Ничтожное условие договора

[Len-ok]

Глючу или как? В договоре аренды, зарегистрированном, есть пункт "Договор расторгается досрочно... при приватизации помещения". истец ссылается на этот пункт, требует выселения. Но он же противоречит ст. 617 ГК? то есть условие договора ничтожно? Плиз, что-то устала к концу недели очень, голова отказывается работать...

[Алексей-1]

Почему. в принципе может через суд по 619.

[Len-ok]

То есть признавать его недействительным (кабальным)?

[Nora_]

Len-ok, не глючите. Напишите арендодателю в письменном виде, что норма ГК императивна и на основании этого данное условие ничтожно. Пусть попробуют оспорить!

[Алексей-1]

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

[Len-ok]

Я так и думаю, но что-то гложет (ну очень важно выиграть этот спор). Алексей-1, вы имеет ввиду, что ст. 619 - договором аренды могут быть установлены и другие основания в соот с п 2 ст. 450? А дальше по пп 2 п 2 ст. 450? Но как же п. 1 ст. 422 гк - договор должен соответть обязательным для сторон правилам (императивным нормам)?

[Len-ok]

И п 4 ст. 421 ГК? условия договора опредся по усмотрению сторон, кроме случае, когда содержание соответствубющего условия предписано законом?

[Аноним]

Почитайте Пленум ВАС по аренде, по-моему № 50. Там указано, что стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора.
Так что в принципе, Арендодатель прав, но расторжение д-ра аренды осуществляется на основании решения суда!!! С обязательным претензионным порядком!!!

[Алексей-1]

Len-ok, в данном случае закон предусматривает дополнительные возможности в случае, если они были указаны в договоре.

[Len-ok]

Там указано, что стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора.

закон предусматривает дополнительные возможности в случае, если они были указаны в договоре.

Но как же п. 1 ст. 422 гк - договор должен соответть обязательным для сторон правилам (императивным нормам)?

Так как?

[Алексей-1]

так он и соответствует.

[Len-ok]

Глючу, точно. Императивная норма ст. 617 ГК - не соответствует

[Len-ok]

так он и соответствует.

Алексей-1, чему соответствует? 619?

Я согласна только с Nora_,

[Алексей-1]

Len-ok, есть 617 - она живет своей жизнь и относится к правоприемственности.
но есть и 619 - которая предусматривает возможность расторжения договора.
в вашем случае идет ссылка на 619 статью и 617 никаким образом тут не светится.

[Len-ok]

Мож я че недосказала? Иск предъявил новый собственник (купил в результате приватизации). Пишет, что стал арендодателем на основании ст. 617 ГК, но требует выселиться на основании пункта договора.

есть 617 - она живет своей жизнь и относится к правоприемственности.
но есть и 619 - которая предусматривает возможность расторжения договора.

Как ст. 617 может жить своей жизнью? Все равно не отстану, пока не пойму. Не согласная я!

[DIR]

Len-ok, не слушайте никого. Спокойно ссылайтесь на 617-ю. В данном случае пункт договора не соответствует закону. "Другие основания", на которые тут ссылаются, не могут противоречить закону, в том числе ст.617.

[Len-ok]

Спасибо, DIR, я тоже думаю - что ж совсем "на пенсию" пора, молодая исчо

[Алексей-1]

25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Арендатор полагал, что данное условие могло быть предусмотрено в договоре лишь как основание отказа арендодателя от исполнения договора во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), но такого волеизъявления стороны при включении договора не выразили.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Как следовало из представленных истцом доказательств, потребность в использовании отделением железной дороги переданного в аренду перрона обусловлена увеличением интенсивности движения электропоездов в связи с ростом пассажиропотока на пригородном направлении, о чем арендодатель уведомлял арендатора в установленный в договоре срок (за три месяца).
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды.

[Len-ok]

на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона

Алексей-1, это условие не противоречит закону, не путайте. А наше противоречит 617

[Алексей-1]

Алексей-1, это условие не противоречит закону, не путайте. А наше противоречит 617

суд решит. посмотрим

[Len-ok]

суд решит. посмотрим

Не хотелось бы - слишком большая цена вопроса. Если не ничтожное условие, так я бы подстраховалась, встречный подала бы на кабальность условия и обосновала бы, почему подписали в таком виде...Бисер метать просто так неохота, если оно ничтожное.

[Алексей-1]

Len-ok, как вариант сослаться можно, конечно, все суд решит. Тем более, что вариантов нет. Но кабальность такого условия доказывать еще сложнее, чем необходимоть применения 617.

Тут дело было. Поменялся собственник и фирму ПРОСТО ВЫГНАЛИ с помещения. Ночью поменяли замки и т.д.

Сейчас судятся, конечно, выигрывают. Но.... факт-то есть факт.
Имущество растощили..... и все.... просто все....

[BorisG]

Иск предъявил новый собственник (купил в результате приватизации).

Поясни этот момент. Кто есть кто и каков разрыв во времени. ЧТо-то подсказывает мне, что тут покупка с обременением, и под пункт о приватизации новый собственник не попадает.

Пишет, что стал арендодателем на основании ст. 617 ГК, но требует выселиться на основании пункта договора.

Э... вот тут скорее нет.
Расторгнуть договор должен был старый собственник. Кстати, что есть приватизация, и кто есть старый собственник?

[BorisG]

Поменялся собственник и фирму ПРОСТО ВЫГНАЛИ с помещения. ...

Зачем так кричать?
Алексей-1, мы вроде как в правовом форуме, а не в форуме "По понятиям"

[stas®]

Len-ok, я согласен с Вами. Условия статьи 617 императивны, поэтому процитированный пункт договора можно считать ничтожным.

[Len-ok]

Поясни этот момент. Кто есть кто и каков разрыв во времени. ЧТо-то подсказывает мне, что тут покупка с обременением, и под пункт о приватизации новый собственник не попадает.

Была аренда от города (УМИ) с 98 года, когда в очередной раз перезаключали договор, нам выдали с этим условием:
"договор может быть расторгнут досрочно путем одностороннего отказа от его исполнения арендодателем в следующих случаях:
- идут наши нарушения
- и вот- "в результате приватизации"
Хотела заморочиться, выставить протокол, но вовсю в городе шла приватизация, могли выставить на аукцион, мы бы могли не успеть не только зарегистрировать, но и подписать все - продали бы помещение, а действовал бы старый договор, который к тому времени стал бы бессрочным. И выселили бы нас через три месяца. В общем, я уже тогда решила, что это условие ничтожно и мы договор подписали. Потом как раз и была "приватизация", а у нас аренда до 16 года. У нового собственника в свидетельстве обремение указано.
А теперь он прислал исковое, там все заморочено так: Мол, договор действует на основании 617-й, поэтому мы должны его исполнять, а они вправе требовать. Но в договоре есть этот подпункт, поэтому они считают договор расторгнутым и просят суд обязать нас исполнить условие договора о выселении при досрочном расторжении.

Len-ok, я согласен с Вами. Условия статьи 617 императивны, поэтому процитированный пункт договора можно считать ничтожным.

Спасибо, мне важно, что нас большинство.

[BorisG]

В общем, я уже тогда решила, что это условие ничтожно и мы договор подписали.

Это ошибочное решение. Если бы УМИ предпочел разорвать договор до продажи, его действия имели бы законный характер.

У нового собственника в свидетельстве обремение указано.

Вот это и делает это условие договора с новым собственником ничтожным.

[stas®]

Это ошибочное решение. Если бы УМИ предпочел разорвать договор до продажи, его действия имели бы законный характер.

Хм. А можно ли аргументов?

[Len-ok]

BorisG, вы имеете ввиду то, что сам по себе пункт договора не ничтожен, но применять его мог только старый собственник? Тогда действит-но, можно ли аргументов?

[Len-ok]

BorisG, простите за назойливость, жду от Вас ответа