Вид для печати
Я Продавец по ДКП. Покупатель хогчет вставить в договор фразу:
"В случае расторжения договора или признания сделки недействительной Продавец обязуется вернуть Покупателю деньги в сумме 1390000 (Один миллион триста девяносто тысяч) рублей 00 копеек"
Правильна ли такая фраза? Может ли быть расторгнут договор, после его госрегистрации?
Как прописать, что в этом случае квартира возвращается Продавцу. Или это самао собой разумеется?
Гляньте вариант:
12. В случае расторжения настоящего договора в судебном порядке или признания судом сделки купли-продажи недействительной каждая из сторон, в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть Покупатель вернет Продавцу недвижимое имущество, а Продавец вернет Покупателю денежную сумму, указанную в п. 2 настоящего договора.
Аноним-автор, сумма в 1390000 - это цена объекта или отдельные "санкции"?
Правильна, если эта сумма равна продажной цене квартиры. Обычно прописывают, что " в случае расторженияЦитата:
Сообщение от Аноним
договора покупатель не может претендовать на взыскание большей суммы,чем указано в договоре".
Может в судебном порядке.Цитата:
Сообщение от Аноним
Это цена объекта.Цитата:
Сообщение от Irusya
Меня интересует защита моих интересов (Продавца).
Формулировка поста 2 учитывает интересы и продавца и покупателя? как считаете? Пропустит в такой формулировке регорган?
А легко ли расторгнуть зарегистрированный договор КП квартиры? Насколько Продавец зависим от прихотей Покупателя? (Вдруг квартира разонравится или еще что).
А деньги от продажи уже будут потрачены. И чем тогда возмещать?
Как продавц себя обезопасить от "мы передумали".
на мой взгляд, во 2 посте хорошая фраза, но применение последствий недействительности сделки - императив, который в договоре можно отдельно не прописывать (он есть в законе). То есть, если сделка расторгается по этим основаниям - каждая из сторон должна вернуть другой все, что получено по этой сделке.Цитата:
Сообщение от Аноним
В договоре есть указание , что статьи ГК, в том числе и 167 , сторонам известны.
Но Покупатель перестраховывается и хочет прописать, что ему если что вернут деньги.
Если хочет пусть прописывает. Пропишет или нет разницы нет, Ируся правильно написала, все вернется в силу закона.Цитата:
Сообщение от Аноним-автор
Не факт. Если сделка будет недействительной, то да (и то не во всех случаях). А если просто расторжение - вопрос. Особенно про "все вернется". В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.Цитата:
Сообщение от ЕленаЕф
Ну так законом и установлено.
ГК РФ
Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
Аноним, вы полагаете, что если такой пункт пропишут, факт, что денежки вернутся?Цитата:
Не факт.
кроме как по соглашению сторон и расторгнуть нельзя такой договор. Кажись.Цитата:
Сообщение от Аноним
А тут я не думаю, что можно лоханутся
Автор темы спрашивает о гарантии своих прав (прав Продавца) при расторжении ДКП или признании сделки недействительной. Разумеется, в таких случаях Продавца интересует возврат своего имущества, т.к. взыскание денег – дело неблагодарное по понятным причинам. С исполнительным листом можно бегать за должником десятилетиями.
С недействительностью всё понятно, законом урегулировано достаточно подробно. С расторжением ситуация сложнее. До 2010 г. была противоречивая практика на эту тему. Вернуть квартиру после регистрации сделки было крайне проблематично. Было вынесено несколько определений ВС РФ об отказе в удовлетворении требований Продавца о расторжении ДКП и возврате квартиры даже в случае неоплаты Покупателем стоимости недвижимости. Типа, сам факт невнесения денег не есть существенное нарушение ДКП. И ущерб Продавца в этом случае судьи посчитали не столь значительным… Нет, говорят, оснований для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, тем более для возврата квартиры. И это высший судебный орган страны.
В 2010 г. Вышка и ВС выпустили совместное Постановление с разъяснениями на эту тему. Вроде всё встало на свои места. Продавец вправе расторгнуть сделку и вернуть неоплаченную квартиру. Убытки тоже возмещаются в порядке, установленном для неосновательного обогащения. Кстати, при реституции в случае недействительности, убытки не возмещаются.
С точки зрения защиты интересов Продавца меня интересует более узкий вопрос. При продаже квартиры покупателю, осуществляющему оплату с привлечением банковского кредита, одновременно с переходом права собственности на покупателя регистрируется обременение квартиры в пользу банка. Залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) в пользу Продавца банк категорически не хочет оставлять. Но дело даже не в этом. В случае неоплаты, как мы выяснили, вернуть квартиру всё же возможно в судебном порядке. Однако получается, что квартира возвращается уже с обременением банка. Я пыталась узнать на профильных форумах, можно ли как-то минимизировать риски Продавца. Похоже, что вариантов практически нет. Мне даже сообщили, что якобы есть практика сохранения залога даже при ничтожности сделки. Хотя я совершенно не понимаю, как это может быть, учитывая нормы ст. 167 ГК РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения».
Может, кто-нибудь имел практику по аналогичному вопросу?
Что касается варианта, предложенного в посте #2, на мой взгляд, редакция не совсем удачная.
Нельзя в одну кучу валить и расторжение и недействительность. Ст. 167 регулирует только последствия недействительности, поэтому вряд ли такая ссылка корректна для обоих случаев. Кроме того, не всегда, в соответствии с ней, всё полученное возвращается в натуре и возвращается вообще. Например, последствия недействительности в силу ст. 169 и 179 иные, чем приведены в предложенной Анонимом редакции.
Также имеет смысл оговорить порядок возмещения убытков.
