Вид для печати
Уважаемые клерки, помогите в споре про НДС по СМР:
Мы арендуем участок(50 лет) строим подрядным способом. собираемся после завершения строительства продать.
В настоящее время затраты замыкаются на нас, собираем их на 08 счете.
Вопрос: МЫ СТРОИМ ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД?
или НЕ ДЛЯ СОБСТВЕННЫХ НУЖД? В этом случае НДС по СМР нас не касается?
Чтобы было понятнее, строительство для собственных нужд = строительство хозспособом, тогда начисляется НДС на собственные СМР. Если НИЧЕГО сами не строите, а тольок подрядчики, начисления НДС не возникает.
Т.е. если абсолютно ничего не строим сами. а только принимаем работы у подрядчиков - НДС на СМР не начисляем?
Выглядит немного странно: такой разный подход -
если хозспособ (субподряд в том числе) НДС из СМР в конце налогового периода возникает,
если подрядный способ (только подряд) НДС из СМР не возникает.
Наткнулся на ветку форума по Заказчику-Застройщику:
хочу добавить к исходным данным:
1. Мы имеем права на замлю
2. Мы- Заказчик,
3. Мы Инвестор (других инвесторов не будет).
Будет ли в этом случае правомерно все сказанное в посте 2?
Будет
Это очень спорный вопрос...
Вы не выполняете СМР, но Вы платите аренду, платите прорабам з/п за то, что они контролируют стройку, платите электорэнергию за освещение вашего строительства и пр. То есть 08 у Вас ежемесячно приростает? Если еще и материалы сами приобретаете, а потом передаете подрядчику, то еще и материалы в 08 залезут.
Так что налицо Ваше прямое участие в строительном процессе.
Я считаю, что у вас скорее есть объект, чем нет.
Тем более та методичка МНС, где говорилось, что в целях определения объекта по п.3 ст.146 НК считать выполнение работ только хозспособом утратила силу с 1.1.2006г. Вместо письма Минфина 2004 года, где также говорилось, что объект возникает только в том случае, если вы строите хозспособом, теперь другое письмо Минфина от 16.01.2006г. № 03-04-15/01. Там сказано, что база определяется как все фактические расходы, включая субподрядчиков.
Ваши расходы : аренда земли, з/п прорабов и пр.+ подрядчики = база.
Если у кого-то есть мысли по вопросу, что считать СМР для собственного потребления с 1.1.2006г. поделитесь? Мне это очень актуально тоже.
А откуда видно, что они платят з/плату прорабам? Они ВСЁ делают подрядным способом. Если - НЕ ВСЁ, тогда да, ужно долго и кропотливо разбираться.
Ну тот сотрудник, который принимает работы от подрядчиков и осуществляет надзор за стройкой зарплату-то получает?
Я не настаиваю на своей т.з., просто я считаю, что нет объекта лишь в том случае, если строит З-З, а Вы лишь инвестор. Дали деньги и ждете готовый домик. А если Вы ведете 08, то все равно туда влезет зарплата.
СПАСИБО ЗА ГОРЯЧИЙ СПОР.
На все работы будем нанимать агентов (в т.ч. для функции технического заказчика).
Материалы мы сами покупать не будем.
Продавать раздумали. Будем ставить на 01 и сдавать в аренду.
Тоесть все равно не для собственных нужд?
Для собственных нужд = сами строим для себя. А кто-то строит что-то для вас = подрядный способ.
Для собственных нужд - тоесть
1. САМИ (пост№10): сами (своими руками) строим. Тоесть главное - участие (хозспособ) или неучастие (подрядный способ) в процессе строительства
2. ДЛЯ СЕБЯ (пост№10): имеет место внутрипроизводственное потребление (офис используемый для нужд того юр.лица ,которое инвестирует) в перспективе.
Или все таки последующее использование объекта (постановка на 01 счет, продажа объекта, сдача в аренду, ...) для целей обозначенных в ПОСТЕ № 1 значения не имеет?
Я думаю - строите пока для себя начисляйте на 08, а что это у Вас будет потом 43 или 01 или 03, потом и решите.
вообще нигде нет расшифровки такого понятия как "выполнение СМР для собственного потребления" Я рыла в свое время зак. базу, пытаясь найти ответ на вопрос надо ли начислять НДС, если строим хоз способом для последующей продажи - не нашла.
Ирок, спасибо, еще раз перечитал Ваш предыдущий пост (6,8).
Если следовать логике исключения - от одного письма к другому -
то. кажется действительно
- хозспособ или нет, не важно,
- статус инвестор+заказчик и впоследствии собственник - важно. И еще, очевидно, что один из углов в объекте точно будет занимать (арендовать у себя) ныне инвестор.
- наличие подряда - достаточно
Из перечисленных расходов у нас точно есть аренда земли. Зарплата у нас очень административная (директор, бухгалтер)
Т.Е. Вы считаете что безопасная и предохраняющая нас от гнева ИФНС схема включает:
1. начисление НДС на то, что можно признать СМР
2. ...волнуюсь...: использование вычетов по НДС (СМР- если есть документы (КС-2, КС-3, счета фактуры), , управленческие расходы, ОХР) не дожидаясь окончания строительства
Но главное -начисление НДС - ДА? Вычеты это отдельная тема.
Svetishe, а вы что скажете? с учетом того, что один из углов объекта будет занят Инвестором?
По-моему, получается так:
Вариант 1
Являемся заказчиком-застройщиком и инвестором и строим подрядным способом
Тогда собираем затраты на сч 08 по актам подрядчиков и тех заказчика, а НДС на сч 19/1 и, как инвестор, если строим нежилое помещение, можем принимать НДС к вычету по ст. 171 НК, а если не пользуемся льготой по п.п.22,23 п.3 ст 149 НК, то и по жилым помещениям тоже НДС ставим к вычету.
Одновременно возникают собственные затраты (аренда офиса, з/пл персонала и т.п.) их отражаем на сч 26 и списываем в 90/2, хотя, если строительство объекта- это единственное, что Вы сейчас делаете, то по п. 8 ПБУ 6/01 можно эти затраты включить в стоимость объекта ОС как непосредственно связанные с его изготовлением/приобретением. В любом случае эти затраты не облагаются НДС.
По окончании строительства приходуем объект на сч 01, 03, 41
Вариант 2
Являемся заказчиком -застройщиком, инвестором и строим как подрядным так и хоз способом
Также собираем затраты на сч 08 по актам подрядчиков и тех заказчика, а НДС на сч 19/1 и, как инвестор, если строим нежилое помещение, можем принимать НДС к вычету по ст. 171 НК, а если не пользуемся льготой по п.п.22,23 п.3 ст 149 НК, то и по жилым помещениям тоже НДС ставим к вычету.
С работ выполненных собственными силами (в т.ч. затраты по з/пл рабочих, ЕСН, материалы, аренда оборудования и проч.) начисляем НДС Д 76/НДС К 68/2 и как заказчик-застройщик отражаем сей факт в БУ Д08 К 20,26, Д 19/1 К 76/НДС.
Собственные затраты отражаем аналогично Варианту 1
По окончании строительства приходуем объект на сч 01, 03, 41
Спасибо, Ольга за проверенные жизнью варианты,
которые, я так и понимаю, ни одна выездная проверка
ломом не перешибёт (понятия согласованы со всеми сторонами не раз а 1000 раз).
Очень нравится. Верю слепо.
Согласна с Ольгой
А почему НДС только с собственных сил? Минфин велит крутить НДС и на подрядчиков с 1.1.2006г.Цитата:
Сообщение от Stroy-ka
pl1, я не знаю честно надо или нет.
Есть судебные прецеденты, когда налоговая цеплялась в случаях когда строили для себя, но только с помощью подрядчиков.
А сейчас если Вы читали письмо Минфина от 16.01.2006г. № 03-04-15/01, там сказано " В соответствии с пунктом 2 статьи 159 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение. В связи с этим налоговая база определяется исходя из полной стоимости произведенных строительных работ, включая работы, выполненные собственными силами налогоплательщика, и работы, выполненные привлеченными подрядными организациями".
Т.о. и на подрядчиков надо начислять НДС теперь, хотя они сами его за себя платят.
То есть двойное н/о получается.
Скорее всего, если у Вас все подрядчики делают, то объекта у Вас нет, но всегда надо быть готовым к налоговым претензиям.
Если Вам охота судиться - не начисляйте. Если не охота - начислите и примите в след месяце к вычету. Это уж Вам решать.
Большое спасибо Вам, девушки. Растолковали, кажется.
Конечно, оч.хочется быть застрахованным от глупостей со всех сторон.
Будем думать... Время идет и принятые решения по учету должны быть также хороши, объяснимы и легко защищаемы как сегодня так и завтра.
Еще раз спасибо большое.
Недавно на круглом столе это обсуждали, но поскольку я чистый подрячик, то не очень вникала. Но разговор точно свелся к тому, что если ВАЩЕ ничего сам не делаешь, то НДС не начисляется.Цитата:
Т.о. и на подрядчиков надо начислять НДС теперь, хотя они сами его за себя платят.
То есть двойное н/о получается.
Скорее всего, если у Вас все подрядчики делают, то объекта у Вас нет, но всегда надо быть готовым к налоговым претензиям.
Нам тоже на круглом столе в минфине сказали, что объект есть лишь в том случае, если строишь сам, либо смешанным способом (подрядчики + свои силы).
Но что такое есть смешанный способ???
Если я застройщик:
плачу аренду земли,
покупаю для подрядчиков материалы, т.к. хочу контролировать их стоимость,
плачу охранной фирме, чтоб эти материалы не сперли
плачу за свет, воду и пр.,
плачу з/п тем людям, которые занимаются всякими согласованиями,
НО, ЗАМЕТЬТЕ, Я САМИ СМР НЕ ВЫПОЛНЯЮ. ВСЕ СМР МНЕ ДЕЛАЕТ ПОДРЯДЧИК.
Так вот смешанный способ это, али что???
Надо начислять этот НДС на 08 или нет? А если мы признаем в данном случае, что у нас смешанный способ, то в налоговую базу автоматом залетят еще и все подрядчики.
Я считаю, что объект тут есть, так как база у меня определяется как все фактические расходы связанные с выполнением СМР. Разве вышеперечисленные расходы не связаны с выполнением СМР???
Еще раз повторюсь, вопрос, на мой взгляд очень спорный.
Я вот все жду судебную практику. Думаю, должны уже скоро суды пойти.
В вашем примере объект есть однозначно.
Вот именно есть. При этом все СМР выполняют подрядчики.
Так что нельзя судить о наличии объекта только на основании того, что СМР сам налогоплательщик не выполняет.
В общем, эта тема очень скользкая. У нас в конторе уже пол года дебаты на этот счет. Так ничего путного и не решили.
Ирок, если Вы застройщик с описанными Вами функциями, то НДС начисляете с услуг застройщика. Каким образом их считаете, описываете в УП (вариантов множество). К расходам по данному виду деятельности относите з/пл персонала, занимающегося согласованиями.
Материалы передаете как давальческое сырье подрядчику и НДС не возникает.
На стоимость услуг по охране уменьшаете накладные расходы подрядчика. ИМХО, НДС к начислению не возникает, потому что обеспечение охраны объекта и ТМЦ на нем не относится к услугам застройщика и от того Вы заключили договор с охранной фирмой или Ваш подрядчик методика определения стоимости строительной продукции не поменяется, а значит, чтобы не писали представители МинФина вряд ли им удастся доказать, что Вы как застройщик сами себе оказали услуги по охране.
Стоимость потребленной на стройплощадке электроэнергии/воды и проч. через сч 76 перевыставляете подрядчику, т.к. строительные расценки включают в себя стоимость энергоресурсов. А Вы как организация, с которой в силу каких-то своих внутренних инструкций, монополисты согласны заключать договора на энергоснабжение выступаете в данном случае как агент. НДС не возникает.
Stroy-ka, мы по-моему о разных вещах говорим.
Зачем мне считать НДС с услуг, если я инвестор 100%. Кому я эти услуги оказываю? сама себе?
Услуги заказчика-застройщика и НДС с них возникнут, если соинвесторов привлечь.
Это Ирок сверху была. Я из дома, пароль забыла.
Так как можно определить границы подряда между заказчиком застроийщиком и генеральным подрядчиком, чтобы не вляпаться на начисление НДС на все подрядные работы+расходы по организации?
Если строится жилой дом и квартиры будут продаваться физ лицам, подобных проблем с начислением НДС на строительство у заказчика-застройщика не возникает?
Ой, я как раз не так давно этот вопрос рассматривала, перерыла всю практику. В итоге сошлась во мнении, что если заказчик-застройщик, являющийся единственным инвестором, строит дом не сам, а полностью привлекая подрядчиков, то объекта НДС в виде СМР у него не возникает. Нашла арбитражку по этому вопросу, правда 2004 года.
Если все квартиры дольщикам потом передадите, то у Вас никакого НДС с выполнения СМР для собственного потребления нет.Цитата:
Сообщение от Аноним
Если Вы выступали инвестором части квартир, которые примете себе на учет, то здесь есть над чем подумать :o
Здесь надо исходить из того, кто деньги давал на строительство.
Если имеется 100% уверенность, что все построенные квартиры будут проданы физ лицам, даже если часть квартир после ввода дома в эксплуатацию у заказчика-застройщика будут оприходованы на 43 счете "Готовая продукция". Здесь раздельного учета "входного" НДС не надо всети? Весь НДС по строительству, за исключением касаемого "услуг заказчика-застройщика", будет включен в стоимость квартир?
Вопрос еще: смысл лицензии заказчик-застройщик? Если у генподрядчика будт лицензия на строительные работы, обязательно заказчику-застройщику, который не будт вести никакие строительные работы иметь лицензию?
Если у заказчика-застройщика, который привлекает дольщиком несколько участков=проеткы строительства жилых домов, как определить, какие расходы будут на 20 счете по каждому проекту, а какие на 26, относящиеся по всем проектам. Посоветуйте что-нибудь?
Ну, если квартиры физлицам будете передавать, то НДС в стоимость конечно. Зачем он им НДС этот, вычет им не нужен.
Если себе чего-то оставите, и потом будете реализовывать по договорам купли-продажи, то обратите внимание на тот факт, что реализация этого добра с 01.01.2005г. не облагается НДС. Соответственно вычета опять не будет - все в стоимость. От льготы можно отказаться, тогда вычет будет.
Но я не уверена в этом, так как сама совсем новичок в строительстве.
Подождем, что специалисты скажут.
Интересно, что выгоднее: пользоваться льготой по НДС по продаже квартир физическим лицам или нет?
Люди умные, помогите новичку-бухгалтеру!
А то запуталась.
Так что же такое строительство хоз. способом. Это когда строишь для личного потребления и являешся, и инвестором, и заказчиком, и исполнителем? А если есть инвестор-заказчик, генподрядчик, а мы субподрядчики, но при этом используем частично (по договорам подряда) работы других организаций. Так вот работы которые мы делаем своими силами, являются СМР хоз. способом, и нужен ли здесь 08 сч. И как быть с НДС? Совсем запуталась.
И еще вопрос: В приложении договора (Спецификация) есть пункт: производство и монтаж м/конструкций. Меня смущает термин "производство", т.к. ни о каком производстве речи нет. На самом деле имеется в виду, что будет произведена закупка м/к у организации-изготовителя. Как убедить руководство изменить формулировку. Юрист горворит, что в договоре указано, что мы производим работы как своими силами, так и с привлечением сторонних организаций. Вот мы мол их и привлечем. А производство предполагает больший объем средств, чем закупка.
Подскажите пожалуйста, как разумно сделать.
Если ООО Ромашка строит дом для себя своими силами, т.е. своими механизмами и рабочими - хозспособ. Если ООО Ромашка строит дом кому-то, не зависимо от привлечения субподрядчиков - подрядные работы.
Мне тоже такая фраза не нравится. Я бы прочитав, например, подумала, что Вы производите М/к, а потом их же монтируете.Цитата:
Сообщение от Софочка
Svetishe. Огромное спасибо, камень с души, очень доходчиво. А как быть с договором?
С одной стороны юрист прав, ИМХО. А с другой можно заменить "производство" на "поставку". ;)
Мы на данном этапе являемся исключительно инвестором по "развитию" участка для строительства жилых домов. Затраты, относящиеся непосредственно к купленному земельному участку (разрешения на строительство не имеем) сейчас относим на 08.3: зарплата инженеров, согласования, здания, подлежащие сносу и пр.
Затраты, которые относятся в целом по организации:зарплата директора, расходы по семинарам, аудиторские услуги-относим на 26 счет и закрываем в конце месяца на 08.3. Другой деятельности никакой не ведем.
Вопрос 1: В бухгалтерском учете получается, что расходы общехозяйственные увеличивают затраты по строительству, а в налоговом учете они как косвенные списываюся сразу. Верно ли это?
2. Инвестиции пришли из-за границы-учредителя. Никаких договорных отношений не оформлено. Учли эти деньги как долгосрочные займы. Хотя нам не понятно, возвращаться в итоге они будут или нет. Читала, что это может быть оформлено как финансовыя помощь. Какие последствия налоговые грозят в данной ситуации?
