Договор инвестирования (строительство много квартирного дома)

Добрый день, заранее благодарен всем, кто ответит.
Ситуация такая:
в 2004 году был заключен договор соинвестирования, где я (физик) - соинвестор, в квартиру уже въехал, но сроки -то инвестором все равно были нарушены. В эксплуатацию дом был сдан с задержкой в 1 год примерно. Сейчас предлагают подписать акт приема-передачи квартиры и акт о реализации инв. договора, в которых прописано, что стороны все обязательства исполнили и взаимных претензий, в т.ч. финансовых, друг к другу не имеют.
Я бы хотел добиться по суду от них неустойку по закону о защите прав портебителей.
В этой связи вопрос таков:
правильно ли я понял, что подписав эти акты, неустойку стребовать не смогу? Что сначала? надо направить им претензию, потом суд, потом акт-приема передачи подписать уже после того, как выплатят неустойку? Хотя с другой стороны очень хочется быстрее оформить квартиру в собственность, что я не могу сделать, понятное дело, без подписанных актов.

я имею в виду неустойки именно за просрочку исполнения обязательства по передаче квартиры, к качеству квартиры претензий нет

подпишите с допиской, что претензий нет только по качеству

1.Технично направляем претензию ппо срокам сдачи.
2. Потом подписываем Акт (желательно на обоих Актах указать, что претензий нет только по качеству)
3. Потом идем в суд.
Кстати, народ еще вот что проворачивает, когда Акты Застройщик не подписывает - признает в судебном порядке право собственности на квартиру.
А если разбираться, то я считаю, что такая формулировка не освобождает Застройщика от оплаты неустойки, так как отказ от своего прав несоответствует законодательству РФ.

п2.ст9 ГК РФ: Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.а
В п.*2 ст.*9 ГК закреплена как общее правило гарантия стабильности принадлежащих гражданам и юридическим лицам прав. Отказавшись от реализации того или иного права, его обладатель не лишается самого права. Так, сторона в договоре может отказаться от предъявления к своему контрагенту установленных законом или договором штрафных санкций. Но такой отказ не погашает самого права применять установленные законом или договором санкции.

Спасибо всем за ответ!