неосновательное обогащение по предварительному договору

[Аноним]

Мы заключили с фирмой предварительный договор, сейчас нам предъявляют претензии по выплате денежных средств за период действия данного договора. Основной договор находится в стадии подписания, причем те условия, которые определены в предварительном договоре, контрагент включать в основной не хочет.
Исходя из этого 2 вопроса:
1.можем ли мы не проплачивать в рамках предварительного договора и по каким основаниям;
2.и если мы пользовались этими помещениями (проводили ремонт), может ли нам это аукнуться как неосновательное обогащение.

[stas®]

может, Вы изложите ситуацию более внятно?

Какое отношение помещения имеют к договору? О чем он?

[хелп ю]

может, Вы изложите ситуацию более внятно?

[Аноним]

поясняю, предварительный договор о намерении в будущем заключить договор аренды помещений, которыми мы собираемся пользоваться в дальнейшем
если что-то еще надо пояснить то постараюсь, чтобы была ситуация более понятна, спасибо за реагирование на проблему

[stas®]

сейчас нам предъявляют претензии по выплате денежных средств за период действия данного договора.

Хотят, чтобы вы заплатили? Или требуют назад деньги, которые заплатили вам?

По какому основанию хотят денег (или платили деньги)? Предварительный договор сам по себе - это обязательство сторон заключить договор, не более того, денег по нему не платят.

1.можем ли мы не проплачивать в рамках предварительного договора и по каким основаниям;

Соответственно, по предварительному договору ничего "проплачивать" (лучше сказать - "платить") невозможно.

и если мы пользовались этими помещениями (проводили ремонт), может ли нам это аукнуться как неосновательное обогащение.

пользовались или делали ремонт? Это разные вещи. Обыкновенно ремонтом занимаются строительные организации, но за это платят не они, а им.

[Аноним]

мы пользовались помещением (сначала сделали ремонт с привлечением строительных организаций), затем туда стали приходить клиенты.

- денег они хотят, чтобы мы им заплатили за фактическое использование помещений в связи с получением доходов в период действия предварительного договора.

[stas®]

те условия, которые определены в предварительном договоре, контрагент включать в основной не хочет

А это о чем?

[Аноним]

т.е. мы определили в предварительном договоре условия на которых будет заключен основной договор аренды, а теперь эти условия контрагент не хочет включать в основной договор

[Демидова Татьяна]

- денег они хотят, чтобы мы им заплатили за фактическое использование помещений в связи с получением доходов в период действия предварительного договора.

какие есть доказательства у арендодателя о том, что вы фактически пользовались помещением?

[Высокие каблучки]

и если мы пользовались этими помещениями (проводили ремонт), может ли нам это аукнуться как неосновательное обогащение

если данное условие присутствует в предварительном договоре (о Вашей обязанности произвести ремонт), то это может аукнуться неосновательным обогащением второй стороне, которая отказывается заключать договор на согласованных условиях.

[Высокие каблучки]

в связи с получением доходов в период действия предварительного договора

[Аноним]

какие есть доказательства у арендодателя о том, что вы фактически пользовались помещением?

а что в данном случае понимать под доказательствами - если то что они видели что к нам приходили люди и занимались в зале, тогда есть (в смысле свидетельские показания), а других вроде нет.

[Аноним]

если данное условие присутствует в предварительном договоре (о Вашей обязанности произвести ремонт), то это может аукнуться неосновательным обогащением второй стороне, которая отказывается заключать договор на согласованных условиях.

такое условие в предварительном есть договоре

[Демидова Татьяна]

Так на всякий случай.
У вас ПРдоговор то когда и на какой срок заключен?

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

[B@lex]

Соответственно, по предварительному договору ничего "проплачивать" (лучше сказать - "платить") невозможно.

stas®, почему невозможно? А если в рамках обеспечения обязательства заключить основной договор?

[stas®]

B@lex, тогда речь идет о каком-то смешанном договоре. Предметом предварительного договора является заключение основного договора, а не ремонт или платежи за него.

[B@lex]

а не ремонт или платежи за него.

с этим полностью согласен

[Аноним]

[QUOTE=Демидова Татьяна;51021765]Так на всякий случай.
У вас ПРдоговор то когда и на какой срок заключен?
QUOTE]
Договор заключен в прошлом году и до момента получения свидетельства о праве собственности контрагентом, свидетельство получено, но те условия договора, которые указаны в предварительном договоре, контрагент не желает исполнять в полном объеме

[Высокие каблучки]

Для объективного рассмотрения ситуации нужен тект договора полностью.
Соглашусь со stas®, о том что договор смешанный.

[Аноним1]

Для объективного рассмотрения ситуации нужен тект договора полностью.
Соглашусь со stas®, о том что договор смешанный.

я могу его предоставить при необходимости, только как - выложить на сайте или скинуть куда-то?

[B@lex]

выложить на сайте

[Аноним]

Вот и договор


ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР

Г__________ ___________ г.

____________________заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Настоящим договором, в соответствии со ст.429 ГК РФ, стороны обязуются в будущем заключить договор аренды (основной договор) по которому Общество обязуется передать во временное владение и пользование Предприятию помещения:
• ______________ (_________) (по проекту (справочно) номера помещений по экспликации: _______________________________________________) (далее по тексту – помещения).
Планы с экспликацией указанных выше помещений являются неотъемлемой частью настоящего договора. Указанные помещения расположены ________________________________, находящегося по адресу: ____________________, г.______________________________ (в дальнейшем именуются «ИМУЩЕСТВО»). ИМУЩЕСТВО, которое в будущем будет передаваться Предприятию во временное владение и пользование (аренду), находится в ________, имеющем статус незавершенного строительства. На момент заключения настоящего договора Общество имеет акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию спорткомплекса (1-ая очередь).
2. Стороны обязуются заключить основной договор не позднее 10-ти дней со дня регистрации права собственности на помещения в ГУ «ФРС по ____________».
3. Договор аренды (основной договор), который стороны намерены заключить, должен включать в себя, в том числе, следующие существенные условия:
3.1. Цель аренды – использование Предприятием ИМУЩЕСТВА по его прямому назначению в соответствии с проектом спорткомплекса.
3.2. ИМУЩЕСТВО будет передано Обществом Предприятию во временное владение и пользование по акту приема-передачи ИМУЩЕСТВА в аренду, который будет являться приложением к договору аренды и его неотъемлемой частью. Возврат арендуемого ИМУЩЕСТВА будет осуществляться по акту сдачи-приемки.
3.3. Срок аренды – 10 (Десять) лет, который будет исчисляться с момента подписания сторонами акта приема-передачи ИМУЩЕСТВА в аренду. Общество и Предприятие будут обязаны осуществить государственную регистрацию договора аренды (основного договора) в ГУ «ФРС по __________________» в максимально короткий срок. При этом Общество и Предприятие обязуются содействовать друг другу в вопросах указанной государственной регистрации.
3.4. Размер арендной платы в течение _______ года в месяц составляет:
- ___________ рублей, в том числе НДС за 1 кв.м. общей площади помещений ________.
Арендная плата исчисляется с момента подписания акта приемки-передачи ИМУЩЕСТВА в аренду. В случае если по окончании отделочных работ общая площадь ИМУЩЕСТВА уменьшится, что будет подтверждаться техническим паспортом и правоустанавливающими документами, то размер арендных платежей исчисляется исходя из площади ИМУЩЕСТВА, указанной в п.1 настоящего договора. Арендная плата включает в себя плату за пользование ИМУЩЕСТВОМ и расходы по оплате коммунальных услуг, но не включает стоимость потребленной электроэнергии, услуг связи, горячего и холодного водоснабжения. Общество вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы с обязательным уведомлением Предприятия за 1 (Один) месяц до даты предполагаемого изменения. При этом изменение размера арендной платы может осуществляться не чаще одного раза в течение одного календарного года и не более чем на 10% в год. Дополнительное увеличение арендной платы возможно только на основании дополнительного соглашения, подписанного обеими сторонами.
Если иное не предусмотрено настоящим договором, или соглашением сторон, Предприятие ежемесячно вносит арендную плату не позднее 10-го числа текущего месяца путем безналичного перечисления денежных средств на счет Общества.
3.5. Предприятие будет обязано:
- соблюдать в арендуемом помещении требования СЭС, Госпожнадзора и других органов, установленные для данного вида деятельности и имущества. Самостоятельно и в полном объеме уплачивать штрафные санкции, наложенные контролирующими органами в связи с его деятельностью, а также нести расходы по возмещению ущерба, убытков, причиненных Предприятием, по его вине, Обществу и третьим лицам;
- обеспечить своими силами и за свой счет эксплуатацию и текущий ремонт в арендуемом помещении внутренних инженерных сетей, за свой счет нести расходы, связанные с неотделимыми улучшениями ИМУЩЕСТВА, включая отделочные работы, а также за свой счет обеспечивать уборку (содержание в надлежащем санитарном состоянии) арендуемых помещений;
- своевременно уплачивать арендную плату;
- выполнять действующий в Спорткомплексе регламент постановки на охрану и снятия ИМУЩЕСТВА с охраны;
- возвратить ИМУЩЕСТВО в надлежащем состоянии после прекращения действия договора аренды Обществу, в том числе неотделимые улучшения в соответствии с п.п. 3.10. настоящего договора. Неотделимыми улучшениями будут считаться: межкомнатные двери, подвесной потолок с осветительными приборами, электропроводка, обшивка стен, вентиляционные воздуховоды, сантехническое оборудование и канализация, оконные блоки с решетками или рольставнями, охранная и пожарная сигнализации, а также любые иные улучшения, стоимость которых была согласована Обществом в смете на отделочные работы;
- в случае аварии внутренних тепло-, энерго- и других сетей по вине Предприятия принимать все необходимые меры к устранению аварий и их последствий за свой счет;
- нести за свой счет, помимо арендной платы, расходы за потребляемую при эксплуатации ИМУЩЕСТВА электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, за пользование услугами связи;
- письменно сообщать Обществу не позднее, чем за 20 дней о предстоящем освобождении помещения, как в связи с окончанием срока действия договора аренды, так и при досрочном освобождении;
- при распространении рекламы о своей деятельности, связанной с использованием ИМУЩЕСТВА, предварительно согласовать с Обществом ее содержание и форму.
3.6. Предприятие будет вправе:
- сдавать ИМУЩЕСТВО в субаренду с письменного разрешения Общества;
- за свой счет производить капитальный ремонт ИМУЩЕСТВА, а также создавать неотделимые улучшения, предварительно согласовав это с Обществом.
- пользоваться парковкой для автомашин и входами в арендуемые помещения, отведенными или согласованными для этих целей Обществом.
3.7. При прочих равных условиях иметь преимущественное право на продление срока действия (заключение нового) договора аренды, а в случае намерения Общества продать ИМУЩЕСТВО при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора купли-продажи ИМУЩЕСТВА.
3.8. При смене формы собственности на ИМУЩЕСТВО или смене собственника – указанные выше условия договора аренды (основного договора), который стороны намерены заключить в будущем, изменению в одностороннем порядке не подлежат.
3.9. Если Предприятие два и/или более месяца не исполняет обязанность по внесению арендных платежей за пользование ИМУЩЕСТВОМ, либо использует его с нарушением условий договора аренды, то Общество вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать возврата ИМУЩЕСТВА, направив соответствующее уведомление за 30 дней до даты расторжения договора аренды. До расторжения договора аренды Общество обязано направить Предприятию соответствующее уведомление с предложением устранить допущенные нарушения.
3.10. В случае досрочного расторжения договора аренды по инициативе Общества, Общество будет обязано по письменному требованию Предприятия выплатить ему понесенные на отделочные и иные работы помещений расходы с учетом инфляции, ранее согласованные Сторонами и имеющие документальное подтверждение, за минусом денежных средств, зачтенных Обществом в счет арендной платы за пользование Предприятием ИМУЩЕСТВОМ, в течение 20 (Двадцати) дней со дня получения письменного требования.
3.11. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Предприятием, может быть зачтена по соглашению сторон в счет арендной платы.
4. Если одна из сторон, заключивших настоящий договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор аренды. В случае отказа Общества (иного лица, к которому перешли права и обязанности по ИМУЩЕСТВУ, в соответствии с п. 3.8. настоящего договора) заключить с Предприятием основной договор аренды, Общество (иное лицо, к которому перешли права и обязанности по ИМУЩЕСТВУ, в соответствии с п. 3.8. настоящего договора) будет обязано по письменному требованию Предприятия выплатить ему понесенные на отделочные и иные работы в помещениях расходы с учетом инфляции, ранее согласованные Сторонами и имеющие документальное подтверждение за минусом денежных средств, зачтенных Обществом в счет арендной платы за пользование Предприятием ИМУЩЕСТВОМ, в течение 20 (Двадцати) дней со дня получения письменного требования.
6. Общество обязуется составить проект будущего договора аренды (основной договор), который должен быть представлен Предприятию для согласования не позднее срока, указанного в п.2 настоящего предварительного договора.
7. Стороны пришли к соглашению о том, что Предприятие на стадии действия настоящего предварительного договора производит по имеющемуся согласованному дизайну-проекту отделочные и иные работы в помещениях, указанных в п.1 настоящего договора. Указанные помещения для производства отделочных и иных работ передаются Предприятие по акту. При этом Предприятие предоставляет Обществу смету на отделочные и иные работы, а также данные строительной организации для их согласования. Доказательством произведенных материальных затрат (расходов) Предприятием будут являться представленные Обществу первичные документы, подтверждающие факт указанных затрат, а именно: договоры, документы на приобретение и оплату материалов и документы об оплате работ. Ежемесячно Стороны подписывают форму КС-2, в которой согласовываются суммы расходов, понесенных Предприятием. По завершении отделочных и иных работ стороны подписывают Акт о фактическом состоянии помещений. Указанный акт может быть составлен и подписан как на стадии имеющихся отношений по настоящему договору, так и на стадии арендных отношений, которые будут установлены в будущем на основании договора аренды.
8. Стороны пришли к соглашению о том, что Предприятие принимает на себя обязательства возмещать понесенные Обществом расходы по оплате фактического потребления Предприятием услуг связи, электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, начиная с даты подписания акта приема передачи помещения для отделки, и на все время действия основного договора (договора аренды). Размер расходов и затрат, подлежащих возмещению, определяется сотрудниками Общества ежемесячно на последний день каждого календарного месяца расчетным путем или на основании показаний приборов учета, установленных в используемых Предприятием помещениях, расположенных в здании ______________ (г._______________). Передача помещений Обществом Предприятию должна сопровождаться соответствующими актами приема-передачи.
8.1 Возмещение расходов и затрат осуществляется Предприятием не позднее 5 дней со дня получения от Общества соответствующих счета-фактуры и обоснованного расчета стоимости потребленных Предприятием электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, произведенного по тарифам, действующим за расчетный период, и услуг связи.
8.2 Ответственность за достоверность показаний приборов учета и их техническое состояние несет Предприятие. В случае неисправности приборов учета или их отсутствия Общество вправе предъявить Предприятию за пользование им электроэнергией и водой к возмещению расходы, размер которых определяется Обществом расчетным путем на основании тарифов, действующих в расчетном периоде.
9. Стороны с момента подписания настоящего договора не вправе в одностороннем порядке расторгать или изменять его. В противном случае виновная сторона возмещает убытки, понесенные другой стороной, связанные с неисполнением условий данного договора.
10. Основной договор должен быть заключен в простой письменной форме.
11. Настоящий договор составлен в двух экземплярах – по одному для каждой стороны и имеет силу с момента его подписания обеими сторонами. С момента заключения настоящего договора все предварительные договоры, заключенные между сторонами ранее в отношении ИМУЩЕСТВА, указанного в п.1 настоящего договора, считаются расторгнутыми, а обязательства по ним прекращенными.

12. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН:

ОБЩЕСТВО: ПРЕДПРИЯТИЕ:

[Аноним]

Уважаемые господа, выложил договор, может кто откликнется из людей кто хотел его посмотреть, выскажет свою точку зрения

[Высокие каблучки]

Смешанный договор с элементами договора подряда
по п. 8

Предприятие производит отделочные и иные работы в помещениях Указанные помещения для производства отделочных и иных работ передаются Предприятие по акту. Ежемесячно Стороны подписывают форму КС-2, в которой согласовываются суммы расходов, понесенных Предприятием. По завершении отделочных и иных работ стороны подписывают Акт о фактическом состоянии помещений.

помещения Вы получили для проведения работ.
вопрос в следующем - что Вы хотите:
- заключить основной договор
- получить денежные средства за проведенные работы
- и то идругое?

[Аноним]

Смешанный договор с элементами договора подряда
по п. 8


помещения Вы получили для проведения работ.
вопрос в следующем - что Вы хотите:
- заключить основной договор
- получить денежные средства за проведенные работы
- и то идругое?

Мы хотим заключить основной договор аренды и зачесть в счет арендной платы неотделимые улучшения, которые определены в предварительном договоре, и соответственно произведены нами.
А также не хотим платить какие-либо деньги за период нашего нахождения в данных помещений в период действия предварительного договора.
Вот сколько мы хотим, а что реально - вот вопрос

[B@lex]

Мы хотим заключить основной договор аренды

и зачесть в счет арендной платы неотделимые улучшения, которые определены в предварительном договоре, и соответственно произведены нами.

сомневаюсь...основания проведения улучшений?

А также не хотим платить какие-либо деньги за период нашего нахождения в данных помещений в период действия предварительного договора.

У них тоже оснований вроде нет. Тем более по п.п. 1, 3.2. 3.4. Вам при заключении основного передать должны, при наличии прав собственности. Вы там находились? Вам по акту п-п помещения передавались?

[Аноним]

сомневаюсь...основания проведения улучшений? У них тоже оснований вроде нет. Тем более по п.п. 1, 3.2. 3.4. Вам при заключении основного передать должны, при наличии прав собственности. Вы там находились? Вам по акту п-п помещения передавались?

Передавались в соответствии с п. 7 договора для производства работ

По вопросу зачета необделимых улучшений состоялась встреча - они согласны зачитывать (хоть одно радует)

[Аноним]

может еще есть какие-то комментарии. было бы интересно узнать, спасибо заранее