заключение договора продажи квартиры

Всем привет!
Подскажите, как лучше оформить сделку.
Ситуация такая: человек собирается продать квартиру, но документы, подтверждающие право собственности еще не готовы. Есть клиент, который готов уже сейчас внести всю стоимость квартиры, из которых где кто 20 % идут в виде задатка, т.е. не возращаются, если сделка не состоится по вине покупателя. Соответсвенно и продавец отвечает на такую же сумму, если по его вине сделка не состоится.
1) Можно ли заключить договор продажи квартиры сейчас, пока у продавца еще нет документов, подтверждающих право собственности?
2) Если договор продажи заключать нельзя, получается что и задаток передавать нельзя, т.к. задаток передается в качестве доказательства возникновения основного обязательства и обеспечения его исполнения?
3) Какой альтернативный договор можно заключить, чтобы удовлетворить пожелания обеих сторон (повторюсь, что покупатель готов передать всю стоимость квартиры сейчас, из которых частью суммы готов отвечать за свою вину при срыве продажи квартиры)?
Буду очень признателен за ответы!

И еще вопрос: если заключить предварительный договор на продажу квартиры, указать стоимость и все прочие условия, включить условия об авансе и задатке, то пройдет ли такой договор? Проблема в том, что предварительный должен быть заключен в той же форме, что и основной. Надо ли в таком случае регистрировать предварительный договор?

DONY, задатка по квартире быть не может, т.к. задаток может быть только уже ПО ЗАКЛЮЧЕННОМУ ДОГОВОРУ, а договор купли продажи -квартиры считается ЗАКЛЮЧЕННЫМ с МОМЕНТА РЕГИСТРАЦИИ.
Можете написать предварительный договор (хоть я и противник оплаты по предварительному договору) он не будет подлежать государственной регистрации.
Пользуйтесь поиском вопрос уже обсуждался.