Долевое строительство жилых домов

1. Купили земельный участок с нежилыми помещениями, кот. будут сноситься для строительства жилого комплекса. На какой счет оприходовать их (08.4 или 08.3) и каким документом это провести в 1С.
2. Решили, что функции инвестора, кот будет привлекать дольщиков и потом еще продавать квартиры, и функции заказчика-застройщика будут поделены между двумя различными организациями. Какие догвора лучше заключать между двумя этими компаниями.
Как я понимаю, лучше заключить агентский договор м/у инвестором и застройщиком, тогда НДС надо будет платить только с агентского вознагрждения. Но, что тогда с входным НДС у застройщика, кот будет привлекать субподрядчиком на строительные работы.
2. Естественно, все квартиры не продадутся в течение строительства по договорам долевого участия, часть квартир будет продана после. Надо будет что ли начисляить НДС при реализации квартир у инвестора?

Методические указания по БУ ОС относит земельные участки к ОС, соостветственно 08.4 потом 01-08.4.
Заключаете агентский договор ,
Ндс при агентскеом договоре возмещается только по собственным расходам из денег агентского вознаграждения ,расходы из сумм целевого финансирования на строительство для инвестора ,собираются на 08 счете с выделением НДС на 19. Затем, когда стройку сдадите инвестору выпишите общую с/ф на все с/ф полученные с приложением копий всех документов и копий п/поручений, для того чтобы инвестор мог НДС возместить сам.
Квартиры при продаже, НДС не облагаются

С земельным участком вроде разобралась. Оприходовать надо на 08.2 "Объекты природопользования".
Вопрос по включению стоимости купленной земли в расходы по налогу на прибыль остается пока открытым. Склоняюсь к мнению списать в момент передачи ТСЖ, то бишь после строительства.
Строить решили по схеме:
1. инвестор, вкл. дольщиков=заказчик-застройщик
2. Генпордячик, у кот с заказчиком-застройщиком будет договор строительного подряда.
Вопрос: нет сметы, вообще никакой. Как выкручиваться бухгалтеру в данном случае, как можно застроховаться со всех сторон, чтоб не признали средства, поступающие от дольщиков-авансами?

Деньги которые поступают в рамках целевого финансирования (от дольщиков) т,е. деньги на стройку, а не на вознаграждение ,НДС не облагаются Гл.21 статью не помню- посмотрите сами.

В отношении земли:
Письмо Минфина от 28.12.2005г. № 03-03-04/1/461 - стоимость земли в расходы для прибыли не принимается. Вот такая несправедливость!

В отношении средств дольщиков:
Куча писем есть, что они не облагаются НДС, т.к. носят целевой характер.
Однако рекомендуется разделять в договоре долевого участия, что является расходом на строительство, а что вознаграждением Застройщика.
См.ст.5 Закона № 214-ФЗ
"Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика"

Еще вопросик.
Сейчас производятся расходы (реклама, юридические услуги), которые учитываются ПОКА на 26 счете, так как ни одного догвора долевого строительства не заключено, раз, во-вторых, предполагается, что будет несколько строек, поэтому и на 20-конкретный дом-не правильно относить. Сегодня, посоветовали собирать не на 26 счете, а на 97 счете. Потом, когда появятся прямые расходы списать.
С другой стороны, если сейчас других "домов" нет, можно сейчас все собирать на 08.3 и на 20? 26 счет вообще не вести, а когда что-то новое появится, то уже часть расходов распределять?

Если нет домов, то на каком основании собирать затраты на 08?

Я бы посоветовала все же на 97 счет и ждать выручку,
А на 08 в разрезе какого обьекта?

Земельный участок под строительство уже куплен, зарегистрирован. На нем и будут производится строительство жилых домов. На участке *** нежилиые помещения, подлежащие сносу в будущем. Они в БУ отражены на 08.3. Кроме того, сеучас уже проводятся геодезические работы, получаются всякие заключение по участку. Эти расходы тоже собираются на 08.3.
А вот юридические услуги оказаны были по вопросам организации в целом, поэтому сейчас отнесли на 26 счет.
Но вот задумалась, может правильнее их отнести на 97 счет.

Я бы оставила на 26

26 счет распределяется пропорционально прямым затратам, кот отсутствуют до момента опубликования "проектной декларации". Поэтому может резонно сейчас отнести на 97 счет. Вообще, с трудом понимаю какие-затраты капитализировать дольжны на 08.3, а какие относятся на услуги заказчика-застройщика. Вроде, проведение пресс-конференции относится по рекламе организации в целом, тем более планы есть купить еще земельные участки, с другой строноны, что мешает их отнести просто на 08.3-других участков же нет?

Исходите из обоснованности. Если вы тратите деньги целевые т.е. которые выделены на строительство, то это 08 счет. А если вы потратили деньги на себя (в т.ч. реклама) то это 26 или 97

Аудитор посоветовал:
1. Можно определять выручку от услуг заказчика-застройщика по фактическим расходам, которые должны собираться на отдельном субсчете 08.3-Зак-Застр. Главу 10 "Заказчик-застройщик" не прописывать. Единственное, я так и не поняла на 100%. Что НДС вроде надо начислять каждый мес, а инвестиционный доход определяется только лишь в конце строительства.
2. Земельный участок учитывать на сч. 08.3. Логика: арендная плата за земельный участок относится на 08.03, почему купленный земельный участок невозможно отнести.
Я с этим не согласна. Какие будут еще мнения?

Вообще надо смотреть договор. Лично я разделила свои расходы и расходы на строительство т.ж. как и деньги. После того как я делаю агентский отчет заказчику- он мне платит за мои услуги суммы с НДС. Я выставляю на эти услуги с/ф и акт, плачу НДС в бюджет, а по своим расходам возмещаю НДС, а расходы с 26 я не списываю на 20, а списываю на 90.
Расходы на строительство собираю на 08, а НДС на 19(отдельном от моего с/сч.). После того, как обьект будет готов вы передадите его вместе с 19 сч.

Мы сдавать заказчику ничего не будем, так сами являемся и инвесторами, и заказчиками-застройщиками. Нужно ли нам в данном случае определять ежемесячно доход?
Можно ли рекламные расходы относить на 08.3. Вроде как по логике "железной", что на 08.3, то передается дольщикам и можно ли рекламу покурывать за их счет?
Вопрос по земельному налогу:
С какого момента (получение какого документа определяет), что земельный участок предназначен для жилищного строительства и неоходимо применять К=2 согласно НК РФ?
Может посоветуете на семинар какого спеца сходить в Питере по долевому строительству?

А-а, ну тогда у вас одни расходы. Собирайте все же на 26, эти ваши расхода пока только косвенные и на 20-й им по-моему рановато.

А можно расходы по 26 счету списывать ежемесячно на 08.3. У нас деятельность связана только лишь с освоением земельного участка (единственного)?
Как это отразить в налоговом учете? Получается, что общехозяйственные расходы-это косвенные расходы, которые списываются сразу, а не увеличивают "Строительство основных средств".
Вопрос: у нас на балансы зависли кредиты от иностранца, который косвенно является учредителем. Можно ли их списать, так как возвращать их не предполагается?

Если кредиты не вернете,то спишите их на 91.1-это ваш доход который облагается налогом на прибыль.Если вы деньги тратите инвестора, то 08.3, если же собственные,то это расход.