Как нерезидент РФ может законно избежать уплаты 30% налога при продаже недвижимости?

Некий иностранец хочет купить в РФ недвижимость и сдавать ее. Но рано или поздно он захочет ее продать. В этот момент ему придется заплатить 30% от всей суммы сделки. Ни вычеты (1 млн или стоимость покупки), ни приобретательная давность (5+ лет) на иностранцев не распространяются.

Как этот иностранец может избежать уплаты 30% законным образом, кроме как прожив 183+ дня в РФ. Мне на ум приходят следующие варианты:

1. Зарегистрировать ИП на УСН 6% и использовать эту квартиру для ведения предпринимательской деятельности. При продаже заплатить 6%, а не 30%.

2. До покупки недвижимости зарегистрировать в РФ фирму и дать ей кредит на покупку недвижимости, зафиксировав его как обременение на титуле. При продаже вернуть деньги через погашение кредита (0% налога).

3. Схема как и в №2, но вместо фирмы использовать доверенного резидента-физика. По факту это будет выглядеть как ипотека, но не от банка, а от иностранного физического лица, в возможностью требования погашения в любой момент (тоже 0% налога).

Другие варианты?

1. Ему нужно иметь тогда регистрацию по месту жительства в РФ
2. Вы представляете себе, во сколько обойдется содержание организации? А налоги на дивиденды? Ведь недвижимость будет сдаваться, будет прибыль, которую надо как-то иностранцу получить в карман

А вообще вопрос не бухгалтерский, а юридический. Тема перенесена

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

1. Ему нужно иметь тогда регистрацию по месту жительства в РФ

---

Ему нужно иметь РВП. Он может получить его, записавшись на годовые курсы русского языка. А после того, как ИП будет зарегистрировано, перестать изучать язык и уехать домой. Из-за того, что человек перестал проживать в РФ, ИП же не подлежит ликвидации?

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

2. Вы представляете себе, во сколько обойдется содержание организации? А налоги на дивиденды? Ведь недвижимость будет сдаваться, будет прибыль, которую надо как-то иностранцу получить в карман

---

Какие дивиденды? Регистрируется контора на УСН (Д-Р). Платится минимальный налог 1% с оборота. А вся прибыль выводится через оплату тела кредита и/или процентов за его использование.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

А вся прибыль выводится через оплату тела кредита и/или процентов за его использование.

---

А тогда каким образом вы собираетесь деньги за продажу недвижимости в счет кредита отдавать? Вы же сами это написали.

Цитата:

---

Регистрируется контора на УСН (Д-Р). Платится минимальный налог 1% с оборота.

---

А на какие расходы Вы собрались уменьшать налог? На покупку ОС? Так при продаже ОС придется пересчитывать налоговую базу задним числом, Вы в курсе?

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Он может получить его, записавшись на годовые курсы русского языка.

---

Для регистрации ИП нужно регистрация временного проживания, а не пребывания.

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

А тогда каким образом вы собираетесь деньги за продажу недвижимости в счет кредита отдавать? Вы же сами это написали.
А на какие расходы Вы собрались уменьшать налог? На покупку ОС? Так при продаже ОС придется пересчитывать налоговую базу задним числом, Вы в курсе?

---

Допустим, некто (я или один иностранец) открыл в РФ контору. А другой иностранец дал этой конторе в долг 5 млн. на покупку недвижимости. Под 10% годовых. С условием, что ежегодно оплачиваются только проценты по долгу, а основная сумма должна быть погашена по первому требованию кредитора. На эти 5 млн. контора покупает недвижимость и сдает ее, скажем, за 50 т.р. в месяц. То есть, оборот = 600 т.р./год. Выплаты % по кредиту = 500 т.р./год. Еще тысяч на 40 наберется прочих мелких расходов (свет, вода, текущий ремонт, и.т.д.). Получается, Д-Р=60 т.р. Налог 6 т.р. Совпадает с 1% с оборота.

То есть, прибыль иностранца будет выводиться ежегодно в виде процента за пользование кредитом. Так можно делать до тех пор, пока иностранец не захочет продать квартиру. Формально, он потребует от фирмы возврата кредита. Она продаст квартиру и вернет его.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Выплаты % по кредиту = 500 т.р./год.

---

Так ведь это НДФЛ надо облагать. По ставке 30%, раз получатель нерезидент

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Так ведь это НДФЛ надо облагать. По ставке 30%, раз получатель нерезидент

---

У конторы нет больше обязанности быть налоговым агентом. Максимум - сообщать в налоговую. Но даже и на это многие забивают.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

У конторы не больше обязанности быть налоговым агентом.

---

Как это? Вы же планируете проценты выплачивать. Куда же денется обязанность налогового агента?

Ну или вариант №3. Иностранец дает денег в долг резиденту РФ. Тот покупает на эти деньги недвижимость (на титуле, разумеется, будет обременение) и открывает ИП на УСН 6%. После чего, сдает ее в аренду, платит налог 6% и отдает деньги иностранцу наличными. А когда придет пора, ИП-шник продаст эту недвижимость и вернет деньги иностранцу.

У меня банковская карта с кэшбэком. В год набегает тысяч десять. Раньше банк удерживал с этой суммы 13%. А теперь ничего не удерживает, а только сообщает в налоговую.
Куда у банка девалась обязанность налогового агента?

GREAKLY, банковские проценты это совершенно другая история и другие нормы НК. А кэшбэк и проценты по займу (кредиту) вообще разные истории. Кэшбэк не признается доходом физлица
Обязанности налогового агента при выплате физикам процентов по займам никто не отменял.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Тот покупает на эти деньги недвижимость (на титуле, разумеется, будет обременение)

---

Вот тут у меня еще есть сомнения в наличии такой возможности. Откуда возьмется обременение? Правда, я в этой сфере не сильна, но мне как-то казалось, что недвижимость должна иметь какое-то отношение к займодавцу. А тут просто дается заём, недвижимость покупается у третьего лица

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Кэшбэк не признается доходом физлица

---

Уверены? А почему тогда мой банк в налоговую справки по форме НДФЛ-2 каждый год шлет и 13% кэшбэка с меня удерживает?

Цитата:

---

Вот тут у меня еще есть сомнения в наличии такой возможности. Откуда возьмется обременение? Правда, я в этой сфере не сильна, но мне как-то казалось, что недвижимость должна иметь какое-то отношение к займодавцу. А тут просто дается заём, недвижимость покупается у третьего лица

---

А как ипотека является обременением? И в чем разница между ней и займом? Недвижимость и там, и там покупается у третьего лица.

Похоже лучший расклад такой:

1. Иностранец дает дружественному резиденту-ИПшнику (на УСН 6%) бессрочный беспроцентный целевой займ, возврат которого может быть потребован в любое время.

2. Данный займ прописывается как обременение на титуле приобретенного объекта недвижимости.

3. ИП-шник сдает недвижимость в аренду, платит 6% налогов, остальное отдает иностранцу кэшем.

4. Когда иностранец решает продать недвижимость, ИП-шник переходит на режим налогообложения Д-Р, продает объект, погашает заем и платит 1% с цены продажи квартиры в качестве налога.

Рабочая схема?

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Уверены?

---

Абсолютно. Даже Минфин это уже признал. А чего с вас не удерживать, если вы не протестуете? ;)

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

ИП-шник сдает недвижимость в аренду, платит 6% налогов, остальное отдает иностранцу кэшем.

---

Т.е. он больной на голову? Ведь это нигде не будет фиксироваться. Более того, передача наличных денег валютному нерезиденту есть нарушение закона о валютных операциях. Очень серьезное нарушение, кстати.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

ИП-шник переходит на режим налогообложения Д-Р, продает объект,

---

Это чтобы побольше налогов заплатить? Откуда возьмется 1% налога при продаже недвижимости, если в расходы поставить будет нечего?

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Абсолютно. Даже Минфин это уже признал. А чего с вас не удерживать, если вы не протестуете? ;)

---

Как я могу протестовать? Дайте, пожалуйста, ссылку на "признание" Минфина.

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Откуда возьмется 1% налога при продаже недвижимости, если в расходы поставить будет нечего?

---

А возврат займа? При продаже недвижимости ИП-шники даже денег в руки не получит. Они сразу уйдут на счет кредитора для погашения закладной.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

А возврат займа?

---

получение займа не доход, а возврат его не расход

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

получение займа не доход, а возврат его не расход

---

Возьмем ИП (УСН Д-Р), занимающегося розничной торговлей. В декабре 2017 года он взял займ (скажем, 5 млн.р.) и купил на него товар. А в январе 2018 год продал товар с небольшой прибылью и отдал займ. Больше в 2018 году никакую деятельность он не вел.
Вы хотите сказать, что при расчете налога за 2018 он не сможет отнести займ на расходы, и у него возникнет доход больше 5 млн. р.?

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Даже Минфин это уже признал.

---

По поводу кэшбэка позиция Минфина достаточно противоречива:

Минфин в письме от 30 декабря 2014 г. № 03-04-06/68714 указал, что такие выплаты как кэшбэк образуют для физических лиц экономическую выгоду, квалифицируемую в соответствии со статьей 41 Кодекса как доход в денежной форме. А значит, денежные средства, зачисленные на карточки участников программы лояльности банка, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Но, как водится, в другом письме – от 19 апреля 2012 г. №03-04-08/0-78 – Минфин излагает противоположную позицию: «…возврат физическому лицу части средств от суммы произведенных операций с использованием банковских (платежных) карт можно рассматривать как скидку, предоставляемую физическим лицам со стоимости услуг банка, которая не приводит к возникновению объекта налогообложения налогом на доходы физических лиц».

Аналогичный подход Минфин России высказал и в письмах от 04.05.2010 № 03-02-07/1-213, от 08.11.2011 № 03-03-06/2/169. В них указано, что «начисляемые за пользование услугами банка бонусные баллы, равные определенному денежному вознаграждению, можно рассматривать как авансовую оплату физическим лицом стоимости товаров, услуг. Учитывая изложенное, при приобретении товаров (услуг) с учетом скидок, эквивалентных сумме бонусных баллов, дохода, подлежащего налогообложению, у физического лица не возникает».

А еще есть мнение, что кэшбэк - это подарок от организации, который не облагается налогом, если сумма менее 4 т.р.

Согласно п. 28 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению доходы физических лиц, полученные налогоплательщиком за налоговый период в виде подарков от организаций и индивидуальных предпринимателей, стоимость которых не превышает 4000 рублей.

Следует отметить позицию Минфина РФ, изложенную, например, в письме от 23.11.2009 г. №03-04-06-01/302 согласно которой в силу п. 28 ст. 217 НК РФ не облагаются НДФЛ подарки стоимостью до 4 тыс. руб. независимо от того, в какой форме (денежной или натуральной) они получены.

Мнение Минфина поддерживается и судами, так суды указывают, что в НК РФ не определено понятие "подарок", а согласно п. 1 ст. 572, ст. 128 ГК РФ деньги могут быть предметом дарения, следовательно, при выдаче работникам подарков в виде денежных выплат эти суммы не подлежат налогообложению в соответствии с п. 28 ст. 217 НК РФ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2008 N А33-9556/07-Ф02-2756/08 по делу N А33-9556/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2008 по делу N А66-5098/2007).

Квалифицирующим признаком дарения является безвозмездность, а в ситуации перечисления денежных средств на счет держателей карт у получателей не возникает каких либо встречных обязательств по отношению к банку.

Таким образом, суммы, возвращенные физическим лицам по программе «cash back», облагаются в общеустановленном порядке, при условии, что их размер превышает за налоговый период четыре тысячи рублей.

И хотя новый 242-ФЗ от 3 июля 2016 года, который внёс дополнительный 68-й пункт в статью 217 налогового кодекса РФ («Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»), но в конце ноября было опубликовано письмо Минфина от 18 ноября 2016 г. N 03-04-06/67928, в котором говорится, что новые льготы на НДФЛ не будут применяться к программам лояльности в рамках кредитных договоров:

http://hranidengi.ru/nalog-na-keshbek/
https://www.kommersant.ru/doc/3157595

Так что я не вижу какой-то однозначности по вопросу кэшбэка. Самое смешное, что именно тот самый Ситибанк, который выиграл по этому поводу спор у налоговиков в ВАСе в 2013 году и удерживает у меня кэшбэк:

https://pravo.ru/news/view/84153/

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Вы хотите сказать, что при расчете налога за 2018 он не сможет отнести займ на расходы,

---

Не сможет. Он в расходы поставит купленный и проданный товар. А никак не возврат займа.
Только вот у вас не товар будет, а основное средство. Его вот так в расходы не возьмешь, есть особые правила для ОС

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

, в котором говорится, что новые льготы на НДФЛ не будут применяться к программам лояльности в рамках кредитных договоров:

---

У Вас кэшбэк по кредитному договору?
Впрочем, хотите платить НДФЛ, отговаривать не буду, дело Ваше.
И вообще это тема не относится к первоначальному вопросу

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

У Вас кэшбэк по кредитному договору?
Впрочем, хотите платить НДФЛ, отговаривать не буду, дело Ваше.
И вообще это тема не относится к первоначальному вопросу

---

У меня КРЕДИТНАЯ карта (не дебетовая). НДФЛ платить не хочу. Если можно, выделите, пожалуйста, вопрос про кэшбэк в отдельную тему.

Самое смешное, что другой банк (Авангард) НДФЛ с кэшбэка по кредитной карте не удерживает и справку в налоговую не подает. А Ситибанк - удерживает и подает. Как такое возможно, если закон один?

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Не сможет. Он в расходы поставит купленный и проданный товар. А никак не возврат займа.
Только вот у вас не товар будет, а основное средство. Его вот так в расходы не возьмешь, есть особые правила для ОС

---

А почему Вы решили, что основное средство? ИП также занимается покупкой-продажей недвижимости. Купил объект, подержал несколько лет и продал с прибылью. Чем не товар?

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

А почему Вы решили, что основное средство?

---

Потому что вы сами пишете, что покупается недвижимость, чтобы сдавать её в аренду. Это не товар.
При попытке поставить эту недвижимость как товар, вы мало того, что получите доначисления по налогу, так еще и под схему могут начать копать

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Потому что вы сами пишете, что покупается недвижимость, чтобы сдавать её в аренду. Это не товар.

---

ОК, перефразирую. Недвижимость покупается чтобы ее отремонтировать и продать подороже. Сдача в аренду - побочный заработок.

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

При попытке поставить эту недвижимость как товар, вы мало того, что получите доначисления по налогу, так еще и под схему могут начать копать

---

Какие именно доначисления? И какая схема?

Заметьте, я уже не говорю о том, что через пять лет физик может закрыть ИП и продать этот объект вообще без налогов, по праву приобретательной данности.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Недвижимость покупается чтобы ее отремонтировать и продать подороже. Сдача в аренду - побочный заработок.

---

Нет, как только вы начинаете её сдавать, это сразу становится не товаром.

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Какие именно доначисления?

---

Налога. Вам выкинут расходы. А схема - уход от налога с доходов нерезидента. Неужели Вы думаете, что в налоговой сидят идиоты, которые не поймут ваши круть-верть с займом?

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

Заметьте, я уже не говорю о том, что через пять лет физик может закрыть ИП и продать этот объект вообще без налогов,

---

Это кто же Вам такое сказал? Вы еще, оказывается, не в курсе и того, что если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то по ней не положены ни имущественные вычеты, ни освобождение от налога по сроку владения.
Могу напоследок дать только один совет - пусть нерезидент обратится к специально обученным людям, занимающимся налоговыми схемами. Поскольку самостоятельное их рисование ему явно не под силу))

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Это кто же Вам такое сказал? Вы еще, оказывается, не в курсе и того, что если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то по ней не положены ни имущественные вычеты, ни освобождение от налога по сроку владения.

---

В этом вопросе все совсем неоднозначно:

http://www.garant.ru/consult/business/561245/
http://www.garant.ru/consult/business/1141482/

Как видите, именно закрытие ИП на момент продажи определяет сумму налога.

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Могу напоследок дать только один совет - пусть нерезидент обратится к специально обученным людям, занимающимся налоговыми схемами. Поскольку самостоятельное их рисование ему явно не под силу))

---

Согласен. Где бы только найти этих людей в СПб, специализирующихся на налоговых схемах покупки жилья иностранцами? Нет такого рынка. У всех специально обученных людей схемы только по НДС, до по ФОТ (((

Цитата:

---

Сообщение от GREAKLY

В этом вопросе все совсем неоднозначно:

---

Да уже всё однозначно. Суды проигрываются.
И судиться придется не в арбитраже, если ИП перестанет быть ИП, а в СОЮ. Это практически сразу гарантирует проигрыш. Поскольку уровень судей ниже плинтуса

Цитата:

---

Сообщение от Над.К

Да уже всё однозначно. Суды проигрываются.
И судиться придется не в арбитраже, если ИП перестанет быть ИП, а в СОЮ. Это практически сразу гарантирует проигрыш. Поскольку уровень судей ниже плинтуса

---

Можете дать ссылки на судебную практику?

GREAKLY, я не буду тратить воскресный вечер на поиск практики. Тем более, что практики СОЮ в правовых системах мало. Не верите? Ну посудитесь сами, потом поделитесь результатом ))
ЗЫ: я за неделю прочитываю десятки различных дел. Номеров их я точно не запоминаю.

Понял. Спасибо.

Ну, вот, проблема снялась сама собою:

https://www.nalog.ru/rn77/news/activities_fts/8184109/

С 1 января 2019 года нерезиденты РФ смогут не платить НДФЛ при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения (три года или пять лет). Таким образом, выравниваются правила налогообложения продажи имущества для резидентов и нерезидентов РФ.

По общему правилу при продаже имущества, находившего в собственности более минимального срока владения, физлица-резиденты РФ освобождаются от уплаты НДФЛ. В отношении объектов недвижимого имущества (квартир, комнат и т.д.) такой срок составляет три года или пять лет в зависимости от условий возникновения права собственности на них, а в отношении иного имущества (транспортных средств, гаражей и т.д.) - три года. С 1 января ограничения по налоговому статусу физлица отменяются.

Если имущество продано ранее предельного срока, то доход от его продажи облагается НДФЛ в установленном порядке. В этом случае налоговая ставка для нерезидентов составляет 30%, для резидентов – 13%.

Изменения внесены Федеральным законом от 27.11.2018 № 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах».

GREAKLY, да, поздравляю )

Это не меня надо поздравлять, а всю экономику РФ. Эти 30% были значительным барьером для иностранных инвестиций в недвижимость. Которые нам сейчас крайне нужны, чтобы поддержать этот рынок. Неужели, в кои-то веки Госдура сделала что-то полезное...