Субаренда нежилых помещений

[НатальяИвановна]

Подскажите пожалуйста, есть ли понятие "Субсубаренда", я думаю что нет, но мне надо заключить договор субаренды помещения находящегося в субаренде, есть ли какие-нибудь ньюансы отличные от простого договора субаренды?

[Алексей-1]

нету никаких нюансов.

[урист]

Заключаем договор субаренды, главное, чтобы в Вашем договоре субаренды это не было запрещено.

[Чёрная Пантера]

Заключаем договор субаренды, главное, чтобы в Вашем договоре субаренды это не было запрещено.

Что написано в договоре аренды?
Есть есть положение, что арендатор должен получить согласие арендодателя, то его нужно будет получать, иначе договор будет считаться незаключенным. А вот при субсубаренде не считается ли, что арендодатель уже выразил своё согласие один раз и этого достаточно - где то я это читала.

[КОША]

Чёрная Пантера , не могли бы Вы вспомнить, где вы это читали? Это важно.

[Чёрная Пантера]

Чёрная Пантера , не могли бы Вы вспомнить, где вы это читали? Это важно.

КОША, по-моему, это было информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С АРЕНДОЙ", но если там не найдёте такого, то возможно, что чей-то комментарий.

[КОША]

Почитала и вот, о чем думаю. Если у меня недвижка в субаренде могу ли я это помещение использовать для договора совм. деятельности без согласия арендодателя? В ст. 615 написано Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Безвозмездное пользование - это ссуда, а совм. деятельность не приводит к образованию уст. капитала или паевого фонфа (не образуется ю/л). Ниче отмазка? Или так... а?

[sema]

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 3 июля 2001 г. Дело N КГ-А40/3306-01


(извлечение)

[КОША]

У меня этого постановления в базе нет
Что там написано то?

[sema]

да ничего интересного на самом деле))



ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
кассационной инстанции по проверке законности и
обоснованности решений (определений, постановлений)
арбитражных судов, вступивших в законную силу

от 3 июля 2001 г. Дело N КГ-А40/3306-01


(извлечение)

Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы (ДГМИ г. Москвы) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Учебно - производственные мастерские "Рукотворец" (ООО "УПМ "Рукотворец") об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения общей площадью 93,5 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Забелина, д. 3, стр. 8. В обоснование своих требований ссылаясь на то, что ответчик без законных оснований занимает указанные нежилые помещения.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 1 марта 2001 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26 апреля 2001 г., иск удовлетворен по заявленным основаниям.
В кассационной жалобе ООО "УПМ "Рукотворец" просит об отмене судебных актов как необоснованных.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы. Представитель истца возражал против ее удовлетворения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, кассационная инстанция находит, что судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что ответчик без законных оснований занимает спорные нежилые помещения. Довод о том, что ответчик пользуется этим помещением на основании договора о совместной деятельности с другим юридическим лицом, не был принят судом во внимание, поскольку суд пришел к выводу о том, что участники договора о совместной деятельности могут вносить только имущество, принадлежащее им на праве собственности.
Кассационная инстанция не может согласиться с таким выводом суда как недостаточно обоснованным.
Так, в соответствии с частью 2 пункта 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.
Суд не указал, почему данную норму он посчитал неприменимой.
Ответчик считает, что смешанное товарищество "Лига мастеров" владеет спорным помещением на основании договора аренды, заключенным 13 января 1988 г. между ПЖРО Исполкома Калининского райсовета и его правопредшественником кооперативом "Ажур". Суд не проверил, является ли смешанное товарищество "Лига мастеров" правопреемником кооператива "Ажур", а затем и магазина "Ажур", указанного в договоре о совместной деятельности. Указание в Уставе смешанного товарищества "Лига мастеров" о том, что оно является правопреемником кооператива "Ажур", само по себе не может подтверждать правопреемство. Суду необходимо было исследовать учредительные документы смешанного товарищества "Лига мастеров" и сделать вывод о правопреемстве. Что касается магазина "Ажур", то какие-либо документы, подтверждающие его правовой статус, в материалах дела отсутствуют.
Нуждается в более тщательной проверке и размер помещений, из которых выселяется ответчик, поскольку из договора аренды усматривается, что кооперативу "Ажур" сдавалось в аренду 43 кв. м, эти же площади вносились в качестве вклада в общее имущество по договору о совместной деятельности. В кассационной жалобе ответчик указывает, что занимает 43 кв. м по вышеуказанному адресу.
Не уточнил суд, в чьих интересах ДГМИ г. Москвы обратился в суд с иском.
При таком положении судебные акты не могут быть признаны правильными и подлежат отмене.
При новом рассмотрении дела суду следует установить, имеются ли основания, предусмотренные законом, для истребования имущества из чужого незаконного владения, в зависимости от собранных доказательств в соответствии с законом разрешить спор по существу.
Руководствуясь ст. ст. 171, 174 - 177 АПК РФ, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 1 марта 2001 г. и постановление апелляционной инстанции от 26 апреля 2001 г. по делу N А40-1393/01-52-20 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

[КОША]

Интересно, чем в итоге все кончилось на новом рассмотрении...
На самом деле я уже сдела эту совм деят. Выхода не было другого. Теперь Арендодателя боюсь... Судов мне не надо

[Аноним]

я посмотрела в базе продолжения нет... мне тоже интересно. на след. неделе обновят конс все суды. посмотрим там. напомни.

[sema]

это я.. забыла подписаться))

[Татьяна_М]

КОША, согласна с Вашими умозаключениями по поводу "отмазки". У меня как раз недавно такая ситуация была, так что разбиралась немного........
Плюс вот еще смотрите, коли уж совсем буквоедством заниматься: Вы стопудово НИКОМУ не передаете свои арендные права, т.к.
- не передаете "простому товариществу", поскольку это не ЛИЦО,
не ПЕРЕДАЕТЕ и другим участникам договора о совсеместной деятельности, поскольку ПЕРЕДАЧА права предполагает, что это право ПРЕКРАЩАЕТСЯ у одного лица и ВОЗНИКАЕТ у другого. А абз.2 п.1 и п.3 ст.1043 ГК РФ: Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей. Пользование общим имуществом товарищей осуществляется по их общему согласию, а при недостижении согласия в порядке, устанавливаемом судом. То есть пользуются ВСЕ. У Вас право не прекращается........
В общем, я крутила ГК и так, и эдак. И решила, что если в договоре аренды внесение арендных прав в качестве вклада в ПТ ПРЯМО не запрещено, то это разрешено.
Примерно так вот

[КОША]

я посмотрела в базе продолжения нет... мне тоже интересно. на след. неделе обновят конс все суды. посмотрим там. напомни.

ОК. Обязательно.
Спасибо, вам, девченки! А то я прям, распереживалась вся, поговорить-то мне не с кем

[КОША]

sema, тебе суды не обновили?


Кстати, у меня в договоре аренды написано: «Арендатор не имеет право сдать переданные ему помещения в субаренду, а также передать полностью или частично другие права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного согласия на то Арендодателя.»

[sema]

обновоили, но там все по прежнему... за то вот чего есть

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 ноября 2005 года Дело N А13-2775/2005-16

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2005 года.
Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2005 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И., при участии предпринимателя Громова А.Г., предпринимателя Лукичева А.И. и их представителя Вержбицкого А.Б. (доверенность от 12.04.2005), от закрытого акционерного общества "Славяне" Сакадынец М.М. (доверенность от 02.03.2005), рассмотрев 23.11.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателей Лукичева Анатолия Ивановича и Громова Андрея Геннадьевича на решение от 21.07.05 (судья Сахарова Е.Г., арбитражные заседатели Логинова В.Ю., Степанкова Т.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 16.09.05 (судьи Лемешов В.В., Кургин А.Ф., Романова А.В.) Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-2775/2005-16,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Славяне" (далее - ЗАО "Славяне") обратилось в Арбитражный суд Вологодской области с иском к предпринимателям Лукичеву Анатолию Ивановичу и Громову Андрею Геннадьевичу о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними договора о совместной деятельности от 30.10.1998 и применении последствий недействительности данной сделки в виде обязания Громова А.Г. передать ЗАО "Славяне" нежилое помещение магазина площадью 56,5 кв.м (кадастровый номер 35:21:040110:0138:09095:1003), и обязания Лукичева А.И. передать истцу нежилое помещение магазина площадью 48 кв.м (кадастровый номер 35:21:04011060138:09095:1004), находящиеся на первом этаже здания по адресу: Череповец, пр. Советский, 53.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет), управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Вологодской области (далее - Агентство), Управление Федеральной регистрационной службы по Вологодской области (далее - Регистрирующий орган).
Решением от 21.07.05 исковые требования удовлетворены, признан недействительным (ничтожным) договор о совместной деятельности от 30.10.98 (с изменениями к нему от 28.06.04), заключенный между ЗАО "Славяне" и предпринимателями Лукичевым А.И., Громовым А.Г., и применены последствия его недействительности - суд обязал ответчиков передать истцу указанные выше помещения.
Постановлением апелляционной инстанции от 16.09.05 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматели Лукичев А.И. и Громов А.Г. просят отменить принятые по делу судебные акты указывая на то, что из решения суда неясно основание для признания недействительным оспариваемого договора, а также ссылаясь на то, что невнесение одного из вкладов по договору о совместной деятельности не влечет недействительность этого договора.
В отзывах на кассационную жалобу Комитет и Агентство просят оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.
Представители Комитета, Агентства и Регистрирующего органа, надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании предприниматели поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель ЗАО "Славяне", ссылаясь на их необоснованность, просил оставить жалобу без удовлетворения.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как усматривается из материалов дела, между ЗАО "Славяне", предпринимателем Лукичевым А.И. и предпринимателем Громовым А.Г. 30.10.98 заключен договор о совместной деятельности по строительству двухэтажного здания по адресу: Череповец, пр. Советский, 53.
Согласно условиям договора для достижения общей цели стороны договорились внести вклады: ЗАО "Славяне" обязалось внести денежные средства для полного финансирования строительства здания, а предприниматели Лукичев А.И. и Громов А.Г. - права аренды земельного участка под строительство здания, принадлежащие им на основании договоров аренды, заключенных с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Череповца.
Стороны также определили их доли в общем имуществе: по окончании строительства ЗАО "Славяне" приобретает долю в праве собственности на нежилое здание в размере 112/200, предприниматель Лукичев А.И. - долю в размере 25/200, а предприниматель Громов А.Г. - долю в размере 63/200.
После окончания строительства и приемки здания в эксплуатацию стороны определили конкретные помещения, передаваемые каждому из них в счет доли в общем имуществе, предприниматель Лукичев А.И. получил в собственность помещение площадью 48 кв.м, а предприниматель Громов А.Г. - помещение площадью 56,5 кв.м. Права ответчиков на указанные помещения зарегистрированы в установленном порядке 11.08.2004.
Полагая, что ответчики в силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) не могли вносить право аренды в общее имущество без согласия арендодателя и, таким образом, не выполнили своих обязательств по договору от 30.08.1998, ЗАО "Славяне" обратилось с иском о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что ответчики не представили доказательств согласия арендодателя на внесение права аренды земельного участка в качестве вклада по договору о совместной деятельности, вследствие чего договор о совместной деятельности от 30.08.1998 является недействительным, помещения, принадлежащие ответчикам, подлежат передаче истцу в порядке реституции.
Кассационная инстанция считает, что указанные выводы суда не основаны на законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
По смыслу указанной правовой нормы согласие арендодателя требуется в тех случаях (за исключением передачи арендных прав в залог), когда происходит смена фактического пользователя имуществом.
Передача арендных прав в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) не названа в статье 615 ГК РФ в числе случаев, требующих согласия арендодателя, подобное распоряжение арендными правами не приводит к перемене пользователя, поскольку арендатор продолжает сам использовать арендованное имущество, но уже в интересах всех товарищей.
Заключенными с предпринимателями договорами аренды земельного участка было предусмотрено право арендатора возводить на арендуемом участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости. Таким образом, цель использования земельного участка в рамках договора о совместной деятельности от 30.08.1998 соответствует условиям договора аренды и не противоречит назначению арендованного имущества.
При таких обстоятельствах при заключении спорного договора правила статьи 615 ГК РФ ответчиками нарушены не были.
Доводы ЗАО "Славяне" о неисполнении ответчиками условий договора от 30.10.98 и неправомерном получении в собственность спорных помещений не могут служить основанием для удовлетворения иска, так как неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе невнесение участниками договора простого товарищества своих вкладов, не является основанием для признания сделки недействительной по статье 168 ГК РФ.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, кассационная инстанция считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца, так как по заявленным основаниям договор о совместной деятельности от 30.10.98 не может быть признан недействительным.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 21.07.05 и постановление апелляционной инстанции от 16.09.05 Арбитражного суда Вологодской области по делу N А13-2775/2005-16 отменить.
В удовлетворении исковых требований закрытому акционерному обществу "Славяне" отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Славяне" в пользу предпринимателей Лукичева Анатолия Ивановича и Громова Андрея Геннадьевича 2000 рублей судебных расходов по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий
КАДУЛИН А.В.

Судьи
РУДНИЦКИЙ Г.М.
САПОТКИНА Т.И.

[КОША]

Спасибо! Первая приятная новость в этом году!!!