Сдача в аренду несуществующей площади( по документам)

[Наталья 22]

Я понимаю, что тема бредовая, но помощь нужна реальная.
Есть старый-старый завод, где измерения площадей производились при царе-горохе.
Есть здание, которое сдается в аренду достаточно давно, по договорам аренды, все как положено. Если бы не одно но!... даже два( .. Здание арендуют две фирмы, договор с одной долгосрочный., то есть зарегистрирован в ГБР все как положено, там прописаны размеры арендуемых помещений( 150 кв. м) естеетно изменению они не подлежат(. И есть вторая фирма, которая арендует это помещению. Сдавалось это помещению по принципу, пришли и померили с линейкой и получилось грубо говоря 500 кв. метров. Их и прописали в договоре. Снимают они его для производства. То есть всего сдают 650 кв.м
Пришла я, стала сверять площадь, которая есть в свидетельствах о собственности с той, которую сдают по факту( сердце как чувствовало!) и выяснется, что по !!! свидетельству!! о собственности общая площадь здания всего 570 кв. метров((((((
Но! есть новый технический паспорт этого года(2008), перемеряли это здание, хотели продавать и там указана общая площадь 670 кв.метров. Но свидетельство о собственности не менялось( там по прежнему 570 кв.м
Вопросы:
1. Можем ли мы оставить договоры без изменений и что нам за это от налоговой будет?
Является ли технический паспорт документом? И надо ли в таком случае что-то делать с оценкой данного здания, они висит на балансе уже лет 10 и почти списано( 2.Надо ли в случае "непредвиденного" увелечения площади переоценивать это здание или не надо?
3. Переделать "в принципе" можно только один договор, да и то, под большим вопросом. Ибо если уменьшать площадь, то возрастет цена за 1 кв.м очень сильно и мы не вписываемся в 20% по аналогичных договорам( Если делать, что они снимают не только производственные, но и офисные помещения и считать пропорционально( офисные мы сдаем дороже, чем производственные) не факт, что они подпишут это вариант.

Помогите, пожалуста, советом. Я понимаю, что ситуация не стандартная.. но может быть

[Youlia]

Не очень понятно, как Вам договор аренды зарегистрировали в ФРС, если у Вас в свидетельстве эта площадь не указана?
Имхо, у Вас была достройка, которую нужно регистрировать, т.е. получать новое свидетельство с новой площадью на основании данных по тех.паспорту.

[Наталья 22]

Youlia, я же писала, что помещение сдается двум фирмам. Часть зарегистрирована, часть нет( . Та, что не зарегистрирована и превышает то, что по свидетельству о собственности. Понятное дело, что регистрировать надо и придется, а до той поры, что делать? Договор аренды от июня месяца, все начислено и уплачено(. И как быть в такой ситуации?

[Youlia]

Наталья 22, еще раз.
Договор аренды на какой срок заключен?

[Наталья 22]

Youlia, какой из? Их же два..
Один, который зарегистрирован на 3 года. Второй на 6 месяцев. А причем тут срок договора-то?

[Youlia]

который на несуществующую площадь, ессно

[Наталья 22]

Youlia, на 6 месяцев. А что?

[Youlia]

Youlia, на 6 месяцев. А что?

Вам-то ничего, имхо. А вот арендатору...

[Аноним111]

Незарегистрированный договор поменяйте. Общую стоимость оставляете прежнюю, меняете кв.метры, меняется цена за метр и все довольны)

[Наталья 22]

Аноним111, а больше всего довольна налоговая( Цена за кв. метр по сравнению с аналогичным слишком высока. Я уже писала, что это не вариант(

[Наталья 22]

Youlia, почему ИМХО-то? Ведь как таковой площади у нас нет( В свидетельстве о собственности площадь меньше, чем фактически имеющаяся.

[Youlia]

Наталья 22, Вы так и не ответили, в результате чего изменилась площадь? Вы производили достройку помещения? В этом случае должна менятся стоимость ОС (здания), а следовательно, и налог на имущество, и амортизация со всеми вытекающими изменениями ранее сданных деклараций.

[Наталья 22]

Youlia, да я же говорю, что "измеряли" здание очень давно, кто и когда "может быть" что-то надостроил, перестроил сейчас определить просто невозможно( По факту, мне прежние руководители вообще говорят, что первый раз ПИБ просто не правильно померил здание и все.( И что в такой ситуации делать?

[Youlia]

"измеряли" здание очень давно

Получается, что это ошибка в регистрации права собственности на здание? Зарегистрировали меньшую площадь, чем она была, так?

И что в такой ситуации делать?

Исправлять ошибку, допущенную при регистрации.

[Наталья 22]

Youlia, честно, на данный момент этого делать никто не собирается. Было сказано, если здание будут покупать, тогда на нового собственника и зарегистрируют. А пока оставят все, как есть. И чего в этой ситуации на ваш взгляд делать с арендой?

[Аноним111]

Аноним111, а больше всего довольна налоговая( Цена за кв. метр по сравнению с аналогичным слишком высока. Я уже писала, что это не вариант(

Сорри, невнимательно прочитала. Договоры у вас не аналогичные, один на 3 года, второй краткосрочный. Оптом всегда дешевле, к тому же сдаете разные виды площадей (производственные и офисы, у них отделка типа дороже). Так что налоговой еще доказать идентичность . Это что касается цены.
Второе- у вас же есть документальное подтверждение наличия "лишних" площадей, пусть и незарегистрированное. Мне кажется -это уже вопрос юристов; чем грозит сие несоответствие.

[Youlia]

Второе- у вас же есть документальное подтверждение наличия "лишних" площадей

Вот как раз в этом и вопрос: насколько достоверно отражена в учете стоимость актива? Возникает доход от использования актива, который не нашел свое отражение ни в балансе, ни в налоговом учете

[Наталья 22]

Youlia, так вот и я не понимаю, что в таком случае делать с этим активом. Зарегистрировать я сама его не могу, из документов только технический паспорт. Изменения (были они или нет) никто не знает и каким числом их регистрировать не понятно( Стоимость актива отражена по покупной стоимости, за сколько купили, за столько и отразили(

[Наталья 22]

Аноним111, моим юристам пофигу( они говорят потом зарегистрируем. Я то бухгалтер, мне не понятно, что с договором аренды делать, если та компания откажется подписывать договор, как за офисные помещения. Можно ли в таком случае сдавать а аренду помещения не зарегистрированные в какой-то части и каким образом их оценивать в балансе?

[Аноним111]

Вот как раз в этом и вопрос: насколько достоверно отражена в учете стоимость актива? Возникает доход от использования актива, который не нашел свое отражение ни в балансе, ни в налоговом учете

Можно отразить в БУ актив, выявленный в ходе инвентаризации и фактически эксплуатируемый. Что тому помеха?

[Аноним111]

Аноним111, моим юристам пофигу( они говорят потом зарегистрируем. Я то бухгалтер, мне не понятно, что с договором аренды делать, если та компания откажется подписывать договор, как за офисные помещения. Можно ли в таком случае сдавать а аренду помещения не зарегистрированные в какой-то части и каким образом их оценивать в балансе?

А для руководства делаете Докладную записку с расчетом налоговых рисков доначисления пени и штрафы. Поверьте-действует.

[Наталья 22]

Я сразу оговорюсь, что вопрос не повторяю, а просто хочу услышать мнения юристов на этот счет. Есть здание, купленное 10 лет назад, сдается в аренду. Двум компаниям. Одной 150 кв метров. Второй 500 кв.м. По свидетельству о собственности общая площадь здания 570 кв.м. Есть новый технический паспорт по которому общая плащадь задния 650 кв. метров. Паспорт делали, когда хотели здание продать, сделка сорвалась. Регистрировать излишки площади никто не собирается на данный момент, говорят, а нафига? А мне, как бухгалтеру, не понятно на каком основании я могу сдавать в аренду эти площади?
На мои вопросы почему так прыгает размер площади - было сказано, что скорей всего неправильно измерили при первичной регистрации( это было в 1998году).

[Болик]

чтобы эта площадь стала законной и появилась у вас в учете именно 650 кв.м. сначала нужно ее провести через ФРС, перерегистрировать свидетельсвто и получить новое свидетельсвто о праве собственности на 650 кв.м. Для того, чтоб это сделать в новом паспорте БТИ (сроком кстати не более 6 месяцев с даты выдачи) должна быть специальная отметка о том, что изменение площади произошло по тем-то причинам). Иначе ФРС может и не зарегистрировать.

[Наталья 22]

Аноним111, какой актив??? Здание то на балансе.. чего я тут выявить могу?

[Аноним111]

А что вы собирались регистрировать? Те самые лишние метры. Было здание площадью 570м, стало 670.

[Наталья 22]

Болик, а можно еще глупый вопрос. В меня технический паспорт "Проекто-инвентаризационного бюро" Это и есть БТИ? И если срок более 6 месяцев с его выдачи и он не зарегистрирован, то его просто в помойку выкинуть, так как он не имеет законной силы? Я права?

[Youlia]

В самом паспорте есть срок: "действителен до..." Имхо, нужно заказать новые документы в БТИ (поэтажный план и экспликацию).

[Наталья 22]

Аноним111, да проблема в том, что я не понимаю на основании каких документов? Сдание не достраивалось не перестраивалось. Если его просто не правильно зарегистрировали, что тогда? Стоимость его определена пр продаже и на учет посталено по этой сумме. Как я должна оценивать лишние метры-то? Из головы?

[Youlia]

Наталья 22, а когда здание покупали, в договоре купли-продажи и в акте приема-передачи помещения какая площадь указана?

[Наталья 22]

Youlia. не нашла в самом паспорте срока( на какой странице он хоть должне быть?
А насчет второго вопроса, та площадь(570кв.метров) которая в свидетельсве указана, иначе бы просто не зарегистрировали право собственности(