Монстрам земельного и гражданского права посвящается
В Краснодарском крае я как физическое лицо в 2004 г. приобрел нежилое помещение на аукционе по приватизации муниципального имущества. Продавец – комитет имущественных отношений. Это нежилое помещение пристроено к зданию, собственник которого – краевой (краснодарский) департамент здравоохранения. Т.е. это здание – краевая собственность, а мое помещение в 70-х годах строила местная администрация, и являлось до аукциона муниципальной собственностью. На аукционе продавалось именно строение, но не земля, на котором оно расположено. Согласно договору купли-продажи, я как покупатель обязан оформить документы на право землепользования. Я написал в местную районную администрацию письмо с просьбой закрепить участок земли под моим помещением в мою собственность. Из архитектуры пришел ответ – предоставить документы, подтверждающие право пользования земельным участком с чертежом границ земельного участка под нежилым помещением на прежнего владельца, то есть Комитета имущественных отношений. Я обратился в этот комитет, мне сказали, что никаких документов на землю нет, что им нужно поднимать их архива старые градостроительные документы, относящиеся ко строительству моего помещения. Еще мне сказали в архитектуре, что межевание провести не удастся, т.к. мое помещение ПРИСТРОЕНО к чужому зданию, а не стоит обособлено. После этого я прочитал Земельный кодекс. Возникло несколько вопросов:
1. Согласно Федерального Закона «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001 г., ст. 3, п.7: «Со дня введения в действие Земельного Кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, БЕЗ ОДНОВРЕМЕННОЙ ПРИВАТИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, на которых они расположены, НЕ ДОПУСКАЕТСЯ, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте». Почему тогда комитет имущ. отношений выставил на аукцион только строение, без зем. участка? Имел ли он вообще право отчуждать только строение, без отчуждения земли?
2. Если продавец на момент аукциона не имел правоустанавливающих документов на землю, можно ли теперь через суд заставить его восстановить эти документы? То есть: а) провести работы по формированию зем. участка б) провести его через кадастровый учет? Вообще имел ли он право выставлять на аукцион строение, не подготовив земельное дело? Ведь в ст. 1, п.5 ЗК говорится о единстве судьбы зем. участков и связанных с ним объектов. Продавец в лице председателя комитета имущ. отношений ничего мне не говорил до аукциона о том, что у них документов на землю нет.
3. Действительно ли тот факт, что мое помещение пристроено к чужому зданию, препятствует проведению межеванию, т.е. определению границ зем. участка? Как тогда разруливать ситуацию с землей?
4. Можно ли вообще по этим основаниям через суд признать сделку купли-продажи недействительной, и вернуть мне деньги (с учетом уже понесенных мною затрат на ремонт помещения)?
