НДФЛ при заключении договора мены на недвижимость

Наш дом признали аварийным и подлежит расселению. Так как наше жилье приватизировано, районная (или городская? да неважно) администрация будет заключать с собственниками договоры мены жилого помещения. Так как жилье в собственности более 3-х лет, НДФЛ не будет.
Но вот какая проблема: новое жилье скорее всего будет предоставлено у чёрта на рогах, в пригороде, перезжать туда не очень хочется. Как вариант - сразу продавать квартиру там и покупать в более удобном месте. Так как в собственности оно будет явно менее 3-х лет, возникнет НДФЛ. Так как с куплей-продажей недвижимости сталкиваюсь впервые, может быть, кто подскажет:
1. Есть ли варианты оптимизации НДФЛ? Ведь купля-продажа так или иначе спровоцирована действиями властей, предоставляющих новое жилье за 40 км от места сегодняшнего проживания. Не может ли в данной ситуации это быть какой-то причиной, позволяющей приравнять жилье, полученное по договору мены при расселении (это же не наша инициатива!), к владению им более 3-х лет (т.е. приравнять к старому?) Возможно, это вопрос больше к юристам...
2. Если жилье в общей долевой собственности, НДФЛ должен будет уплатить каждый. Как решается вопрос, если в числе собственников пенсионер, а он, например, свою долю НДФЛ не уплатил, а родственники за него платить не хотят? Через ССП? а потом? взыскание на мебель у пенсионера в комнате?
3. Бывают ли случаи заключения договора мены при покупке квартиры в цепочке?
Возможно, вообще эту тему лучше перенести в ветку к юристам?

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

новое жилье скорее всего будет предоставлено у чёрта на рогах, в пригороде, перезжать туда не очень хочется.

---

вы должны соглашаться переезжать из вашего района?

При расселении аварийного жилья согласия никто не спрашивает - они наши жизни спасают. Переселять имеют право "в пределах населенного пункта". Населенный пункт у нас один - Санкт-Петербург. (Хотя очень бы хотелось узнать мнение по этому поводу географов-топографов). А сейчас вообще идет речь о возможности расселения (принятия неких законодательных актов) из СПб в Лен.область.

1. Насчет оптимизации, боюсь не получится. Тут уже совершенно другая операция с жильем и ИМХО, от НДФЛ не уйти. Хотя, тут лучше действительно спросить юристов. Не забывайте, что у Вас при продаже жилья вычет в 1млн. руб. Т.е если квартира в долевой собственности, то со своей доли от этого миллиона Вы НДФЛ не заплатите.
2. НДФЛ платит физическое лицо. Даже не заморачивайтесь с чужими выплатами. Вы оплачиваете только свои, обязательно сдав декларацию о доходах. С выплатами пенсионера налоговая должна разбираться сама.

Цитата:

---

Сообщение от Dinchik

при продаже жилья вычет в 1млн. руб. Т.е если квартира в долевой собственности, то со своей доли от этого миллиона Вы НДФЛ не заплатите.

---

С моей доли вычет 1млн.? Т.е. с доли каждого по 1 млн.? Всего 3млн.?
Мне казалось, что вычет 1млн.с объекта, т.е. на всех.

Цитата:

---

2. НДФЛ платит физическое лицо. Даже не заморачивайтесь с чужими выплатами. Вы оплачиваете только свои, обязательно сдав декларацию о доходах. С выплатами пенсионера налоговая должна разбираться сама.

---

Пенсионер - это моя мама. Естесственно, деньги общие, на НДФЛ в том числе. А еще у меня сын-студент, не работает. Мне интересно, как в данном случае будут вести себя налоговые органы, если за себя я заплачу, а за них - никто платить не будет (боюсь, денег на всех не хватит...:( )

Цитата:

---

С моей доли вычет 1млн.?

---

Нет. На всех миллион. Просто он делится в тех долях, в кот. в собственности квартира. Если у Вас 1/3, то и вычет 1млн/3 .

Цитата:

---

Мне интересно, как в данном случае будут вести себя налоговые органы, если за себя я заплачу, а за них - никто платить не будет

---

Каждый из вас должен будет в обязательном порядке подать декларацию о доходах до 1 апреля года, следующего за продажей. И написать заявление на вычет при продаже квартиры. Кстати, если будете одновременно покупать, то одновременно с декларацией пишете и заявление на вычет при покупке. На основании декларации должны перечислить налог. За неподачу или несвоевременную подачу декларации - штраф. Если подадите 3 декларации, сразу в налоговой станет видимым долг. За несвоевременную уплату - штраф. А подав одну декларацию, Вы тоже засвечиваете продажу квартиры. При проверке будут искать декларации на оставшиеся доли собственности. Узнайте у юристов, ИМХО сейчас можно зачесть вычет при продаже в счет вычета при покупке.

Цитата:

---

Сообщение от Dinchik

сейчас можно зачесть вычет при продаже в счет вычета при покупке.

---

Вот это меня как раз очень интересует. Зачитывают сейчас?

То есть получается так:
продажа: квартира 4000 минус вычет 1000 = 3000 нал/обл.сумма
покупка: квартира 4000 , вычет 2000
3000-2000=1000 х 13% = НДФЛ 130.
Правильно?

ZZZhanna, а что у новой квартиры отсутствует стоимость приобретения? ;)

Цитата:

---

Сообщение от FM

ZZZhanna, а что у новой квартиры отсутствует стоимость приобретения? ;)

---

Ну почему, вот же:

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

покупка: квартира 4000 , вычет 2000

---

То есть стоимость проданной квартиры я предполагаю равной стоимости купленной ( ну может, это будет не 4000, а 3700-3800, особой роли не играет).
Даже денег в руках подержать не придется :(

Цитата:

---

ZZZhanna, а что у новой квартиры отсутствует стоимость приобретения?

---

Я тоже сначала подумала, что можно получить вычет на сумму расходов по приобретению. Но там же не покупка, как таковая, а договор мены. Где-то я читала, что при приватизации квартиры и продаже ее менее, чем через 3 года, вычет дается 1 миллион. А расходов на приобретение нет. Тут, мне кажется похожая ситуация. Договор мены не позволит, ИМХО, взять расходы на приобретение за вычет. Значит только 1миллион.

Цитата:

---

Я тоже сначала подумала, что можно получить вычет на сумму расходов по приобретению. Но там же не покупка, как таковая, а договор мены.

---

а чем мена отличается от покупки в целях желания заплатить меньше НДФЛ? ;)

Цитата:

---

То есть стоимость проданной квартиры я предполагаю равной стоимости купленной

---

тогда и налога у вас не будет...

Я, наверное, плохо объяснила ситуацию.
Имею квартиру № 1 в собственности более 3-х лет, попадаю под расселение, по договору мены получаю вместо нее квартиру № 2. Расходов по приобретению квартиры № 2 нет - я же деньги за неё не плачу. Потом продаю квартиру № 2 (так как меня городская администрация насильно переселяет в другой населенный пункт), и приобретаю квартиру № 3. Стоимость покупки кв.№ 3 равна стоимости продажи кв.№ 2.
Попадаю под НДФЛ с суммы продажи кв.№ 2 минус 1млн. Имею право на вычет с 2млн.при покупке кв.№ 3.
Ведь стоимость покупки кв.№ 3 не является расходом для продажи кв.№ 2? Так?

нет, не так.

Цитата:

---

2. Расходов по приобретению квартиры № 2 нет - я же деньги за неё не плачу

---

если бы вы меняли шило на мыло, то в качестве расходов на приобретения мыла у вас выступало бы шило. Здесь так же. ;)

То есть мне нужно иметь документ об оценочной стоимости получаемой по договору мены квартиры. Если такой документ мне администрация не предоставляет - то требовать от них. И эту сумму показывать в расходах. Так?

Не нужно этого документа, достаточно в договоре мены указать суммы стоимости обмениваемых квартир. Эта стоимость и будет вашими расходами на приобретение.

Или нужен документ об оценочной стоимости того жилья, в котором я проживаю сейчас и отдаю администрации? :hmm:
Только вот, боюсь, стоимость аварийного жилья в древнем доме вполне может оказаться очень низкой...

Договор мены составляется администрацией по неизвестным мне (пока) правилам, что там они указывают - пока неизвестно.
Вот еще мысль в голову пришла - например, стоимость моего сегодняшнего жилья - 2млн., стоимость получаемой квартиры - 4млн. Доход мой? под НДФЛ? Типа подарок? или как это расценивается?

априори обмениваемые вещи признаются равноценными. см. ст. 568 ГК РФ...

В данной ситуации будет действовать п.2 ст.568
ЗАКОН САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
О ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА
Принят Законодательным Собранием Санкт-Петербурга
26 апреля 2006 года
" ...Статья 23. Мена жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга
... 2. В случае когда в соответствии с договорами мены, заключаемыми с согласия собственников жилых помещений, стоимость жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, передаваемых Санкт-Петербургом в частную собственность, превышает стоимость жилых помещений, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, от оплаты разницы между стоимостью подлежащих мене жилых помещений освобождаются:
....граждане, являющиеся собственниками жилых помещений, изымаемых для государственных нужд Санкт-Петербурга в связи с изъятием земельного участка, жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, или жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, при расселении в соответствии с адресной программой, утверждаемой Правительством Санкт-Петербурга, в случае если общая площадь жилого помещения, передаваемого Санкт-Петербургом в собственность граждан, не превышает общую площадь жилого помещения, передаваемого гражданами в собственность Санкт-Петербурга;..."
Мы будем освобождаться от оплаты по данной статье, а имущество будет неравноценным.

Вот, сама нашла:
"... в случаях обмена имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, доходы, полученные налогоплательщиком по договору мены, освобождаются от обложения НДФЛ и не подлежат декларированию..."
Правда, это комментарии некой
Т.Ю.Левадная
Советник государственной
гражданской службы
Российской Федерации 2 класса

Здесь немного не то. У налоговиков могут возникнуть вопросы в связи с освобождением вас от доплаты при неравноценном обмене.
Т.к. осовобождаемым от налогообложения дохода у вас будет только доход от продажи(обмена) своей квартиры, а доход от освобождения от доплаты сюда не подпадает.

То есть сумма доплаты, от которой я освобождена по законодательству Санкт-Петербурга, будет являться моим доходом, подлежащим налогообложению? :wow:

да, если в ст. 217 НК РФ такие доходы не освобождены от налогообложения...

Может быть, этот пункт подойдет?
... 3) все виды установленных действующим законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления компенсационных выплат (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с:
(в ред. Федерального закона от 29.12.2000 N 166-ФЗ)
возмещением вреда, причиненного увечьем или иным повреждением здоровья;
бесплатным предоставлением жилых помещений и коммунальных услуг, топлива или соответствующего денежного возмещения;

на мой взгляд, под компенсационную выплату это дело не подпадает. :(

Во блин, попала :(
А как же предоставление жилья людям, стоящим на очереди на улучшение жилищных условий? Им же тоже предоставляют жилплощадь бОльшую, чем они занимают (в том числе и собственникам, приватизировавшим своё маленькое жильё и получающим от государства жильё бОльшей площади)? Что-то я ни разу не слышала о возникновении НДФЛ. И декларации подавать дураков нет...

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

Во блин, попала :(
(в том числе и собственникам, приватизировавшим своё маленькое жильё и получающим от государства жильё бОльшей площади).

---

Не вы одна! Скоро, похоже, и мы там будем....:wow:

А что собственникам по очереди дают квартиры бОльшей площади в собственность???? Что=то я такого не слышала....С муниципальным понятно, а вот....

Приватизация квартиры ни лишает права стоять на очереди на улучшение жилищный условий при соблюдении ряда условий - проживание в СПб более 10 лет, площадь менее 9 что ли метров на человека, вроде бы признание малоимущим или что-то в этом роде (точно всё не знаю). И при расселении, например, аварийного жилья, таким собственникам дают площадь по
социальным нормам, т.е. по 18 кв.м. на человека, и вроде как передать должны тоже в собственность.

Цитата:

---

Сообщение от saigak

Не вы одна! Скоро, похоже, и мы там будем....:wow:

---

Не в Красном ли Селе мы встретимся? ...

Цитата:

---

"... в случаях обмена имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, доходы, полученные налогоплательщиком по договору мены, освобождаются от обложения НДФЛ и не подлежат декларированию..."

---

Это касается операции мены. Т.е. когда произойдет обмен квартир по договору мены, Вы не будете декларировать доход и платить налог. А продажа новой квартиры, которую Вы получите - это уже совсем другая операция. И, по-моему, ох как Вам придется пободаться за то, чтобы налоговая признала Ваши расходы на приобретение по договору мены. Очень скользкое место. А налоговая часто даже то,что в законе напрямую написано, пытается усложнить.

Цитата:

---

например, стоимость моего сегодняшнего жилья - 2млн., стоимость получаемой квартиры - 4млн.

---

Насчет этого я бы даже не заморачивалась. Кто же Вам даст квартиру большей стоимости? Возможно квартира будет новая, но она будет в отдаленном районе. А Вы сейчас в центре живете? Вот и покроется разница. В договоре мены укажут одинаковую стоимость старого и нового жилья.

Цитата:

---

Сообщение от Dinchik

А Вы сейчас в центре живете?

---

В том-то и дело, что я сейчас живу тоже на окраине, только другой, и дом - памятник деревянного зодчества постройки конца 19 века, и не квартира у меня, а 3 большие комнаты в коммуналке...:( По-любому их стоимость в лучшем случае равна стоимости 2-комн.квартиры, а они нам по метражу должны предоставить 3-комнатную.
Конечно, я надеюсь, что в договоре они указывают, что имущество признается равноценным, или что-нибудь в этом роде, просто пока еще никто из знакомых подобный договор не заключал, поэтому подробности неизвестны.
А жить, видимо, придется 3 года там, куда засунут...

Цитата:

---

Сообщение от ZZZhanna

Не в Красном ли Селе мы встретимся? ...

---

Очень не хотелось бы! (не в смысле встретиться, а в смысле Красного Села.) У нас в Купчино ходят слухи о расселении целого микрорайона, но не аварийного.

Цитата:

---

Сообщение от saigak

У нас в Купчино ходят слухи о расселении целого микрорайона, но не аварийного.

---

Буквально на днях на одном форуме читала - расселяют хрущевки возле метро пр.Ветеранов, людей пытаются от самого метро выкинуть то ли в Колпино, то ли в Шушары...

А-а-а!!!! :wow: Похоже нас именно это и ожидает! Будем бороться!!! Не хочу в Колпино!!!

Подниму-ка я темку, потому как вопросы появились.
В соответствии со статьей 220. Имущественные налоговые вычеты вычет предоставляется в том числе
"1.1) в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
(пп. 1.1 введен Федеральным законом от 27.12.2009 N 379-ФЗ)".
Вот навскидку нашла ряд писем МинФина на подобную тему.
ПИСЬМО от 26 июля 2010 г. N 03-04-05/10-416
ПИСЬМО от 11 мая 2010 г. N 03-04-05/10-259
ПИСЬМО от 11 мая 2010 г. N 03-04-06/10-93
Мне не нравится в конце некоторых из них вот эта фраза:
"На основании п. 2 ст. 220 Кодекса вышеуказанный имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода."
По аналогии с имуществом, находящимся в собственности более 3-х лет, когда вычет предоставляется в полной сумме, может быть, в этом случае тоже не нужно декларацию подавать?
И еще - не может ли тут оказаться, что заодно используется вычет по приобретаемому жилью? Ведь квартир две...
Что-то у меня не складывается...

up

:help:

Подскажите хотя бы, этот вычет в размере выкупной стоимости, которая была предоставлена в виде другого недвижимого имущества, является вычетом при продаже?