Помогите сформулировать пункт Договора кп квартиры
Я Продавец по ДКП. Покупатель хогчет вставить в договор фразу:
"В случае расторжения договора или признания сделки недействительной Продавец обязуется вернуть Покупателю деньги в сумме 1390000 (Один миллион триста девяносто тысяч) рублей 00 копеек"
Правильна ли такая фраза? Может ли быть расторгнут договор, после его госрегистрации?
Как прописать, что в этом случае квартира возвращается Продавцу. Или это самао собой разумеется?
Защита интересов Продавца
Автор темы спрашивает о гарантии своих прав (прав Продавца) при расторжении ДКП или признании сделки недействительной. Разумеется, в таких случаях Продавца интересует возврат своего имущества, т.к. взыскание денег – дело неблагодарное по понятным причинам. С исполнительным листом можно бегать за должником десятилетиями.
С недействительностью всё понятно, законом урегулировано достаточно подробно. С расторжением ситуация сложнее. До 2010 г. была противоречивая практика на эту тему. Вернуть квартиру после регистрации сделки было крайне проблематично. Было вынесено несколько определений ВС РФ об отказе в удовлетворении требований Продавца о расторжении ДКП и возврате квартиры даже в случае неоплаты Покупателем стоимости недвижимости. Типа, сам факт невнесения денег не есть существенное нарушение ДКП. И ущерб Продавца в этом случае судьи посчитали не столь значительным… Нет, говорят, оснований для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, тем более для возврата квартиры. И это высший судебный орган страны.
В 2010 г. Вышка и ВС выпустили совместное Постановление с разъяснениями на эту тему. Вроде всё встало на свои места. Продавец вправе расторгнуть сделку и вернуть неоплаченную квартиру. Убытки тоже возмещаются в порядке, установленном для неосновательного обогащения. Кстати, при реституции в случае недействительности, убытки не возмещаются.
С точки зрения защиты интересов Продавца меня интересует более узкий вопрос. При продаже квартиры покупателю, осуществляющему оплату с привлечением банковского кредита, одновременно с переходом права собственности на покупателя регистрируется обременение квартиры в пользу банка. Залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) в пользу Продавца банк категорически не хочет оставлять. Но дело даже не в этом. В случае неоплаты, как мы выяснили, вернуть квартиру всё же возможно в судебном порядке. Однако получается, что квартира возвращается уже с обременением банка. Я пыталась узнать на профильных форумах, можно ли как-то минимизировать риски Продавца. Похоже, что вариантов практически нет. Мне даже сообщили, что якобы есть практика сохранения залога даже при ничтожности сделки. Хотя я совершенно не понимаю, как это может быть, учитывая нормы ст. 167 ГК РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения».
Может, кто-нибудь имел практику по аналогичному вопросу?