Как нерезидент РФ может законно избежать уплаты 30% налога при продаже недвижимости?

[GREAKLY]

Некий иностранец хочет купить в РФ недвижимость и сдавать ее. Но рано или поздно он захочет ее продать. В этот момент ему придется заплатить 30% от всей суммы сделки. Ни вычеты (1 млн или стоимость покупки), ни приобретательная давность (5+ лет) на иностранцев не распространяются.

Как этот иностранец может избежать уплаты 30% законным образом, кроме как прожив 183+ дня в РФ. Мне на ум приходят следующие варианты:

1. Зарегистрировать ИП на УСН 6% и использовать эту квартиру для ведения предпринимательской деятельности. При продаже заплатить 6%, а не 30%.

2. До покупки недвижимости зарегистрировать в РФ фирму и дать ей кредит на покупку недвижимости, зафиксировав его как обременение на титуле. При продаже вернуть деньги через погашение кредита (0% налога).

3. Схема как и в №2, но вместо фирмы использовать доверенного резидента-физика. По факту это будет выглядеть как ипотека, но не от банка, а от иностранного физического лица, в возможностью требования погашения в любой момент (тоже 0% налога).

Другие варианты?

[Над.К]

1. Ему нужно иметь тогда регистрацию по месту жительства в РФ
2. Вы представляете себе, во сколько обойдется содержание организации? А налоги на дивиденды? Ведь недвижимость будет сдаваться, будет прибыль, которую надо как-то иностранцу получить в карман

А вообще вопрос не бухгалтерский, а юридический. Тема перенесена

[GREAKLY]

1. Ему нужно иметь тогда регистрацию по месту жительства в РФ

Ему нужно иметь РВП. Он может получить его, записавшись на годовые курсы русского языка. А после того, как ИП будет зарегистрировано, перестать изучать язык и уехать домой. Из-за того, что человек перестал проживать в РФ, ИП же не подлежит ликвидации?

2. Вы представляете себе, во сколько обойдется содержание организации? А налоги на дивиденды? Ведь недвижимость будет сдаваться, будет прибыль, которую надо как-то иностранцу получить в карман

Какие дивиденды? Регистрируется контора на УСН (Д-Р). Платится минимальный налог 1% с оборота. А вся прибыль выводится через оплату тела кредита и/или процентов за его использование.

[Над.К]

А вся прибыль выводится через оплату тела кредита и/или процентов за его использование.

А тогда каким образом вы собираетесь деньги за продажу недвижимости в счет кредита отдавать? Вы же сами это написали.

Регистрируется контора на УСН (Д-Р). Платится минимальный налог 1% с оборота.

А на какие расходы Вы собрались уменьшать налог? На покупку ОС? Так при продаже ОС придется пересчитывать налоговую базу задним числом, Вы в курсе?

Он может получить его, записавшись на годовые курсы русского языка.

Для регистрации ИП нужно регистрация временного проживания, а не пребывания.

[GREAKLY]

А тогда каким образом вы собираетесь деньги за продажу недвижимости в счет кредита отдавать? Вы же сами это написали.
А на какие расходы Вы собрались уменьшать налог? На покупку ОС? Так при продаже ОС придется пересчитывать налоговую базу задним числом, Вы в курсе?

Допустим, некто (я или один иностранец) открыл в РФ контору. А другой иностранец дал этой конторе в долг 5 млн. на покупку недвижимости. Под 10% годовых. С условием, что ежегодно оплачиваются только проценты по долгу, а основная сумма должна быть погашена по первому требованию кредитора. На эти 5 млн. контора покупает недвижимость и сдает ее, скажем, за 50 т.р. в месяц. То есть, оборот = 600 т.р./год. Выплаты % по кредиту = 500 т.р./год. Еще тысяч на 40 наберется прочих мелких расходов (свет, вода, текущий ремонт, и.т.д.). Получается, Д-Р=60 т.р. Налог 6 т.р. Совпадает с 1% с оборота.

То есть, прибыль иностранца будет выводиться ежегодно в виде процента за пользование кредитом. Так можно делать до тех пор, пока иностранец не захочет продать квартиру. Формально, он потребует от фирмы возврата кредита. Она продаст квартиру и вернет его.

[Над.К]

Выплаты % по кредиту = 500 т.р./год.

Так ведь это НДФЛ надо облагать. По ставке 30%, раз получатель нерезидент

[GREAKLY]

Так ведь это НДФЛ надо облагать. По ставке 30%, раз получатель нерезидент

У конторы нет больше обязанности быть налоговым агентом. Максимум - сообщать в налоговую. Но даже и на это многие забивают.

[Над.К]

У конторы не больше обязанности быть налоговым агентом.

Как это? Вы же планируете проценты выплачивать. Куда же денется обязанность налогового агента?

[GREAKLY]

Ну или вариант №3. Иностранец дает денег в долг резиденту РФ. Тот покупает на эти деньги недвижимость (на титуле, разумеется, будет обременение) и открывает ИП на УСН 6%. После чего, сдает ее в аренду, платит налог 6% и отдает деньги иностранцу наличными. А когда придет пора, ИП-шник продаст эту недвижимость и вернет деньги иностранцу.

[GREAKLY]

У меня банковская карта с кэшбэком. В год набегает тысяч десять. Раньше банк удерживал с этой суммы 13%. А теперь ничего не удерживает, а только сообщает в налоговую.
Куда у банка девалась обязанность налогового агента?

[Над.К]

GREAKLY, банковские проценты это совершенно другая история и другие нормы НК. А кэшбэк и проценты по займу (кредиту) вообще разные истории. Кэшбэк не признается доходом физлица
Обязанности налогового агента при выплате физикам процентов по займам никто не отменял.

Тот покупает на эти деньги недвижимость (на титуле, разумеется, будет обременение)

Вот тут у меня еще есть сомнения в наличии такой возможности. Откуда возьмется обременение? Правда, я в этой сфере не сильна, но мне как-то казалось, что недвижимость должна иметь какое-то отношение к займодавцу. А тут просто дается заём, недвижимость покупается у третьего лица

[GREAKLY]

Кэшбэк не признается доходом физлица

Уверены? А почему тогда мой банк в налоговую справки по форме НДФЛ-2 каждый год шлет и 13% кэшбэка с меня удерживает?

[GREAKLY]

Вот тут у меня еще есть сомнения в наличии такой возможности. Откуда возьмется обременение? Правда, я в этой сфере не сильна, но мне как-то казалось, что недвижимость должна иметь какое-то отношение к займодавцу. А тут просто дается заём, недвижимость покупается у третьего лица

А как ипотека является обременением? И в чем разница между ней и займом? Недвижимость и там, и там покупается у третьего лица.

[GREAKLY]

Похоже лучший расклад такой:

1. Иностранец дает дружественному резиденту-ИПшнику (на УСН 6%) бессрочный беспроцентный целевой займ, возврат которого может быть потребован в любое время.

2. Данный займ прописывается как обременение на титуле приобретенного объекта недвижимости.

3. ИП-шник сдает недвижимость в аренду, платит 6% налогов, остальное отдает иностранцу кэшем.

4. Когда иностранец решает продать недвижимость, ИП-шник переходит на режим налогообложения Д-Р, продает объект, погашает заем и платит 1% с цены продажи квартиры в качестве налога.

Рабочая схема?

[Над.К]

Уверены?

Абсолютно. Даже Минфин это уже признал. А чего с вас не удерживать, если вы не протестуете?

ИП-шник сдает недвижимость в аренду, платит 6% налогов, остальное отдает иностранцу кэшем.

Т.е. он больной на голову? Ведь это нигде не будет фиксироваться. Более того, передача наличных денег валютному нерезиденту есть нарушение закона о валютных операциях. Очень серьезное нарушение, кстати.

ИП-шник переходит на режим налогообложения Д-Р, продает объект,

Это чтобы побольше налогов заплатить? Откуда возьмется 1% налога при продаже недвижимости, если в расходы поставить будет нечего?

[GREAKLY]

Абсолютно. Даже Минфин это уже признал. А чего с вас не удерживать, если вы не протестуете?

Как я могу протестовать? Дайте, пожалуйста, ссылку на "признание" Минфина.

[GREAKLY]

Откуда возьмется 1% налога при продаже недвижимости, если в расходы поставить будет нечего?

А возврат займа? При продаже недвижимости ИП-шники даже денег в руки не получит. Они сразу уйдут на счет кредитора для погашения закладной.

[Над.К]

А возврат займа?

получение займа не доход, а возврат его не расход

[GREAKLY]

получение займа не доход, а возврат его не расход

Возьмем ИП (УСН Д-Р), занимающегося розничной торговлей. В декабре 2017 года он взял займ (скажем, 5 млн.р.) и купил на него товар. А в январе 2018 год продал товар с небольшой прибылью и отдал займ. Больше в 2018 году никакую деятельность он не вел.
Вы хотите сказать, что при расчете налога за 2018 он не сможет отнести займ на расходы, и у него возникнет доход больше 5 млн. р.?

[GREAKLY]

Даже Минфин это уже признал.

По поводу кэшбэка позиция Минфина достаточно противоречива:

Минфин в письме от 30 декабря 2014 г. № 03-04-06/68714 указал, что такие выплаты как кэшбэк образуют для физических лиц экономическую выгоду, квалифицируемую в соответствии со статьей 41 Кодекса как доход в денежной форме. А значит, денежные средства, зачисленные на карточки участников программы лояльности банка, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.

Но, как водится, в другом письме – от 19 апреля 2012 г. №03-04-08/0-78 – Минфин излагает противоположную позицию: «…возврат физическому лицу части средств от суммы произведенных операций с использованием банковских (платежных) карт можно рассматривать как скидку, предоставляемую физическим лицам со стоимости услуг банка, которая не приводит к возникновению объекта налогообложения налогом на доходы физических лиц».

Аналогичный подход Минфин России высказал и в письмах от 04.05.2010 № 03-02-07/1-213, от 08.11.2011 № 03-03-06/2/169. В них указано, что «начисляемые за пользование услугами банка бонусные баллы, равные определенному денежному вознаграждению, можно рассматривать как авансовую оплату физическим лицом стоимости товаров, услуг. Учитывая изложенное, при приобретении товаров (услуг) с учетом скидок, эквивалентных сумме бонусных баллов, дохода, подлежащего налогообложению, у физического лица не возникает».

А еще есть мнение, что кэшбэк - это подарок от организации, который не облагается налогом, если сумма менее 4 т.р.

Согласно п. 28 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению доходы физических лиц, полученные налогоплательщиком за налоговый период в виде подарков от организаций и индивидуальных предпринимателей, стоимость которых не превышает 4000 рублей.

Следует отметить позицию Минфина РФ, изложенную, например, в письме от 23.11.2009 г. №03-04-06-01/302 согласно которой в силу п. 28 ст. 217 НК РФ не облагаются НДФЛ подарки стоимостью до 4 тыс. руб. независимо от того, в какой форме (денежной или натуральной) они получены.

Мнение Минфина поддерживается и судами, так суды указывают, что в НК РФ не определено понятие "подарок", а согласно п. 1 ст. 572, ст. 128 ГК РФ деньги могут быть предметом дарения, следовательно, при выдаче работникам подарков в виде денежных выплат эти суммы не подлежат налогообложению в соответствии с п. 28 ст. 217 НК РФ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2008 N А33-9556/07-Ф02-2756/08 по делу N А33-9556/07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2008 по делу N А66-5098/2007).

Квалифицирующим признаком дарения является безвозмездность, а в ситуации перечисления денежных средств на счет держателей карт у получателей не возникает каких либо встречных обязательств по отношению к банку.

Таким образом, суммы, возвращенные физическим лицам по программе «cash back», облагаются в общеустановленном порядке, при условии, что их размер превышает за налоговый период четыре тысячи рублей.

И хотя новый 242-ФЗ от 3 июля 2016 года, который внёс дополнительный 68-й пункт в статью 217 налогового кодекса РФ («Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)»), но в конце ноября было опубликовано письмо Минфина от 18 ноября 2016 г. N 03-04-06/67928, в котором говорится, что новые льготы на НДФЛ не будут применяться к программам лояльности в рамках кредитных договоров:

http://hranidengi.ru/nalog-na-keshbek/
https://www.kommersant.ru/doc/3157595

Так что я не вижу какой-то однозначности по вопросу кэшбэка. Самое смешное, что именно тот самый Ситибанк, который выиграл по этому поводу спор у налоговиков в ВАСе в 2013 году и удерживает у меня кэшбэк:

https://pravo.ru/news/view/84153/

[Над.К]

Вы хотите сказать, что при расчете налога за 2018 он не сможет отнести займ на расходы,

Не сможет. Он в расходы поставит купленный и проданный товар. А никак не возврат займа.
Только вот у вас не товар будет, а основное средство. Его вот так в расходы не возьмешь, есть особые правила для ОС

, в котором говорится, что новые льготы на НДФЛ не будут применяться к программам лояльности в рамках кредитных договоров:

У Вас кэшбэк по кредитному договору?
Впрочем, хотите платить НДФЛ, отговаривать не буду, дело Ваше.
И вообще это тема не относится к первоначальному вопросу

[GREAKLY]

У Вас кэшбэк по кредитному договору?
Впрочем, хотите платить НДФЛ, отговаривать не буду, дело Ваше.
И вообще это тема не относится к первоначальному вопросу

У меня КРЕДИТНАЯ карта (не дебетовая). НДФЛ платить не хочу. Если можно, выделите, пожалуйста, вопрос про кэшбэк в отдельную тему.

Самое смешное, что другой банк (Авангард) НДФЛ с кэшбэка по кредитной карте не удерживает и справку в налоговую не подает. А Ситибанк - удерживает и подает. Как такое возможно, если закон один?

[GREAKLY]

Не сможет. Он в расходы поставит купленный и проданный товар. А никак не возврат займа.
Только вот у вас не товар будет, а основное средство. Его вот так в расходы не возьмешь, есть особые правила для ОС

А почему Вы решили, что основное средство? ИП также занимается покупкой-продажей недвижимости. Купил объект, подержал несколько лет и продал с прибылью. Чем не товар?

[Над.К]

А почему Вы решили, что основное средство?

Потому что вы сами пишете, что покупается недвижимость, чтобы сдавать её в аренду. Это не товар.
При попытке поставить эту недвижимость как товар, вы мало того, что получите доначисления по налогу, так еще и под схему могут начать копать

[GREAKLY]

Потому что вы сами пишете, что покупается недвижимость, чтобы сдавать её в аренду. Это не товар.

ОК, перефразирую. Недвижимость покупается чтобы ее отремонтировать и продать подороже. Сдача в аренду - побочный заработок.

При попытке поставить эту недвижимость как товар, вы мало того, что получите доначисления по налогу, так еще и под схему могут начать копать

Какие именно доначисления? И какая схема?

Заметьте, я уже не говорю о том, что через пять лет физик может закрыть ИП и продать этот объект вообще без налогов, по праву приобретательной данности.

[Над.К]

Недвижимость покупается чтобы ее отремонтировать и продать подороже. Сдача в аренду - побочный заработок.

Нет, как только вы начинаете её сдавать, это сразу становится не товаром.

Какие именно доначисления?

Налога. Вам выкинут расходы. А схема - уход от налога с доходов нерезидента. Неужели Вы думаете, что в налоговой сидят идиоты, которые не поймут ваши круть-верть с займом?

Заметьте, я уже не говорю о том, что через пять лет физик может закрыть ИП и продать этот объект вообще без налогов,

Это кто же Вам такое сказал? Вы еще, оказывается, не в курсе и того, что если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то по ней не положены ни имущественные вычеты, ни освобождение от налога по сроку владения.
Могу напоследок дать только один совет - пусть нерезидент обратится к специально обученным людям, занимающимся налоговыми схемами. Поскольку самостоятельное их рисование ему явно не под силу))

[GREAKLY]

Это кто же Вам такое сказал? Вы еще, оказывается, не в курсе и того, что если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то по ней не положены ни имущественные вычеты, ни освобождение от налога по сроку владения.

В этом вопросе все совсем неоднозначно:

http://www.garant.ru/consult/business/561245/
http://www.garant.ru/consult/business/1141482/

Как видите, именно закрытие ИП на момент продажи определяет сумму налога.

Могу напоследок дать только один совет - пусть нерезидент обратится к специально обученным людям, занимающимся налоговыми схемами. Поскольку самостоятельное их рисование ему явно не под силу))

Согласен. Где бы только найти этих людей в СПб, специализирующихся на налоговых схемах покупки жилья иностранцами? Нет такого рынка. У всех специально обученных людей схемы только по НДС, до по ФОТ (((

[Над.К]

В этом вопросе все совсем неоднозначно:

Да уже всё однозначно. Суды проигрываются.
И судиться придется не в арбитраже, если ИП перестанет быть ИП, а в СОЮ. Это практически сразу гарантирует проигрыш. Поскольку уровень судей ниже плинтуса

[GREAKLY]

Да уже всё однозначно. Суды проигрываются.
И судиться придется не в арбитраже, если ИП перестанет быть ИП, а в СОЮ. Это практически сразу гарантирует проигрыш. Поскольку уровень судей ниже плинтуса

Можете дать ссылки на судебную практику?

[Над.К]

GREAKLY, я не буду тратить воскресный вечер на поиск практики. Тем более, что практики СОЮ в правовых системах мало. Не верите? Ну посудитесь сами, потом поделитесь результатом ))
ЗЫ: я за неделю прочитываю десятки различных дел. Номеров их я точно не запоминаю.