Сдача в аренду несуществующей площади( по документам)

Наталья 22, псапорт БТИ-это паспорт Бюро технической инвентаризации... Паспорт обычно не содержит срока действия (я например не помню такой графы в паспорте БТИ), но на перовм лицевом листе указывается дату, по состоянию на которую проведеена инветаризации и выдан паспорт. Именно с этой даты считают срок. По поводу сроков: они установлены внутренним документом вышестоящего органа БТИ, установлены сроки действия паспорта для сделок и иных действий. Если смогу-постараюсь найти этот документ по срокам, но не обещаю (где лежала отксеренная копия).
Насчет увеличения площади-это обычная ситуация, когда по результатам нового обмера увеличивается площадь, но самое главное, что у Вас приличное увеличение (не 5-10 кв.м.), в таком случае ФРС при получении Вами нового свидетельсвта может привязаться, что у Вас было строительство или реконструкция с увеличеним площади..... вот об этом надо сейчас думать

Как мило :yes: Это Вы налог на имущество с 5 тыс рублей (за вычетом амортизации) считаете? :wow:

Youlia, да) И приэтом все законно. С 98 года обязательной переоценки нет. Все счастливы.
Кроме меня(( блин я не знаю как лучше, идти к арендатору и просить переделывать договор или оставить все как есть. Проблема в том, что я сама не понимаю рисков до конца. Рыночной оценки нет и не будет. А если инспектор посчитает с 5000 рублей, да и ради бога.. нехай считает.

Болик, я поняла, спасибо) Не надо документа. А как вы думаете можем мы сдавать эту площадь без официальной регистрации или это, в принципе, не законно?
Просто договор аренды уже есть и деньги заплачены. Я не знаю, как правильнее поступить в этом случае..

Цитата:

---

идти к арендатору и просить переделывать договор или оставить все как есть

---

Имхо, если арендатора все устраивает, то, в общем-то, какие проблемы? Кстати, этот арендатор - упрощенец?

Цитата:

---

А как вы думаете можем мы сдавать эту площадь без официальной регистрации

---

Если договор аренды краткосрочный, его не надо регистрировать.

Наталья 22, лучше не надо. У нас был аналогичный случай, также сдавали, но была налоговая проверка и налоговики всегда просили технический паспорта и свидетельства о праве собственности на те здания, что сдавались в аренду и по которым получали арендную плату. У нас к моменту проверки разночтений не было. И потом: любой грамотный арендатор (даже краткосрочный-до 11 месяцев) всегда пропросит приложить к договору свидетельство о праве собственности и экспликацию из паспорта БТИ, чтоб видеть, что все законно и документы оформлены надлежаще. Так что, оформляете как положено и не рискуйте :yes:

Болик, ну и нас не по-просили. Все сдавалось и сдается на глаз(. Я пытаюсь сейчас хоть частично навести порядок в этом( Проблема в том, что договору уже 5 месяцев. И я пытаюсь понять, как мне это безболезнно исправить-то(
Если оставить все как есть( то не совсем понятны налоговые риски, точнее с каких сумм они будут насчитываться) только налог на имущество? Тогда это смешно.
Не хочется подставлять арендатора, но с другой стороны сами должны думать, что снимают(.
И вообще насколько законен, в принципе, такой договор?

Youlia, да бог с ней с регистрацией( могут же договор признать ничтожным или нет?

Цитата:

---

И вообще насколько законен, в принципе, такой договор?

---

немного не понятно... как можно распоряжаться тем (670 м) на что не оформлено право собственности?

думаю, сейчас править договор и менять площади нет смыла - Вы же в договоре ссылаетесь на действующее свидетельство о праве собтвенности, по которому у Вас площадь меньше. В Вашем случае я бы начала все переоформлять в ФРС, а после получения нового свидетельсвта уже будет смысл и договор перезаключать. И еще: налоговые риски конечно присутствуют, но смотрите, чтоб договор без регистрации не выходил за пределы 11 месячного срока

Болик, а какие риски конкретно?( я про налоговые)
Договор естеесно не зарегистрирован, да и не мог быть при такой площади(

B@lex, собсвенность есть на 570 метров от этих 670. Как я писала ранее была то ли ошибка при первоначальной регистрации то ли еще чего( Но факт есть факт, купили 570, а по факту через 10 лет намерили 670. Все бы нечего, но сдают 670, а не 570(

Наталья 22, у Вас есть зарегистрированное право собственности на имущество в размере 570 кв.м., пока не установлено иное...

B@lex, боюсь, что оное установлено.
Я сейчас звонила юристам мне сказали, что существует "план первичного объекта недвижимости", который сделан на основании технического паспорта и по которому невозможно общая площадь 670 кв. И эти данные переданы в ФСР и если мы будем проводать это здание, то в договоре купле-продажи будет указано 670 кв., несмотря на свидетельство о собственности на 570 кв.метров. Как написано в этом документе производилась перепланировка( то есть были снесены перегородки) из-за чего так увеличилась прощадь объекта.

Терь я окончательно запуталась, что делать с этими кв.метрами, если нет свидетельства о собственности на них, а есть пресловутый "план первичного объекта недвижимости". По документам эти перепланировки нигде не проводились(.Внешние границы объекта не изменились. Только внутри(.. И чего мне делать с 01 счетом?

Цитата:

---

Я сейчас звонила юристам мне сказали, что существует "план первичного объекта недвижимости", который сделан на основании технического паспорта и по которому невозможно общая площадь 670 кв.

---

ИМХО, когда запись в ЕГРП появится об объекте в 670 квадратов, тогда и появится возможность рапоряжения таким объектом в виде сдачи в аренду...

B@lex, почему имхо-то?

очень плохо, что у Вас увеличение площади произошло из-за перепланировки.... теперь, чтоб ФРС зарегистрирвоала Вам новую площадь и выдала свидетельсвта первоначально надо будет согласвоать перепланироваку со всеми необходимыми инстанциями и предъявить этот документ в ФРС... это очень непросто сделать уже по факту состоявшеся перепланировки, а не до ее начала....

Цитата:

---

B@lex, почему имхо-то?

---

Потому что распоряжаться может только собственник имущества или уполномоченное им лицо.
А доказательством права собственности является запись в ЕГРП, а у Вас там запись об объекте в 570 кв.м.

Наталья 22! у вас очень маленькое расхождение с первичной площадью, попробуйте зарегистрировать измененную площадь, может , какие документы по перепланировке найдете.

у меня ситуация хуже -площади увеличились в пару раз после реконструкции, а принять в эксплуатацию сейчас невозможно. поэтому выкладываю свои мысли, может, чем вам помогу, а может мне кто нибудь что то посоветует или покритикует:

Исходим из того, что с между арендатор и арендодатель "Свои" -нууууу, с натяжкой, но все готовы рискнуть.

1. в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определить имушество, переданное в аренду -иначе договор не считается заключенным.
отлично, мы в договоре пропишем адрес объекта, инв номер, сделаем ссылку на свидетельство о регистрации, но напишем фактичесокй площадью такой -то, приложим экспликацию помещений и план помещений согласно БТИ. -разве объект не определен? кроме того, у сторон нет спора о том, какое имущество передано в аренду.
2. обязательно тщательно делаем акт приема -передачи, опять таки, с "фактурой" -в каком состоянии передано, да что находится, и подписываем ген директорами (ну, то есть уполномоченными лицами) -тем самым подтверждаем, что помещения фактически переданы и реально используются + письма, и прочее, что может подтвердить фактическоек нахождение арендатора на территории арендодателя.
3.все правильно подтверждаем по бухгалтерии.

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2006 г. N А19-11764/05-15-Ф02-984/06-С1
" При рассмотрении настоящего дела арбитражным судом установлено, что обществом было получено от общества с ограниченной ответственностью (ООО) "Антарес К" и ООО "СтройПарадиз" на правах аренды имущество, использованное в дальнейшем при осуществлении предпринимательской деятельности. Факт получения и использования обществом указанного имущества, уплаты им арендной платы, подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды, актами приема-передачи имущества, письмами, счетами-фактурами, паспортами на переданное имущество, актами и отчетами по использованию горюче-смазочных материалов, рапортами о работе строительной машины (механизма) и платежными поручениями.
Исследовав указанные доказательства, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что обществом документально подтверждены понесенные им расходы по аренде использованного при осуществлении предпринимательской деятельности имущества...Не могут быть приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы о неправомерном занижении обществом подлежащего уплате в бюджет налога на прибыль в связи с недостоверностью сведений в представленных счетах-фактурах, неподтверждением права собственности арендодателей на передаваемое обществу имущество, непредставлением товарно-транспортных накладных и регистрацией арендодателя по утерянному паспорту, поскольку данные обстоятельства не подтверждают факт отсутствия у общества соответствующих расходов."
Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2007 г. N Ф04-2117/2007(33186-А27-31)
"Удовлетворяя требования, заявленные Обществом, судебные инстанции пришли к выводу о том, что признание сделки недействительной не означает оспаривание самого факта расходов, а также их производственного назначения...
Из установленных судебными инстанциями обстоятельств следует, что основанием для исключения налоговым органом из затрат, уменьшающих налогооблагаемую прибыль, фактически понесенных Обществом расходов и непринятия к вычету налога на добавленную стоимость от оборотов по реализации услуг по вышеперечисленных договорам послужило то, что данные сделки являются ничтожными в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку нарушены требования статей 131, 606 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним...
Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что нарушение норм гражданского законодательства влияет на налогообложение лишь в случаях, специально предусмотренных законодательством.
Принимая во внимание то, что затраты учитываются при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством Российской Федерации, подтверждающих понесенные налогоплательщиком расходы, Налоговый кодекс Российской Федерации не ставит в зависимость учета затрат от оснований и правомерности пользования помещением, эти расходы учитываются в целях налогообложения.
При этом спорные сделки не утрачивают своего экономического характера и представляют собой форму оборота товарно-материальных средств.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что в результате признания сделки недействительной под сомнение ставится основание платежа, но не сам факт платежа. Признание сделки недействительной не означает оспаривания самого факта расходов, а также их производственного назначения."

При этом безусловно, наличие риска судебных разбирательств
а) со стороны налоговой (см. Письмо УФНС России по г. Москве от 18 марта 2008 г. N 20-12/025116, Письмо УФНС России по г. Москве от 18 декабря 2007 г. N 20-12/121014., Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 9 июля 2008 г. N 03-03-06/1/399)
б) в случае спора с арендатором -ведь договор то ...того, незаключен...