расторжение договора аренды прежним собственником

[Pablito]

Между сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на 11 месяцев. Через неделю после заключения договора помещения перешли в собственность другому юридическому лицу. Новый и прежний собственник договорились, что арендатор будет платить аренду старому собственнику, а между собой они разберутся. Также договорились и с арендатором. Письменно его никто не уведомлял о смене собственника, соответственно в договор аренды изменения не вносились. Через полгода собственник узнает, что прежний собственник и арендатор заключили соглашение о расторжении договора и помещения были возращены по акту. При этом есть доказательства, что арендатор еще около пару месяцев занимал арендованные помещения не платя аренду.

Вопрос: насколько правомерно такое расторжение договора? Как можно взыскать задолженность по аренде? применимо ли положение о том, что договор в этом случае считается продленным на неопределнный срок, т.к. арендатор пользовался помещениями с взаимного согласия.

[КОША]

Соглашение о расторжении договора было подписано актуальным числом или "задним"?

[Pablito]

соглашение о расторжении было подписано в период времени, когда право собственности уже перешло. (т.е не задним числом)

[КОША]

Расторжение незаконно. С прежнего собственника нужно взыскивать неосновательное обогащение. А т.к. арендатор не был уведомлен о переходе права соб-ти, считается, что он исполнил обязанности по уплате денег надлежащему кредитору.

[Аноним]

К прежнему собвтеннику вопросов нет. Он все полученное по сделке вернул. Но договор аренды прекратился или нет?

[КОША]

Нет. У прежнего собственника не было полномочий прекращать договор.

[jila]

Непонятно, Вы все-так де юре уведомлены, что ваш "бывший" арендатор уже не собственник? Ваш настоящий арендатор уже об этом Вас уведомил? Нужны бумаги, иначе все это слова, которые к бухгалтерии не пришешь.

[Аноним]

Т.е. договор не расторгнут. Тогда как в таких случаях страховаться арендаторам? Перед расторжением договора аренды требовать выписку из ЕГРП?

[Аноним]

Непонятно, Вы все-так де юре уведомлены, что ваш "бывший" арендатор уже не собственник? Ваш настоящий арендатор уже об этом Вас уведомил? Нужны бумаги, иначе все это слова, которые к бухгалтерии не пришешь.

Только арендодатель, а не арендатор.
Еще раз повторю: письменного подтверждения о переходе права соб-ти арендатору не направляли. Но он прекрасно знал об этом.

[jila]

А арендатор скажет что ни знал и не ведал, что собственник сменился. Для него существует договр аренды подписанный и прекращенный тем арендодателем, которого он знает и на чей р/сч отправляет платежи. Он действовал добросовестно. А в договоре наверняка есть такой пунктик, что "В случае изменения наименования, адреса и т.п. и т. .д .... Стороны обязуютя в такой-то срок уведомить о произошедших изменениях". Я думаю что бывший (де юре) арендодатель этого не сделал. Поэтому какие могут быть претензии к арендатору?

[Pablito]

хорошо, а можно ли тогда признать, что договор предлен на неопределенный срок? Ведь арендатор продолжил пользоваться помещениемя после прекращения договора при согласии сторон

[КОША]

договор может продлеваться, если ни одна из сторон не заявила о расторжении (это должно быть написано в договоре), а если такой фразы нет, то можно либо заключить новый договор, когда истечет срок старого, либо продлить старый по соглашению сторон в простой письменной форме.

[Аноним]

Какое соглашение - тут война!!

[jila]

Какое соглашение - тут война!!

Вы уже тогда определитесь- что же вы хотите. А если это война- то и ведите себя как на войне.
К ответу выше ( о пролонгации): не забывайте, что договор аренды заключенный сроком более года подлежит регистрации, иначе он не действителен и арендные платежи на затраты не отнести.

[B@lex]

К ответу выше ( о пролонгации): не забывайте, что договор аренды заключенный сроком более года подлежит регистрации, иначе он не действителен и арендные платежи на затраты не отнести.

если он стал на неопределенный срок - отнести

[Аноним]

Вы уже тогда определитесь- что же вы хотите. А если это война- то и ведите себя как на войне.
К ответу выше ( о пролонгации): не забывайте, что договор аренды заключенный сроком более года подлежит регистрации, иначе он не действителен и арендные платежи на затраты не отнести.

Юля, учите матчасть и не путайте договор, сроком более года и договор на неорределенный срок.

[sema]

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО
от 11 января 2002 г. N 66

ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ
23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

[Аноним]

To SEMA

Это все известно! Здесь вопрос стоит так:
вправе ли был пережний собственник расторгать договор? Действительно ли такое соглашение о расторжении?
Если, да - То как защитить права нового собственника, который лишился дохода от аренды?
Если нет, то каким образом защищаются права арендатора, который ни сном ни духом не ведает, что право соб-ти перешло другому лицу?