Я Продавец по ДКП. Покупатель хогчет вставить в договор фразу:
"В случае расторжения договора или признания сделки недействительной Продавец обязуется вернуть Покупателю деньги в сумме 1390000 (Один миллион триста девяносто тысяч) рублей 00 копеек"
Правильна ли такая фраза? Может ли быть расторгнут договор, после его госрегистрации?
Как прописать, что в этом случае квартира возвращается Продавцу. Или это самао собой разумеется?
Гляньте вариант:
12. В случае расторжения настоящего договора в судебном порядке или признания судом сделки купли-продажи недействительной каждая из сторон, в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ, обязана возвратить другой все полученное по сделке, то есть Покупатель вернет Продавцу недвижимое имущество, а Продавец вернет Покупателю денежную сумму, указанную в п. 2 настоящего договора.
Аноним-автор, сумма в 1390000 - это цена объекта или отдельные "санкции"?
Правильна, если эта сумма равна продажной цене квартиры. Обычно прописывают, что " в случае расторженияСообщение от Аноним
договора покупатель не может претендовать на взыскание большей суммы,чем указано в договоре".
Может в судебном порядке.
Выше Закона может быть только Любовь, выше Права лишь милость и выше Справедливости - лишь Прощение (Алексий II)
Это цена объекта.
Меня интересует защита моих интересов (Продавца).
Формулировка поста 2 учитывает интересы и продавца и покупателя? как считаете? Пропустит в такой формулировке регорган?
А легко ли расторгнуть зарегистрированный договор КП квартиры? Насколько Продавец зависим от прихотей Покупателя? (Вдруг квартира разонравится или еще что).
А деньги от продажи уже будут потрачены. И чем тогда возмещать?
Как продавц себя обезопасить от "мы передумали".
на мой взгляд, во 2 посте хорошая фраза, но применение последствий недействительности сделки - императив, который в договоре можно отдельно не прописывать (он есть в законе). То есть, если сделка расторгается по этим основаниям - каждая из сторон должна вернуть другой все, что получено по этой сделке.
В договоре есть указание , что статьи ГК, в том числе и 167 , сторонам известны.
Но Покупатель перестраховывается и хочет прописать, что ему если что вернут деньги.
Если хочет пусть прописывает. Пропишет или нет разницы нет, Ируся правильно написала, все вернется в силу закона.
Выше Закона может быть только Любовь, выше Права лишь милость и выше Справедливости - лишь Прощение (Алексий II)
Не факт. Если сделка будет недействительной, то да (и то не во всех случаях). А если просто расторжение - вопрос. Особенно про "все вернется". В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Ну так законом и установлено.
ГК РФ
Статья 1103. Соотношение требований о возврате неосновательного обогащения с другими требованиями о защите гражданских прав
Поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям:
1) о возврате исполненного по недействительной сделке;
3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством;
Аноним, вы полагаете, что если такой пункт пропишут, факт, что денежки вернутся?Не факт.
Выше Закона может быть только Любовь, выше Права лишь милость и выше Справедливости - лишь Прощение (Алексий II)
кроме как по соглашению сторон и расторгнуть нельзя такой договор. Кажись.
А тут я не думаю, что можно лоханутся
Автор темы спрашивает о гарантии своих прав (прав Продавца) при расторжении ДКП или признании сделки недействительной. Разумеется, в таких случаях Продавца интересует возврат своего имущества, т.к. взыскание денег – дело неблагодарное по понятным причинам. С исполнительным листом можно бегать за должником десятилетиями.
С недействительностью всё понятно, законом урегулировано достаточно подробно. С расторжением ситуация сложнее. До 2010 г. была противоречивая практика на эту тему. Вернуть квартиру после регистрации сделки было крайне проблематично. Было вынесено несколько определений ВС РФ об отказе в удовлетворении требований Продавца о расторжении ДКП и возврате квартиры даже в случае неоплаты Покупателем стоимости недвижимости. Типа, сам факт невнесения денег не есть существенное нарушение ДКП. И ущерб Продавца в этом случае судьи посчитали не столь значительным… Нет, говорят, оснований для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ, тем более для возврата квартиры. И это высший судебный орган страны.
В 2010 г. Вышка и ВС выпустили совместное Постановление с разъяснениями на эту тему. Вроде всё встало на свои места. Продавец вправе расторгнуть сделку и вернуть неоплаченную квартиру. Убытки тоже возмещаются в порядке, установленном для неосновательного обогащения. Кстати, при реституции в случае недействительности, убытки не возмещаются.
С точки зрения защиты интересов Продавца меня интересует более узкий вопрос. При продаже квартиры покупателю, осуществляющему оплату с привлечением банковского кредита, одновременно с переходом права собственности на покупателя регистрируется обременение квартиры в пользу банка. Залог в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ) в пользу Продавца банк категорически не хочет оставлять. Но дело даже не в этом. В случае неоплаты, как мы выяснили, вернуть квартиру всё же возможно в судебном порядке. Однако получается, что квартира возвращается уже с обременением банка. Я пыталась узнать на профильных форумах, можно ли как-то минимизировать риски Продавца. Похоже, что вариантов практически нет. Мне даже сообщили, что якобы есть практика сохранения залога даже при ничтожности сделки. Хотя я совершенно не понимаю, как это может быть, учитывая нормы ст. 167 ГК РФ «Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения».
Может, кто-нибудь имел практику по аналогичному вопросу?
Что касается варианта, предложенного в посте #2, на мой взгляд, редакция не совсем удачная.
Нельзя в одну кучу валить и расторжение и недействительность. Ст. 167 регулирует только последствия недействительности, поэтому вряд ли такая ссылка корректна для обоих случаев. Кроме того, не всегда, в соответствии с ней, всё полученное возвращается в натуре и возвращается вообще. Например, последствия недействительности в силу ст. 169 и 179 иные, чем приведены в предложенной Анонимом редакции.
Также имеет смысл оговорить порядок возмещения убытков.
Эту тему просматривают: 1 (пользователей: 0 , гостей: 1)
Ответить с цитированием