто дом № 1 - услуга по СиР - 50 тыс., коммунальная услуга- 52 тыс.. И все.
2. Управление домом стоит в отдельную услугу выделить или она в СиР войдет?. А на 20 потом списываем по статьям уже подробно - за вывоз мусора, за аварийную службу?
3. И что делать с НДС (УК на ОСНО). Реализацию оформлять на собственников с НДС? я заранее не знаю, получится ли закрыть все субподрядными работами. Управление точно будет своими силами - зарплата, налоги. Есть собственники - ФЛ, а есть ООО. Мне же для ООО надо счета-фактуры сразу сделать. Т.е. я сразу акт услуг оформляю с НДС, а потом разбираюсь, можем ли мы воспользоваться льготой по нДС? т.е. бухучет с НДС, а налоговый учет по НДС - отдельная песня?
4. Если в ТСЖ/ЖСК постатейный учет расходов и доходов сметы важен для отчета перед собственниками, то может в УК - это не надо? УК должна перед собственниками потом отчитаться по статьям?

так сделать проводки?:
1. Реализация в конце месяца по дому № 1 - Д62,1К90,1 - начислено СиР - 50 тыс. Д62К90 - начислено коммуналка (надо по видам расписать?) - 52 тыс. НДС в т.ч.
2. Себестоимость СиР от поставщиков - Д20К60 - вывоз мусора 15 тыс., Д20К60 - аварийное обслуживание - 6 тыс., или просто - Д20К60 - субконто только одно - СиР, постатейно не расписывать?
3. Себестоимость коммуналки - Д20К60 - коммуналка начисленная РСО (надо расписать по статьям опять же - ГВС, ХВС, отопление? или просто - коммуналка) -53 тыс. 1 тыс. разницы куда девать?
4. свои расходы по управлению - зарплата, аренда, налоги, канцтовары - Д26К70, 69, 60

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

1. Если в квитанции в строках начислений аж 12 шт. работ расписано, в т.ч. управление, вывоз ТБО, аварийная служба, ремонт и прочее, то надо ли реализацию также подробно расписать? или делаем Д62К90 субконто дом № 1 - услуга по СиР - 50 тыс., коммунальная услуга- 52 тыс.. И все.

---

Хоть одной суммой, хоть по видам услуг. как нужно для вашего управленческого учета, так и разбейте. Ни налоговой, ни для бухучета разницы нет.
Лучше сделать 3 вида: Коммуналка, если в 1 С, создаете папку, а внутри папки по видам коммуналки. Соодержание и ремонт, так же внутри можно разбить. Управленческие расходы. Управленческие расоды понадобятся потом,если будете льготировать содержание и к тому же услугу управления уже прописали в отдельно в ЖК РФ

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

А на 20 потом списываем по статьям уже подробно

---

Должно быть соответствие доходов и расходов, ПБУ 9 и10.

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

УК должна перед собственниками потом отчитаться по статьям?

---

882 приказ, 731 постановление и форма 2,8.

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

Реализацию оформлять на собственников с НДС

---

да, отдельно на физлица( можно кучей), отдельно по каждому юрлицу
А разбираться с льготой нужно на берегу. Т.к выпишите письмо в налоговую применяете вы льготу или нет, а письмо на год.

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

Себестоимость СиР от поставщиков - Д20К60 - вывоз мусора 15 тыс., Д20К60 - аварийное обслуживание - 6 тыс., или просто - Д20К60 - субконто только одно - СиР, постатейно не расписывать?

---

расписывайте, потом в этой каше дольше разбираться будете,чем сейчас время съэкономите

Цитата:

---

Сообщение от Незабудка88

1 тыс. разницы куда девать?

---

либо перерасчеты по 354 ПП, либо убытки

Цитата:

---

Сообщение от m'm

Точно проводку написали?
Должно быть 62-90 на всю сумму тарифа

---

m'm, я немного не о том) Разве данная проводка не отражает просто само начисление квартплаты? Вот мы начислили населению квартплату по действующему тарифу, отразили проводкой Д 62.1 К 90.1. Потом факт поступления денег от населения отражаем Д 50 (51) - К 62.1. Но, по сути, никаких услуг то мы еще не оказали..только начислили плату за них. А затем уже, по факту поступления денег, выполняются работы по текущему ремонту (за счет уже собранных средств). Составляется смета и акт выполненных работ, который подписывается старшим по дому. Вот меня интересует, какой проводкой отражать этот самый акт.
P.S. На одном из форумов нашла, что этот акт для бухгалтерии нужен только в части списания материалов. Больше никак в бухгалтерии он не отражается. Верно ли это?

Заблокировано