расторжение договора аренды прежним собственником

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 11 месяцев. Через неделю после заключения договора помещения перешли в собственность другому юридическому лицу. Новый и прежний собственник договорились, что арендатор будет платить аренду старому собственнику, а между собой они разберутся. Также договорились и с арендатором. Письменно его никто не уведомлял о смене собственника, соответственно в договор аренды изменения не вносились. Через полгода собственник узнает, что прежний собственник и арендатор заключили соглашение о расторжении договора и помещения были возращены по акту. При этом есть доказательства, что арендатор еще около пару месяцев занимал арендованные помещения не платя аренду.

Вопрос: насколько правомерно такое расторжение договора? Как можно взыскать задолженность по аренде? применимо ли положение о том, что договор в этом случае считается продленным на неопределнный срок, т.к. арендатор пользовался помещениями с взаимного согласия.

Соглашение о расторжении договора было подписано актуальным числом или "задним"?

соглашение о расторжении было подписано в период времени, когда право собственности уже перешло. (т.е не задним числом)

Расторжение незаконно. С прежнего собственника нужно взыскивать неосновательное обогащение. А т.к. арендатор не был уведомлен о переходе права соб-ти, считается, что он исполнил обязанности по уплате денег надлежащему кредитору.

К прежнему собвтеннику вопросов нет. Он все полученное по сделке вернул. Но договор аренды прекратился или нет?

Нет. У прежнего собственника не было полномочий прекращать договор.

Непонятно, Вы все-так де юре уведомлены, что ваш "бывший" арендатор уже не собственник? Ваш настоящий арендатор уже об этом Вас уведомил? Нужны бумаги, иначе все это слова, которые к бухгалтерии не пришешь.

Т.е. договор не расторгнут. Тогда как в таких случаях страховаться арендаторам? Перед расторжением договора аренды требовать выписку из ЕГРП?

Цитата:

---

Сообщение от jila

Непонятно, Вы все-так де юре уведомлены, что ваш "бывший" арендатор уже не собственник? Ваш настоящий арендатор уже об этом Вас уведомил? Нужны бумаги, иначе все это слова, которые к бухгалтерии не пришешь.

---

Только арендодатель, а не арендатор.
Еще раз повторю: письменного подтверждения о переходе права соб-ти арендатору не направляли. Но он прекрасно знал об этом.

А арендатор скажет что ни знал и не ведал, что собственник сменился. Для него существует договр аренды подписанный и прекращенный тем арендодателем, которого он знает и на чей р/сч отправляет платежи. Он действовал добросовестно. А в договоре наверняка есть такой пунктик, что "В случае изменения наименования, адреса и т.п. и т. .д .... Стороны обязуютя в такой-то срок уведомить о произошедших изменениях". Я думаю что бывший (де юре) арендодатель этого не сделал. Поэтому какие могут быть претензии к арендатору?

хорошо, а можно ли тогда признать, что договор предлен на неопределенный срок? Ведь арендатор продолжил пользоваться помещениемя после прекращения договора при согласии сторон

договор может продлеваться, если ни одна из сторон не заявила о расторжении (это должно быть написано в договоре), а если такой фразы нет, то можно либо заключить новый договор, когда истечет срок старого, либо продлить старый по соглашению сторон в простой письменной форме.

Какое соглашение - тут война!!

Цитата:

---

Сообщение от Аноним

Какое соглашение - тут война!!

---

Вы уже тогда определитесь- что же вы хотите. А если это война- то и ведите себя как на войне.
К ответу выше ( о пролонгации): не забывайте, что договор аренды заключенный сроком более года подлежит регистрации, иначе он не действителен и арендные платежи на затраты не отнести.

Цитата:

---

К ответу выше ( о пролонгации): не забывайте, что договор аренды заключенный сроком более года подлежит регистрации, иначе он не действителен и арендные платежи на затраты не отнести.

---

если он стал на неопределенный срок - отнести :)

Цитата:

---

Сообщение от jila

Вы уже тогда определитесь- что же вы хотите. А если это война- то и ведите себя как на войне.
К ответу выше ( о пролонгации): не забывайте, что договор аренды заключенный сроком более года подлежит регистрации, иначе он не действителен и арендные платежи на затраты не отнести.

---

Юля, учите матчасть и не путайте договор, сроком более года и договор на неорределенный срок.

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

To SEMA

Это все известно! Здесь вопрос стоит так:
вправе ли был пережний собственник расторгать договор? Действительно ли такое соглашение о расторжении?
Если, да - То как защитить права нового собственника, который лишился дохода от аренды?
Если нет, то каким образом защищаются права арендатора, который ни сном ни духом не ведает, что право соб-ти перешло другому лицу?