Продажа недвижимости и земельного участка при ОСН

Добрый день! Уважаемые коллеги, помогите разрулить ситуацию в фирме! Застройщик на месте бывшего завода решил поставить жилой комплекс со всеми структурами( дет. сад, парк, магазины) на этой территории в собственности нашей фирмы имеется земельный участок , на котором собственно находится склад ,т.е. нежилое помещение. Стройка уже почти подошла к нашему зданию, и директор, он же единственный учредитель нашей фирмы, всеръез обеспокоен продажей собственности этому застройщику. Но вот вопрос в том как минимизировать налоги при продаже данного имущества, зем.участок приобретен в сентябре 2013, а ОС (нежилое) в апреле 2012г. Предлагается вариант с продажей на директора, а потом застройщику, платим НДФЛ, и НДС с нежилого. А есть вариант с продажей всего от фирмы застройщику, тогда и НДС и налог на прибыль. Еще фирма должна своему учредителю по договорам займа.

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

Предлагается вариант с продажей на директора

---

Так эта продажа будет облагаться НДС (кроме земли)

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

и налог на прибыль

---

ну я так и написала, вопрос в том, как физик его продаст застройщику, с НДС?

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

вопрос в том, как физик его продаст застройщику, с НДС?

---

Без.

сумму ндс с остаточной стоимости здания при его продаже восстановить же придется?

в каком смысле?
Решено передать все имущество директору в счет погашения кредеторки по договорам займа. Кто сталкивался с таким? Если фирма должна своему директору, то она может же рассчитаться имуществом? и какие налоги тогда будут?

если правильно поняла Вас
на дату передачи объекта ОС во исполнение соглашения о предоставлении отступного организация начисляет ндс и выставляет счет-фактуру(пп1 п1ст146,п.3,ст168НК РФ)

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать? или это уголовщина получается, у нас остаточная стоимость имущества 6304000, а продать хотим за 1000000

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать? или это уголовщина получается, у нас остаточная стоимость имущества 6304000, а продать хотим за 1000000

---

мы тоже планируем аналогичную продажу
и с юристом сошлись во мнении,что нужно приглашать "независимого" оценщика,что бы было на что сослаться при определении стоимости ОС

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать? или это уголовщина получается, у нас остаточная стоимость имущества 6304000, а продать хотим за 1000000

---

и ,как я поняла трактовку этого вопроса-восстанавливается ндс именно с остаточной стоимости, а не со стоимости продажи
если ошибаюсь,поправьте,пжл

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

мы же можем ниже остаточной стоимости ему продать?

---

Никто запретить не сможет. Правда, потом придется, вероятнее всего, как-то доказывать, что продали именно по рыночной.

Цитата:

---

Сообщение от Server56

Никто запретить не сможет. Правда, потом придется, вероятнее всего, как-то доказывать, что продали именно по рыночной.

---

я и говорю-не как то доказывать, а независимая оценка

Цитата:

---

Сообщение от Alisy

восстанавливается ндс именно с остаточной стоимости,

---

Это с какого перепуга?
Платите НДС от продажной цены. И никакого восстановления.

Цитата:

---

Сообщение от Alisy

а независимая оценка

---

Имеете право, но не обязаны.

подтвердить расходы как -то обязаны?

Мы продавали здание весной 2014 года. Продали по остаточной стоимости (правда получилось, что выстроили, и сразу продали). Посмотрели рыночные цены, аналогов не было, оценщиков не приглашали. Также иногда продаем собственные автомобили, которые уже "убитые" (обычно раз в 3-4 года). Понятно, что такой автомобиль сложно продать. Камералят и нас и покупателей. Претензий не было. Вопрос о продаже имущества (вернее его стоимость) всегда почему-то вызывает некий страх у руководства. Считаю, что не обязательно продавать имущество по рыночной стоимости.

Расходы на что?
Как я понял, продаете участок и здание своему директору в счет погашения долга перед ним.
Идет обычная продажа и зачет взаимных требований. Цену продажи лучше всего подтвердить актом независимого оценщика.
Проводки дать? Или сами сделаете?

Цитата:

---

Сообщение от Татьяна- Васильевна

Считаю, что не обязательно продавать имущество по рыночной стоимости.

---

Да и частенько ее невозможно определить. Тот же самый "убитый" авто. За сколько его согласились купить, столько по рынку он и стоит.
Вот с недвижимостью посложнее. Тут уже лучше подстраховаться (особенно если продажа с убытком, да еще и своему директору) и иметь акт оценки.

спасибо, да все так и есть, только вот цена заниженная в разы смущает, а по поводу восстановления НДС вообще не поняла, зачем? мы его при покупке оплачивали, и возмещали потом...

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

по поводу восстановления НДС вообще не поняла, зачем

---

Не зачем. Нет оснований.

Цитата:

---

Сообщение от gnews

Не зачем. Нет оснований.

---

вот не поняла
аудиторы ссылаются на абз.1,2,4 пп.2 п.3 ст.170НК РФ

правда это при передаче ОС при выходе участника из общества они такую базу подводят
еще пп.1 п1ст146,п.3 ст.168

В данном пункте говориться о передаче ОС в УК другой организации.
При продаже кому-бы то ни было этот пункт абсолютно не при чем.
Шибко вумные они у вас.

Цитата:

---

Сообщение от Alisy

вот не поняла

---

Топикстартер

Цитата:

---

Сообщение от Server56

продает участок и здание своему директору в счет погашения долга перед ним.
Идет обычная продажа и зачет взаимных требований.

---

Налоги -как при обычной продаже, исходя из применяемой системы налогообложения. И никакого восстановления НДС.

передачи основных средств, нематериальных активов и (или) иного имущества, имущественных прав правопреемнику (правопреемникам) при реорганизации юридических лиц; передачи имущества участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), договора инвестиционного товарищества или его правопреемнику в случае выдела его доли из имущества, находящегося в общей собственности участников договора, или раздела такого имущества.
ст.170
согласна,что конкретно нет фразы- выход участника из ООО

:scratch_one-s_head:
Никак не пойму, причём тут

Цитата:

---

Сообщение от Alisy

выход участника из ООО

---

ребята! у нас теперь ситуация немного поменялась, дело в том, что когда приобретали это имущество брали кредит под целевые расходы, поэтому на физика изначально не получилось оформить, так вот, на самом деле это все имущество по дружеским договорным отношениям принадлежит троим людям, один из них директор нашего ООО, на которое все и оформили. Теперь директор и его друзья пришли и говорят надо договор продажи на троих по долям делать. Остаточная стоимость здания 6300 т.р., а ст-ть по которой приобретали землю 986 т.р. Землю продаем по той же цене, чтобы избежать убытка по этой операции, и не платим с этой сделки никаких налогов. А здание продаем за 900 т.р. на троих, и платим НДС с этой стоимости, оценщиков не вызываем. Налога на прибыль не будет, т.к. убыток получается? А они - физики протянут 3 года и продадут минуя НДФЛ. Я правильно понимаю? или упускаю что-то ?

Обратите внимание на кадастровую стоимость земли (по зданию, см.выше). Очень существенная разница? между кадастром и остаточной стоимостью? Не помню где))) некоторое время назад была статья на тему, что налоговая посчитала, что при продаже намеренно занижена стоимость земли, как ориентир была взята кадастровая стоимость. Поищите в инете.
Также не понятно, целевой кредит брала организация??? и причем тут кредит?? Продает здание+землю, организация?? и причем тут физики (учредители)?? Может все-таки в таком "интересном" случае обратиться к юристу и составить правильно договор? Это раздел бухгалтерии)))

конечно было бы замечательно воспользоваться помощью юриста, но вот на меня повешали этот вопрос, мол ищи сама выход и договор составь. Кредит брали чтобы купить это имущество и не было бы проблем, если бы изначально все на физ.лицо зарегистрировали, а теперь вот приходится менять все, а их трое друзей, один только является из них учредителем, это я так просто разложила ситуацию, чтобы понятнее было, и запутала еще больше.

Цитата:

---

Сообщение от Татьяна- Васильевна

Продает здание+землю, организация??

---

так возьмите в инете шаблон договора, да составьте.
физикам-учредителям выплатите дивиденды (по 1/3 от стоимости)

Цитата:

---

Сообщение от Татьяна- Васильевна

физикам-учредителям выплатите дивиденды (по 1/3 от стоимости)

---

Учредитель -единственный.

Цитата:

---

Сообщение от gm340340

Налога на прибыль не будет, т.к. убыток получается?

---

Да .В НУ будете признавать равными долями в течение оставшегося срока полезного использования.

учредитель один из них, он единственный. А дивиденды почему? это же купля-продажа... не пойму

да , все так и есть! где нам взять такого оценщика, который нам оценит не по рыночной а по той которая нам нужна.... и проводки дайте и договор , если можно, я впервые с этим сталкиваюсь.:yes:

Выкладываю Вам примерный текст договора, а пробовали поискать в интернете???Сами??? И про проводки почитайте, все там же)))


ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
(ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

г.*_____________ "__"*________*____*г.

______________, именуем___ в дальнейшем "Продавец", в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем "Покупатель", в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект) (выбрать нужное),
- расположенный по адресу: _________________________, кадастровый/условный номер _________________________ (если продается здание, сооружение).
- расположенный по адресу: _________________________, этаж _____, помещение _____, комната _____, кадастровый/условный номер __________ (если продается нежилое помещение).
1.2. Объект находится в собственности Продавца, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от "___" __________ _____ г., Свидетельство N _____, выдано _______________ "___" __________ _____ г.
1.3. Объект расположен на земельном участке, находящемся по адресу: _________________________, общей площадью _____, кадастровый/условный номер _____, целевое назначение __________, разрешенное использование __________ (далее - Земельный участок).
1.4. Земельный участок (выбрать нужное/если права на Земельный участок не оформлены, данный пункт следует удалить)
- принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N _____ от "___" __________ _____ г., Свидетельство N _____, выдано _______________ "___" __________ _____ г. (если Продавец является собственником Земельного участка).
- используется Продавцом по договору аренды земельного участка N _____ от "___" __________ _____ г., зарегистрирован __________ за N _____ от "___" __________ _____ г. (если Продавец является арендатором Земельного участка).
- используется Продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с __________ N _____ от "___" __________ _____ г. (если Продавец использует Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования).
1.5. Одновременно (выбрать нужное)
- с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право собственности на Земельный участок под ним (если Продавец является собственником Земельного участка).
- с передачей права собственности на Объект Продавец передает Покупателю право аренды Земельного участка под ним (если Продавец является арендатором Земельного участка).
- с приобретением права собственности на Объект Покупатель приобретает право пользования Земельным участком на тех же условиях, что и Продавец (если Продавец использует Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования либо права на него не оформлены).
1.6. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора (выбрать нужное)
- Объект и Земельный участок в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является собственником Земельного участка).
- Объект и право аренды Земельного участка в споре или под арестом не состоят, не являются предметом залога и не обременены другими правами третьих лиц (если Продавец является арендатором Земельного участка).
- Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременен другими правами третьих лиц (если Продавец использует Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования либо права на него не оформлены).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Подготовить Объект и Земельный участок к передаче, включая составление акта о приеме-передаче здания (сооружения) (акта о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)), являющегося неотъемлемой частью Договора.
2.1.2. Передать Покупателю Объект и Земельный участок по акту в срок до "___" __________ _____ г.
2.1.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное)
- для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и Земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если Продавец является собственником Земельного участка).
- для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды Земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если Продавец является арендатором Земельного участка).
- для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также содействовать Покупателю в оформлении прав на Земельный участок (если Продавец использует Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования либо права на него не оформлены).
2.2. Покупатель обязан:
2.2.1. Уплатить Сумму Договора (п. 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных п. 3.2 Договора.
2.2.2. Перед подписанием акта о приеме-передаче осмотреть Объект и Земельный участок и проверить их состояние.
2.2.3. Представить документы и осуществить все действия, необходимые (выбрать нужное)
- для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и Земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если Продавец является собственником Земельного участка).
- для государственной регистрации перехода права собственности на Объект и соглашения о замене арендатора по договору аренды Земельного участка в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (если Продавец является арендатором Земельного участка).
- для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также содействовать Покупателю в оформлении прав на Земельный участок (если Продавец использует Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования либо права на него не оформлены).
2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода прав на Объект и/или Земельный участок (выбрать нужное)
- несет Покупатель.
- несет Продавец.
- Стороны несут поровну (возможно установление иного соотношения).

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Сумма Договора включает (выбрать нужное)
- цену Объекта и цену Земельного участка (если Продавец является собственником Земельного участка). При этом цена Объекта составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб., цена Земельного участка составляет _____ (__________) руб., НДС не облагается (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).
- цену Объекта и цену права аренды Земельного участка (если Продавец является арендатором Земельного участка). При этом цена Объекта составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб., цена права аренды Земельного участка составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. (или "При этом цена Объекта составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб., включая цену передаваемого права аренды Земельного участка").
- цену Объекта и составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. (если Продавец использует Земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования либо права на него не оформлены).
3.2. Сумма Договора вносится (выбрать нужное/возможно установление иного способа оплаты)
- единовременно, не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора;
- единовременно, не позднее _____ дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода прав на Объект и Земельный участок;
- в следующем порядке: _____ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб., - не позднее _____ дней с момента подписания Сторонами Договора, _____ процентов Суммы Договора (п. 3.1 Договора), что составляет _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб., - не позднее _____ дней со дня подачи всех необходимых документов на государственную регистрацию перехода прав на Объект и/или Земельный участок.
- в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение N 1).
3.3. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на указанный Продавцом расчетный счет.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере _____ процентов от неуплаченной Суммы Договора (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.
4.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода прав на Объект и/или Земельный участок (п. п. 2.1.3 и 2.2.3 Договора) Сторона, нарушившая Договор, обязана уплатить другой Стороне штраф в размере _____ (__________) руб.
4.3. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне (выбрать нужное)
- убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.
- убытки в части, не покрытой предусмотренными Договором неустойками.
- только убытки.
- только предусмотренные Договором неустойки.
4.4. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).
5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение _____ дней уведомить об этом другую Сторону.
5.3. Документ, выданный _________________________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.
5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая сторона вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.
6.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров, указанных в п. 6.1 Договора, заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом. Претензия должна быть направлена с использованием средств связи, обеспечивающих фиксирование ее отправления (заказной почтой, телеграфом и т.д.) и получения, либо вручена другой Стороне под расписку.
6.3. К претензии должны быть приложены документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Претензия, направленная без документов, подтверждающих полномочия лица, ее подписавшего, считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.
6.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение ___ (_____) рабочих дней со дня получения претензии.
6.5. В случае неурегулирования разногласий в претензионном порядке, а также в случае неполучения ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 6.4 Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика в соответствии с действующим законодательством РФ.

7. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.
7.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным действующим законодательством РФ.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
8.2. К Договору прилагаются:
- копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на Объект;
- копия кадастрового паспорта Объекта;
- копии правоустанавливающих документов на Земельный участок;
- График платежей (Приложение N 1) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 3.2 Договора);
- ________________________________.

8.3. Адреса, реквизиты и подписи Сторон:

Продавец Покупатель

Наименование: ______________________ Наименование: ____________________
Юридический адрес: _________________ Юридический адрес: _______________
ОГРН _______________________________ ОГРН _____________________________
ИНН ________________________________ ИНН ______________________________
КПП ________________________________ КПП ______________________________
Р/с ________________________________ Р/с ______________________________
в __________________________________ в ________________________________
К/с ________________________________ К/с ______________________________
БИК ________________________________ БИК ______________________________
ОКПО _______________________________ ОКПО _____________________________
От имени Продавца От имени Покупателя
____________________ (__________) ___________________ (_________)

М.П. М.П.

Спасибо! а вы правы по поводу восстановления НДС, только вот не пойму срок давности по восстановлению 15 лет? это когда разрешается его не восстанавливать.

Почитайте хорошую статью "Как учесть продажу ОС" Издательство "Главная книга", 13.11.2015 (с примерами и нормативкой)