Статья: Расходы не могут быть доходами

Если арендодатель применяет «упрощенку» и платит налог с доходов, у него могут
возникнуть проблемы. Недавно Минфин пояснил: даже если коммунальные услуги
арендатор оплачивает самостоятельно, арендодатель должен включать эти суммы
в налоговую базу. 
 
В принципе схемы расчетов за коммунальные услуги в арендных отношениях сводятся
к трем вариантам. Во-первых, арендатор может заключить с коммунальными службами
прямые договоры. В этом случае арендодатель указывает в договоре размер «чистой»
арендной платы и прописывает условие, согласно которому все коммунальные расходы
арендатор берет на себя.
Во-вторых, стоимость коммунальных услуг может быть включена в состав арендной
платы в виде фиксированной суммы. В такой ситуации арендодатель немного рискует:
с коммунальщиками он должен рассчитываться по факту, а сколько ресурсов израсходует
арендатор, заранее неизвестно.
Наконец, в-третьих, договором аренды может быть предусмотрен особый порядок
расчетов. Стоимость коммунальных услуг в арендную плату не включается и оплачивается
отдельно. Основанием являются счета, полученные арендодателем от коммунальных
служб и переадресованные арендатору.
Заметим, что первые два варианта используются довольно редко. Обычно стороны,
заключившие договор аренды, применяют третью схему.
Призрачная выручка
Деньги, поступающие на счет арендодателя, считаются его доходом. Если он платит
налог с «упрощенной» прибыли, серьезных проблем не возникает. Перечислив транзитные
платежи по назначению, арендодатель может включить в свои расходы стоимость
коммунальных услуг, оказанных арендатору.
Гораздо сложнее положение тех, кто сдает недвижимость в аренду и платит единый
налог с доходов. Письмом от 16 августа 2005 г. № 03-11-04/2/48 Минфин России
сообщил, что любые коммунальные платежи для арендодателя являются расходами
по содержанию арендованных помещений. А поскольку уменьшение доходов для тех,
кто начисляет налог по 6-процентной ставке, не предусмотрено, все коммунальные
расходы такие арендодатели должны включать в расчет налоговой базы. Причем
в письме подчеркнуто, что это требование распространяется даже на те договоры,
по которым арендаторы самостоятельно рассчитываются с коммунальными службами,
в том числе и сверх сумм арендной платы.
На наш взгляд, столь категоричный вывод неправомерен. Если применяется первая
схема, то арендодатель вообще не имеет никакого отношения к тому, сколько электричества,
воды или тепла израсходовал арендатор. К тому же доходы при «упрощенке» определяются
кассовым методом, то есть по мере поступления реальных средств на банковские
счета или в кассу (ст. 346.17 НК РФ). Если арендатор самостоятельно переводит
деньги коммунальным службам, то арендодатель их попросту не видит. Значит,
объекта, который нужно было бы включать в налоговую базу, у него не образуется.

Читать всю статью: http://www.klerk.ru/articles?34092