затраты на содержание Заказчика-Зактройщитка

Если кто знает, подскажите, как поступить в данной ситуации?

Заранее прошу прощения, если что-то некорректно изъяснил или не допонимаю – новичок!

“Я” – Заказчик-Застройщик. Есть аж два договора с инвесторами, где определены %% от сумм финансирования на мое содержание. Денег по договорам пока никаких не получал, но и никаких подрядных работ не оплачивал, хотя есть заключенный договор с подрядчиком, но не более.
На “жизнь” взяли в банке кредит.
И теперь у меня есть только расходы: зарплата с начислениями, консультац. услуги, ГСМ, услуги связи. Не стал показывать убыток и отнес это все на сч.20. т.к. в методич рекомендациях прочел, что «…расходы участвуют в определении финансового результата в момент признания доходов от осуществления функций заказчика». Но у меня есть еще и расходы по оплате услуг банка за РКО и уплаченные %% по кредиту. Это у меня отнесено на 91 счет. Там же и налог на имущество. Получается, что у меня будет убыток в “размере” сч. 91?! И Что? Эти расходы ( 91 счет) не будут участвовать в определении дохода от реализации моих услуг как Заказчика (т.е. не будут увеличивать их себестоимость? Они же есть в смете затрат на мое содержание) и нужно ли мне 91 счет как-то распределять по объектам строительства как я собираюсь сделать со сч.20 ?
И еще, если можно: в данном случае всетки у меня будет налог на имущество (20сч)? Ведь это не 08/3 “Строительство объектов основных средств”?

Извиняюсь, что много понаписал и, что пока много вопросов.

я думая тебе будет полезно прочитать статью о том когда заказчик-застройщик совмещает функции еще и генподрядчика, там есть для тебя полезная информация по крайней мере по части как учитывать НДС, и по поводу где что учитывать


Расходы на содержание ЗЗ оплачиваются из средств, которые предназначены на финансирование строительства. Эти расходы списываются на счет 08, субсчет «Строительство объектов ОС». Такой порядок предусмотрен в пункте 1.4 положения по учету долгосрочных инвестиций 9утвержденных письмом Минфина России от 30.12.1993 №160) - «Расходы по содержанию застройщиков 9по действующим предприятиям – работники аппарата подразделения капитального строительства) производятся за счет средств, предназначенных на финансирование капитального строительства, и включаются в инвентарную стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.»
при этом в учете ЗЗ делается следующая проводка:
Д 08 К 02(10,69,70…) – отражены расходы по содержанию ЗЗ
Передав построенный объект инвестору. ЗЗ сделает в учете такую запись:
Д 86 К 08 - передан построенный объект инвестору.
На свое содержание ЗЗ может получить от инвестора больше средств. Чем необходимо на строительство. Разница между полученными и потраченными средствами – финансовый результат деятельности ЗЗ. Это разница отражается на счете , что следует из пункта 3.1.6. положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.
В учете ЗЗ будет отражено
Д 86 К91 – отражены в составе доходов неиспользованные средства инвестора.

5. порядок исчисления НДС и регистрация счетов-фактур.
В целях налогообложения деятельность ЗЗ рассматривается как оказание услуг, поэтому она облагается НДС. Такая точка зрения изложена в письме УМНС России по г. Москва от 22.05.2002 г № 24-14/23579 « О налоге на добавленную стоимость». Аналогичная точка зрения приведена в письме МНС России от 21.02.2003 №03-1-08/638/17-Ж751 « Об обложении НДС средств на содержание заказчика-застройщика».
А вот возместить из бюджета «входной» НДС по расходам связанным со строительством объекта, ЗЗ не сможет. Это связано с тем, что суммы налога можно принять к вычету только после того. Как объект будет поставлен на учет. (п.5 ст 172 НК РФ). А ЗЗ готовый объект на учет не ставит. А передает инвестору. Такое же мнение высказано в письме Минфина России от 14 марта 2002 г №04-03-10/2.
Что же делать с входным НДС? На этот счет нет однозначного ответа. Например, в некоторых разъяснениях официальных органов указывается, что суммы налога нужно списывать за счет средств инвестора по финансированию объекта ( Д86). Однако есть мнение, что входной НДС нужно включать в стоимость строящегося объекта. На сегодняшний день официальная точка зрения МНС на этот вопрос такая – входной НДС по работам и услугам, выполненными сторонними организациями, ЗЗ из бюджета возместить не может. Суммы этого налога списываются за счет средств инвестора, а затем, когда объект будет принят на учет, возмещаются инвестором из бюджета.
Счета фактуры, которые получены ЗЗ от поставщиков и подрядных организаций, хранятся в журнале полученных счетов-фактур и в книге покупок не регистрируются. На строительно-монтажные работы выполненные собственными силами, выписывается счет-фактура, которая регистрируется в книге продаж.
В некоторых случаях ЗЗ может истатить на строительство меньшую сумму, чем была выделена инвестором. Иногда сумма такой экономии остается после завершения строительства у ЗЗ. С этой суммы от также уплачивает НДС. При этом на сумму экономии по строительству объекта ЗЗ выписывает счет-фактуру в одном экземпляре и регистрирует его в книге продаж.
При передаче построенного объекта инвестору ЗЗ выписывает счет-фактуру в двух экземплярах с указанием фактической стоимости объекта и отражает в нем суммы НДС, которые входят с стоимость передаваемого объекта. Один экземпляр передается инвестору, а второй подшивается в журнал учета выставленных счетов-фактур. В книге продаж ЗЗ этот счет не регистрируется