Аренда и коммунальные платежи на УСН

Здравствуйте. Собственник сдает здание целиком в аренду. На УСН 6%. Согласно договора аренды, арендатор возмещает коммунальные платежи (т/эн., эл/эн., вода, стоки) сверх стоимости аренды (в аренду не входят). Коммунальные платежи оплачивает арендодатель по возмездному агентскому договору, чтобы избежать обложения 6% налогом. Компания-арендатор уверяла в работоспособности такого метода. Но налоговая не внимает нашим убеждениям и доначисляет 6% на все возмещенные по агентскому договору коммунальные платежи. Подскажите, пожалуйста, имеем ли мы право не платить 6% с этих возмещенных сумм? И если да, то как это донести до налоговой?

Цитата:

---

Сообщение от baza001

имеем ли мы право не платить 6% с этих возмещенных сумм

---

Нет, это прямой доход арендодателя, если не оформлены агентские договоры между поставщиками КУ- вами (как агентами)-вашими арендаторами.
Несмотря на уверения арендатора... А чего им не уверять - это же не они платят налог, у них при должным образом оформленных документах все идет в расход совершенно законно.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Нет, это прямой доход арендодателя,

---

Не говорите ерунды. Следуя вашей логике, стоимость бензина, залитого в арендованную машину, тоже надо признать доходом арендодателя.

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Не говорите ерунды

---

Вот и последуйте собственному призыву и не порите чушь. И таки да: если машину будет заправлять арендодатель по договору поставщиком топлива, а арендатор возмещать его стоимость - тогда и это будет доходом арендодателя.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Вот и последуйте собственному призыву и не порите чушь.

---

Это вы высшему арбитражному суду скажите:



ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
*
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2009 г. N 12664/08

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Коммунальные платежи оплачивает арендодатель по возмездному агентскому договору

---

договор кого с кем и кто получает оплату?

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Это вы высшему арбитражному суду скажите:

---

Вы хотя бы прочитайте это постановление ... Вообще-то там речь не о доходах, а расходах (и вычете НДС в основном), и не у арендодателя, а у арендатора. Причем тут ситуация ТС?

ZZZhanna, подозреваю, что посреднический договор заключен арендодателем не с поставщиком услуг, а с арендатором. Поэтому фискалы правы.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Причем тут ситуация ТС?

---

При том, что в этом постановлении рассматривается дело, в котором арендодатель сам оплачивал коммуналку, а затем перевыставлял ее стоимость арендатору как возмещение своих расходов. Чтите:


Как установлено судами и инспекцией не оспаривается, с энергоснабжающими организациями, в том числе с организацией, обеспечивающей подачу электроэнергии, расчеты за оказанные услуги производились непосредственно арендодателем. Счета-фактуры, по поводу которых возник спор, предъявлялись обществу арендодателем в порядке возмещения расходов на оплату услуг энергоснабжающим организациям.
Без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло реализовать право пользования арендуемыми помещениями, необходимыми ему для осуществления своей деятельности. Следовательно, это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендатором (в данном случае обществом) и арендодателем за названные услуги значения не имеет.
Таким образом, в соответствии со статьями 171, 172 Кодекса общество вправе было заявить к налоговому вычету 491 889 рублей 41 копейку налога на добавленную стоимость, предъявленного ему арендодателем по счетам-фактурам.

Аноним, так а где в приведенной цитате про то, что получение возмещения не относится в доходы? Как уже сказали, тут про НДС и только.

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Компания-арендатор уверяла в работоспособности такого метода.

---

Опираясь скорее всего вот на это решение суда:

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
*
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 октября 2009 г. N КА-А41/10689-09

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Опираясь скорее всего вот на это решение суда:

---

А ФНС -на Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10, а то и на более свеженькое что-нибудь.

Цитата:

---

оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых факти**чески арендатором, является затратами налогоплательщика, необходи*мыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты ком**пенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.

---

Договор должен быть посреднический грамотный - и то не гарантия. Если даже в ТСЖ средства за КУ пытаются посчитать доходом.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

А ФНС -на Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10

---

которое вынесено по делу, в котором нет никакого договора агентирования, как у ТС.

Цитата:

---

Договор должен быть посреднический

---

Он у ТС есть.

Цитата:

---

грамотный

---

Предположим, что ТС грамотен и вменяем.

Цитата:

---

- и то не гарантия.

---

В этой стране - НИ ЧТО - НЕ ГАРАНТИЯ.

Цитата:

---

Если даже в ТСЖ средства за КУ пытаются посчитать доходом.

---

Пытаются, но суды с этим не согласны.

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

которое вынесено по делу, в котором нет никакого договора агентирования, как у ТС.

---

Зато именно по аналогичному вопросу, а не про НДС у арендатора. Пресловутое агентирование (???) у ТС фискалы закономерно проигнорировали.

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Предположим,

---

Если договор заключен с арендатором - однозначно неграмотен. Договор нужен 3х-сторонний и обязательно с поставщиком КУ.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Зато именно по аналогичному вопросу,

---

НЕ по аналогичному, т.к. дело не связано с агентскими отношениями между арендатором и арендодателем, как у ТС

Цитата:

---

Пресловутое агентирование (???)

---

Оно не пресловутое, т.к. заключен заключен агентский договор, который

Цитата:

---

у ТС фискалы закономерно проигнорировали.

---

не закономерно, а НЕзаконно. Но суд на него обратил внимание и вынес ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 15 октября 2009 г. N КА-А41/10689-09 опираясь на наличие этого договора.

Цитата:

---

Если договор заключен с арендатором - однозначно неграмотен.

---

А вот суд, к вашему сожалению, не столь категоричен и признал вполне грамотным агентский договор между арендатором и арендодателем. Почему-то его оценке я доверяю больше, чем вашей.

Цитата:

---

Договор нужен 3х-сторонний и обязательно с поставщиком КУ.

---

Кому нужен? И зачем и на каком основании именно "НУЖЕН"? И как вы себе представляете процедуру заключения такого договора с участием монополиста?

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Коммунальные платежи оплачивает арендодатель по возмездному агентскому договору,

---

baza001, арендодатель чей агент?

Всем здравствуйте. Арендатор - принципал, арендодатель - агент. Агент платит коммунальные платежи по поручению Принципала. Договоры с ресурсоснабжающими организациями имеет только арендодатель.

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Договоры с ресурсоснабжающими организациями имеет только арендодатель.

---

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором? Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Агент платит коммунальные платежи по поручению Принципала

---

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком - на каком основании он вообще что-то должен платить, напрямую или через агента?

baza001, поймите: у вас неверно выстроен договор, от этого все проблемы.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором? Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

---

Агентский договор между арендатором и арендодателем только для того и заключается, чтобы избежать налогообложения возмещенной арендатором коммуналки. Арендодатель в любом случае платит поставщикам комм.услуг. Только с агентским договором арендатор "платит сам" через арендодателя.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком - на каком основании он вообще что-то должен платить, напрямую или через агента?

---

Принципал - это арендатор, он обязан возмещать стоимость поставщиков услуг по договору аренды. Напрямую он платить не должен, должен возмещать, т.е. мы перевыставляем ему коммуналку, он оплачивает ее стоимость НАМ.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором? Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

---

Агентский договор между арендатором и арендодателем только для того и заключается, чтобы избежать налогообложения возмещенной арендатором коммуналки. Арендодатель в любом случае платит поставщикам комм.услуг. Только с агентским договором арендатор "платит сам" через арендодателя.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком - на каком основании он вообще что-то должен платить, напрямую или через агента?

---

Принципал - это арендатор, он обязан возмещать стоимость поставщиков услуг по договору аренды. Напрямую он платить не должен, должен возмещать, т.е. мы перевыставляем ему коммуналку, он оплачивает ее стоимость НАМ.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Ну и причем тут агентский договор между арендодателем и арендатором?

---

При том, что арендатор-принципал поручает арендодателю-агенту производить от имени агента но за счет принципала расчеты с поставщиками товаров, работ услуг, потребленных принципалом в своих (принципала) интересах.

Цитата:

---

Если у поставщика прямые и однозначные отношения с арендодателем и чихать он хотел на всех остальных.

---

Именно поэтому поставщик и не является стороной агентского договора.

Цитата:

---

Принципал не имеет никаких отношений с Поставщиком

---

Но потребляет ресурсы, поставляемые ему Поставщиком через агента.

Цитата:

---

- на каком основании он вообще что-то должен платить.. через агента?

---

На основании агентского договора.

Цитата:

---

baza001, поймите: у вас неверно выстроен договор, от этого все проблемы.

---

У них ВЕРНО построен договор, т.к. свободу договора ни кто не отменял, а составленный ими договор не противоречит действующему законодательству.

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Агентский договор между арендатором и арендодателем только для того и заключается, чтобы избежать налогообложения возмещенной арендатором коммуналки. Арендодатель в любом случае платит поставщикам комм.услуг. Только с агентским договором арендатор "платит сам" через арендодателя.

---

Ну а теперь попробуйте доказать свою позицию фискалам.
Еще раз повторю:у вас некорректный агентский договор, по сути нужен договор между Арендатором-Принципалом и Арендодателем-Агентом на приобретение КУ. Подобный договор, заключенный после оформления отношений между Поставщиками КУ и Арендодателем скорее всего будет признан судом ничтожным - но в любом случае он корректнее договора поручения на проведение платежей за фактически потребленные КУ.
В общем, в любом случае отстаивать позицию придется скорее всего в суде.
Но после Постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24 дело практически безнадежное. Попробуйте найти аргументы - или решайте вопрос принципиально (переходом на УСН Д-Р, например)

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Но после Постановления Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 N 9149/10 по делу N А14-16650/2009/583/24 дело практически безнадежное.

---

Не. НЕ безнадежное. Это постановление не имеет НИКАКОГО отношения к ситуации ТС, у которого заключен агентский договор.

То есть только через суд. Я правильно понял?

Цитата:

---

Сообщение от baza001

То есть только через суд. Я правильно понял?

---

Да, если не получится обжалование в досудебном порядке.

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Не. НЕ безнадежное. Это постановление не имеет НИКАКОГО отношения к ситуации ТС, у которого заключен агентский договор.

---

Ну-ну. Наивно верить, что любой агентский договор - панацея.

Цитата:

---

Сообщение от baza001

Я правильно понял?

---

Вы не поняли главного -ваш агентский договор по сути профанация: у вашего арендатора нет никаких отношений с поставщиками КУ и поручать вам производить платежи по вашим же договорам - это просто когнитивный диссонанс. Проанализируйте сначала договор поручения (и измените его) - и только затем пробуйте отстоять свою позицию.
Изучите упомянутое мною дело и разъяснения к нему (полно в инете, в том числе и именно по заключению посреднических договоров), затем готовьте аргументы для фискалов и суда.
Ну и просчитайте математику по переходу на Д-Р.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Ну-ну. Наивно верить, что любой агентский договор - панацея.

---

Этого ни кто не утверждал. Но есть судебное решение, в котором агентский договор, подобный договору у ТС, был признан судом вполне легитимным.

Цитата:

---

Вы не поняли главного -ваш агентский договор по сути профанация: у вашего арендатора нет никаких отношений с поставщиками КУ и поручать вам производить платежи по вашим же договорам - это просто когнитивный диссонанс.

---

Этот ваш "поток сознания" становится очень смешным, если учесть, что вы не видели самого договора...

Цитата:

---

Проанализируйте сначала договор поручения (и измените его) - и только затем пробуйте отстоять свою позицию.

---

Т.е., агентский договор, по которому уже есть положительная арбитражка - не панацея, а вот договор поручения - она самая, панацея!

Цитата:

---

Ну и просчитайте математику по переходу на Д-Р.

---

А чего не математику перехода под иностранную юрисдикцию? Типа: гулять, так гулять!

Аноним, надо полагать, что - тот самый арендатор, который подложил большую свинью арендодателю:p
Ну так помогите тогда им аргументировать позицию и снять претензии фискалов.
Далее считаю дискуссии бессмысленной :byebye:
baza001, если не сложно - в случае положительного решения вопроса просьба отписаться по принятым аргументам...:)

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Аноним, надо полагать, что - тот самый арендатор, который подложил большую свинью арендодателю:p

---

И опять ваше предположение неверно.

Цитата:

---

Ну так помогите тогда им аргументировать позицию и снять претензии фискалов.

---

"Аборты по телефону не делаются." Им поможет реальный налоговый юрист, держащий в их договор.

Защита агентским договором, безусловно, спорная. Следующим шагом будет обращение к юристу. А там по ситуации. Спасибо всем принявшим участие.

baza001, как минимум имеет смысл изменить сам агентский договор. Арендодатель - не агент по уплате, а посредник по предоставлению КУ.

Цитата:

---

Сообщение от Тавита

Арендодатель - не агент по уплате,

---

Почему? По договору - именно агент. А с чего вы взяли, что он агент только по уплате? Ведь

Цитата:

---

а посредник по предоставлению КУ.

---

- это всего-лишь часть его обязанностей, как агента.

Товарищи, у меня такая ситуация...арендатор и арендодатель на усн...арендуемое помещение занимает часть сдаваемого здания. В помещении есть счетчики на электричество, тепло и воду. Договор с ресурсниками у арендодателя один на всё здание. Поскольку наличие счетчиков позволяет отдельно вести отдельный учет коммуналки в арендуемом помещении я (арендатор) предложил собственнику такой вариант - я буду оплачивать потребленные услуги напрямую ресурсникам с указанием в платежке, что плачу за арендодателя по его договору. Т.е. все будут довольны в такой ситуации, но вот что скажет налоговая???...будут ли от нее претензии?

Налоговой то что? Вот банки очень не любят платежи за третьих лиц, будут все время требовать кучу бумажек

Надежда, спасибо за ответ. Т.е. эта схема рабочая? Проблемы от банков я не считаю...в платеже они не откажут ведь, налоги-штрафы-пени не начислят. Я почему уточняю...прежде написать на форум я искал такой вариант оплаты коммунальных услуг в интернете, но не нашел.

Да никто не запрещал такую оплату. Другое дело, что коммунальщики могут не туда оприходовать суммы. Может они просто разноску по ИНН плательщика делают, кто знает?

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Другое дело, что коммунальщики могут не туда оприходовать суммы. Может они просто разноску по ИНН плательщика делают, кто знает?

---

насколько приходилось сталкиваться - им абсолютно все равно, кто платит, разноску делают по номеру договора или лицевого счета.
Вплоть до абсурда - после реорганизации абонента для внесения изменений реквизитов в карточку требовали каких-то несуществующих в природе документов, при этом им было совершенно все равно, что изменился плательщик.