Долевое строительство жилых домов

[Аноним]

1. Купили земельный участок с нежилыми помещениями, кот. будут сноситься для строительства жилого комплекса. На какой счет оприходовать их (08.4 или 08.3) и каким документом это провести в 1С.
2. Решили, что функции инвестора, кот будет привлекать дольщиков и потом еще продавать квартиры, и функции заказчика-застройщика будут поделены между двумя различными организациями. Какие догвора лучше заключать между двумя этими компаниями.
Как я понимаю, лучше заключить агентский договор м/у инвестором и застройщиком, тогда НДС надо будет платить только с агентского вознагрждения. Но, что тогда с входным НДС у застройщика, кот будет привлекать субподрядчиком на строительные работы.
2. Естественно, все квартиры не продадутся в течение строительства по договорам долевого участия, часть квартир будет продана после. Надо будет что ли начисляить НДС при реализации квартир у инвестора?

[лали]

Методические указания по БУ ОС относит земельные участки к ОС, соостветственно 08.4 потом 01-08.4.
Заключаете агентский договор ,
Ндс при агентскеом договоре возмещается только по собственным расходам из денег агентского вознаграждения ,расходы из сумм целевого финансирования на строительство для инвестора ,собираются на 08 счете с выделением НДС на 19. Затем, когда стройку сдадите инвестору выпишите общую с/ф на все с/ф полученные с приложением копий всех документов и копий п/поручений, для того чтобы инвестор мог НДС возместить сам.
Квартиры при продаже, НДС не облагаются

[Аноним]

С земельным участком вроде разобралась. Оприходовать надо на 08.2 "Объекты природопользования".
Вопрос по включению стоимости купленной земли в расходы по налогу на прибыль остается пока открытым. Склоняюсь к мнению списать в момент передачи ТСЖ, то бишь после строительства.
Строить решили по схеме:
1. инвестор, вкл. дольщиков=заказчик-застройщик
2. Генпордячик, у кот с заказчиком-застройщиком будет договор строительного подряда.
Вопрос: нет сметы, вообще никакой. Как выкручиваться бухгалтеру в данном случае, как можно застроховаться со всех сторон, чтоб не признали средства, поступающие от дольщиков-авансами?

[лали]

Деньги которые поступают в рамках целевого финансирования (от дольщиков) т,е. деньги на стройку, а не на вознаграждение ,НДС не облагаются Гл.21 статью не помню- посмотрите сами.

[Ирок]

В отношении земли:
Письмо Минфина от 28.12.2005г. № 03-03-04/1/461 - стоимость земли в расходы для прибыли не принимается. Вот такая несправедливость!

В отношении средств дольщиков:
Куча писем есть, что они не облагаются НДС, т.к. носят целевой характер.
Однако рекомендуется разделять в договоре долевого участия, что является расходом на строительство, а что вознаграждением Застройщика.
См.ст.5 Закона № 214-ФЗ
"Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика"

[Stroika]

Еще вопросик.
Сейчас производятся расходы (реклама, юридические услуги), которые учитываются ПОКА на 26 счете, так как ни одного догвора долевого строительства не заключено, раз, во-вторых, предполагается, что будет несколько строек, поэтому и на 20-конкретный дом-не правильно относить. Сегодня, посоветовали собирать не на 26 счете, а на 97 счете. Потом, когда появятся прямые расходы списать.
С другой стороны, если сейчас других "домов" нет, можно сейчас все собирать на 08.3 и на 20? 26 счет вообще не вести, а когда что-то новое появится, то уже часть расходов распределять?

[Svetishe]

Если нет домов, то на каком основании собирать затраты на 08?

[лали]

Я бы посоветовала все же на 97 счет и ждать выручку,
А на 08 в разрезе какого обьекта?

[Stroika]

Земельный участок под строительство уже куплен, зарегистрирован. На нем и будут производится строительство жилых домов. На участке *** нежилиые помещения, подлежащие сносу в будущем. Они в БУ отражены на 08.3. Кроме того, сеучас уже проводятся геодезические работы, получаются всякие заключение по участку. Эти расходы тоже собираются на 08.3.
А вот юридические услуги оказаны были по вопросам организации в целом, поэтому сейчас отнесли на 26 счет.
Но вот задумалась, может правильнее их отнести на 97 счет.

[Svetishe]

Я бы оставила на 26

[Stroika]

26 счет распределяется пропорционально прямым затратам, кот отсутствуют до момента опубликования "проектной декларации". Поэтому может резонно сейчас отнести на 97 счет. Вообще, с трудом понимаю какие-затраты капитализировать дольжны на 08.3, а какие относятся на услуги заказчика-застройщика. Вроде, проведение пресс-конференции относится по рекламе организации в целом, тем более планы есть купить еще земельные участки, с другой строноны, что мешает их отнести просто на 08.3-других участков же нет?

[лали]

Исходите из обоснованности. Если вы тратите деньги целевые т.е. которые выделены на строительство, то это 08 счет. А если вы потратили деньги на себя (в т.ч. реклама) то это 26 или 97

[Stroika]

Аудитор посоветовал:
1. Можно определять выручку от услуг заказчика-застройщика по фактическим расходам, которые должны собираться на отдельном субсчете 08.3-Зак-Застр. Главу 10 "Заказчик-застройщик" не прописывать. Единственное, я так и не поняла на 100%. Что НДС вроде надо начислять каждый мес, а инвестиционный доход определяется только лишь в конце строительства.
2. Земельный участок учитывать на сч. 08.3. Логика: арендная плата за земельный участок относится на 08.03, почему купленный земельный участок невозможно отнести.
Я с этим не согласна. Какие будут еще мнения?

[лали]

Вообще надо смотреть договор. Лично я разделила свои расходы и расходы на строительство т.ж. как и деньги. После того как я делаю агентский отчет заказчику- он мне платит за мои услуги суммы с НДС. Я выставляю на эти услуги с/ф и акт, плачу НДС в бюджет, а по своим расходам возмещаю НДС, а расходы с 26 я не списываю на 20, а списываю на 90.
Расходы на строительство собираю на 08, а НДС на 19(отдельном от моего с/сч.). После того, как обьект будет готов вы передадите его вместе с 19 сч.

[Stroika]

Мы сдавать заказчику ничего не будем, так сами являемся и инвесторами, и заказчиками-застройщиками. Нужно ли нам в данном случае определять ежемесячно доход?
Можно ли рекламные расходы относить на 08.3. Вроде как по логике "железной", что на 08.3, то передается дольщикам и можно ли рекламу покурывать за их счет?
Вопрос по земельному налогу:
С какого момента (получение какого документа определяет), что земельный участок предназначен для жилищного строительства и неоходимо применять К=2 согласно НК РФ?
Может посоветуете на семинар какого спеца сходить в Питере по долевому строительству?

[лали]

А-а, ну тогда у вас одни расходы. Собирайте все же на 26, эти ваши расхода пока только косвенные и на 20-й им по-моему рановато.

[Stroika]

А можно расходы по 26 счету списывать ежемесячно на 08.3. У нас деятельность связана только лишь с освоением земельного участка (единственного)?
Как это отразить в налоговом учете? Получается, что общехозяйственные расходы-это косвенные расходы, которые списываются сразу, а не увеличивают "Строительство основных средств".
Вопрос: у нас на балансы зависли кредиты от иностранца, который косвенно является учредителем. Можно ли их списать, так как возвращать их не предполагается?

[лали]

Если кредиты не вернете,то спишите их на 91.1-это ваш доход который облагается налогом на прибыль.Если вы деньги тратите инвестора, то 08.3, если же собственные,то это расход.