Ремонт за счет арендодателя.

[kurdik]

Помогите разобраться. Мы арендуем помещение. В этом месяце сделали неотделимый ремонт с согласия арендодателя зачесть уплаченные нами расходы в счет арендной платы. Уплатив подрядчику за ремонт просто закрываю этой оплатой росходы по аренде, отдаю акт выполненных работ арендодателю. Но арендодатель попросил от меня сч/ф, выписанный мной, арендатором. То есть по их словам я должна начислить у себя выручку за сделанный ремонт, хотя ремонт фактически делал подрядчик. Запуталась окончательно. ПОМОГИТЕ.

[Dmitriy01]

Если вы все эти документы выставите (счет-фактуру и пр.) то есть риск, что налоговый орган признает вас агентом (по агентскому договору).
Любой договор между коммерческими организациями должен быть возмездным.
А если выставите документы арендодателю от своего имени, то налоговики расценят как безвозмездно оказанную посредническую услугу. Т.к. счет-фактуру выставляет либо продавец, либо агент (комиссионер).
Более того, если передадите копии документов контрагенту, то он не сможет поставить суммы НДС к вычету, т.к. не будет поименоват как покупатель, следовательно ст.169, 171, 172 НК РФ на него не распространяется.

[Юстас]

дайте своему арендодателю сч-ф и акты подрядчиков(копии разумеется) с сопроводительным письмом такого характера:
На основании договор аренды № п. прошу зачесть расходы по ремонту в счет арендной платы в сумме такой-то
Копии документов прилагаются

[ДинаА]

Простите, вмешиваюсь, такая же фигня. Только я арендодатор.
Были какие-то разъясняющие документы, не подскажете ссылку?
Если ремонт неотделимый, с согласия, то это затраты арендодателя. Арендатор выступает как посредник? В смысле документов.
Ведь счф и акты на ремонт он у себя не проводит? Какими документами это все проводить, тоже не пойму. Я должна провести эти доки от подрядчика и увеличить 01 счет? Но это как при посреднической деятельности получается. Это как по нашему поручению арендатор проводит ремонт. Мы как бы возмещаем ему эти расходы в уменьшение арендной платы. Но как правильно все оформлять?

[ДинаА]

Сорри, мы арендодатель.
Еще раза прошу прощения у автора, что влезла в тему.
Мы только начали заниматься сдачей в аренду. Арендатор собирается делать ремонт. Вопрос еще: как вы оформляете оплату коммунальных платежей? Может ли арендатор сам их оплачивать и относить на свои расходы? В этом случае нужно заключать посреднический договор? Или достаточно прописать в договоре аренды? Либо перезаключать договора с комунальщиками и энерго?

[dao]

Либо перезаключать договора с комунальщиками и энерго?

Только не это.
Арендодателем мне не приходилось быть, арендатором - да. Мне как арендатору удобней просто платить аренду, при этом арендодатель у себя делает какой-то расчет себестоимости (как он делается не знаю), т.е. коммун.платежи входят в стоимость аренд.платы.
Один раз столкнулась когда арендодатель перевыставлял нам коммун.платежи. Выписывал от своего имени акт и сч.фактуру на ту часть коммун.платежей, которая на нас приходилась.

[ДинаА]

dao, я вообщем-то и хотела эти два варианта.1 вариант - расчет понятно, когда платежи в аренду входят. Я так понимаю расчитываются средние расходы по коммуналке, потом раасчитывается арендная плата..

Но остаются неточности - во 2 варианте получаются возмещаемые расходы. Так не надо ли заключать посреднический договор с арендатором? Типа мы за них проплачиваем коммуналку? Они ж ее пользуются-то.
И нужно ли включать в доходы арендодателю, платежи за коммунлку от арендодатора, если это не посреднический договор? Тогда и в расходы платеж службам нужно? Но по сути это не расходы арендодателя, в с/с продукции услуг коммналка должна относиться у арендатора, это у них коммуналка участвует в с/с-ти.

[kurdik]

Спасибо Дмитрий за отклик. Но я не поняла почему ремонт является безвозмездным? Ведь сумма уплаченная мною 3-му лицу за ремонт идет в счет уплаты арендной платы. Или вы имеете ввиду посреднические услуги. Я совсем запуталась.

[kurdik]

ДианА, у нас с арендодателем заключен договор таким образом: арендная плата состоит из 2-х частей: постоянная и переменная. Переменная как Вы понимаете коммунальные платежи.

[dao]

Так не надо ли заключать посреднический договор с арендатором?

У нас не было посреднического договора, был один договор аренды, где указывалась фиксированная сумма аренды и коммунальные платежи (но сумма не была указана, т.е. переменная).
По сути тоже, что и написал kurdik.

[anfisa0001]

переменная часть арендной платы очень много раз обсуждалась на форуме...поищите

дайте своему арендодателю сч-ф и акты подрядчиков(копии разумеется)

интересно, а как арендодатель будет на основании копий документов, выписанных на другое ЮЛ, отражать в учете эти улучшения?

[kurdik]

Так как правильнео все оформить? Арендатору начислять выручку на ремонтные работы,котрые сделала 3-я организация?

[anfisa0001]

п.5 ПБУ 6/01 "В составе основных средств учитываются также: капитальные вложения на коренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные работы); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы)".
ст256 п.1 НК РФ "Амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя".
ст.258 п.1 НК РФ "Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абзаце первом пункта 1 статьи 256 настоящей главы, амортизируются в следующем порядке:
капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном настоящей главой."
ст.259 п.2 НК РФ "Начисление амортизации по амортизируемому имуществу в виде капитальных вложений в объекты арендованных основных средств, которое в соответствии с настоящей главой подлежит амортизации, начинается у арендодателя с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором это имущество было введено в эксплуатацию, но не ранее месяца, в котором арендодатель произвел возмещение арендатору стоимости указанных капитальных вложений"
Исходя из всего этого, я бы сделала так: арендатор учитывает неотделимые улучшения у себя в составе ОС и затем, если арендодатель сразу возмещает их стоимость, отражает реализацию ОС. оплата за ОС производится взаимозачетом.

[kurdik]

Был произведен ремонт протекающей крыши на 40000 руб. Что можно отнести на 01сч? Может оприходовать используемые материалы, а потом их реализовать арендодателю? И одновременно посадить на затраты работы? И их одновременно реализовать арендодателю? Но с реализации начисляется НДС. А организация, которая делала ремонт не платит НДС. Таким образом арендатор попадает на НДС.
Чем дальше в сес, тем больше дров.

[anfisa0001]

Если это был ремонт, тогда совсем другое дело. это конечно же, не капвложения

в договоре аренды что написано, кто делает капремонт?
судя по тому, что арендодатель согласился вам возместить расходы, то арендодатель.
Здесь, действительно, без агентского договора не обойтись. Арендодатель поручает арендатору найти подрядчика и т.д. Сумму вознаграждения можно установить чисто символическую. Кстати, это похоже на услуги генподряда, процент за которые редко превышает 4-5%.

[kurdik]

Вот это да. Значит нужно заключить агентский договор, что услуги будет осуществлять третья организация? И без этого никак?

[anfisa0001]

а на каком основании вы тогда будете арендодателю перевыставлять стоимость ремонта?

Еще вариант: договориться с подрядчиком, чтобы он переделал документы на арендодателя. а от арендодателя получить письмо с просьбой оплатить ремонт в счет будущих платежей по аренде.
Но это на крайний случай.

[kurdik]

Большое спасибо.