НДС строительство, начисляется и не начисляется

[kuskov1981]

Уважаемые клерки, прошу совета. Я еще молодой гл.бух, так что опыта почти нет, а предыдущий гл. бух. ушел не очень хорошо, так что спросить больше некого.

Я Застройщик-Инвестор (одно юр.лицо) и я же Заказчик (второе юр.лицо) т.е. обе эти организации веду я.

У меня строительство жилого многоэтажного дома. Пока строительство не начато, идут работы по разработке и согласованию проекта.
Тем не менее затраты по этим работам, гл.бух до меня, от Заказчика передавал ежеквартально Застройщику-Инвестору. В учете так:

У Заказчика:
76,5И(инвестор) - 60,1(поставщик услуги) Переданные затраты за услуги инвестору Без НДС
76,5И - 60,1 Передан НДС с услуг Инвестору

У Застройщика-Инвестора:
08,3(жилой дом) - 76,5(заказчик) Отнесены затраты на незавершенное строительство
19,1(заказчик,(НДС)) - 76,5(заказчик) выделен НДС с затрат переданных от заказчика
08,3(жилой дом) - 19,1(заказчик) Передан НДС на незавершенное строительство
68,2(Расчеты с бюджетом) - 19,1(заказчик,(НДС)) Поставлен НДС к вычету ТОЛЬКО НЕКОТОРЫЕ СУММЫ (вот это меня смущает) Правильно ли это????

Я считаю что схема правильная, т.к. продавать собираемся по дог. купли продажи, а с 2006 года продажа "жилья" не облагается НДС для юр. и физ.лиц покупателей, соответственно будем использовать в деятельности не облагаемой НДС.

Скажите правильно ли я считаю, что схема правильная? Не понятно почему некоторые суммы идут к возмещению.
С уважением, Кусков Сергей

Если тема уже рассматривалась киньте ссылку. Я ничего подобного не нашел.
Спасибо.

[Nattaha]

kuskov1981, может, хоть логика какая прослеживается по распределению 19 счета на 08 и на вычет?

[kuskov1981]

Логики не видно. Проследить не возможно вычет был один раз. Основанием для вычета есть бухгалтерская справка-расчет, где с прочими затратами передаются и затраты по рекламе на привлечение покупателей, возможно это реклама на привлечение покупателей, но сумма не бьется.
А в остальном правильные проводки????

[Nattaha]

попробуйте из справки выкружить, какую сумму берут к распределению.. может, пытались НДС с общих расходов разделить на облагаемые и не облагаемые? хотя не очень логично, откуда бы расходы, произведенные заказчиком, вдруг стали относиться к облагаемым операциям, если относятся к строительству именно этого дома? хотя... как вариант - а у вас там не предполагается например подземный гараж, где будут облагаемые места продавать? или офисы? но в таком случае НДС надо бы было делить по окончании строительства в целом, когда известна общая сумма накопленного НДС... хм...
схема у заказчика правильная, только вопрос - а свои услуги как отражаете?
у застройщика я б не стала НДС сразу на 08 ставить, лучше накопить на отдельном субсчете 19, вдруг законодательство к концу стройки поменяется или в доме все же какие-то без-НДС-ные площади предполагаются

[Nikole_S]

Я считаю что схема правильная, т.к. продавать собираемся по дог. купли продажи, а с 2006 года продажа "жилья" не облагается НДС для юр. и физ.лиц покупателей, соответственно будем использовать в деятельности не облагаемой НДС.

Продажа жилья не облагается НДС в рамках долевого строительства или вообще?

[kuskov1981]

схема у заказчика правильная, только вопрос - а свои услуги как отражаете?

Услуги заказчика пока ни как не отражаем принято решение что в конце строительства выплатим вознаграждение, оно у нас составляет 2% от общей суммы расходов заказчика. Это вообще правильно, ежеквартально передаются расходы по актам и выписываются счета фактуры? НО вознаграждение в конце стройки??

у застройщика я б не стала НДС сразу на 08 ставить, лучше накопить на отдельном субсчете 19

Получается что они на 19 и седят "19,1(заказчик,(НДС)) - 76,5(заказчик) выделен НДС с затрат переданных от заказчика" только почему то сразу передаются на 08,3 только вот не на отдельном счет.

или в доме все же какие-то без-НДС-ные площади предполагаются

Сами квартиры без НДС это понятно, а еще что может быть?

Продажа жилья не облагается НДС в рамках долевого строительства или вообще?

Я думаю что вообще

[oi]

Услуги заказчика надо тоже квартально отражать.

По поводу НДС: у вас есть право воспользоваться льготой, либо платить НДС с реализации квартир и возмещать с услуг строителей, либо все на 08 и не возмещать. см.налоговый кодекс.

Если у вас ндс распределяется - поговорите со строителями, может быть это всетаки административно-жилой комплекс строите? и долевое строительство предполагаете?
А может вашему бухгалтеру с/ф не все нравились и она брала к возмещению те, которые устраивали?

[Nattaha]

п.3 ст.149 НК: 22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; (не обл. операции)
5. Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. та же статья
услуги зак-ка я бы сказала ежемесячно надо отражать как выручку - распределение во времени для НУ а для БУ аналогично (в размере расходов, т.к. услуга потребляется в теч-е всего срока действия договора)
а без НДС - в том же доме например офисы, подземные гаражи, которые тоже надо продавать. ну и вдруг еще какая-то деятельность у Ва (облагаемая) есть?

[kuskov1981]

п.3 ст.149 НК: 22) реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; (не обл. операции)
5. Налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные пунктом 3 настоящей статьи, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование. та же статья

Я извеняюсь, а зачем отказываться от освобождения НДС. На практике.

а без НДС - в том же доме например офисы, подземные гаражи, которые тоже надо продавать. ну и вдруг еще какая-то деятельность у Ва (облагаемая) есть?

Сдача в аренду помещения. Если я не отказываюсь от освобождения по НДС то получается все площади продаются без НДС?! Или нет?

[Nattaha]

зачем отказываться от освобождения НДС. На практике

чтоб не делить НДС общий и не вести раздельный учет, а еще если покупатели просят
в общем по-моему, от темы ушли... Вы можете увидеть сейчас ту сумму по справке? похоже, бухгалтер предыдущий делила "общий" НДС на аренду (обл. опер-и) и не облагаемые... хотя пока не началась реализация квартир, ничего из общего НДС делить не надо было... а тот НДС который относится именно к строительству - брать к вычету нельзя пока... странно, в общем. боюсь, тут нужно все же у нее выпытать, что означает эта справка

[kuskov1981]

Стараюсь выпытывать. она вот так отвечает:
"Читай нормативную базу по НДС в строительстве, там вычет зависит от периода, в котором производятся расходы на строительство"

Собственно как можно разделить на данном этапе НДС по облагаемым операциям и нет? Думаю надо знать площадь, а у нас еще проект в разработке! Эта так мысли.

А вообще на практике применяется такая схема: выделяется НДС за весь период строительства, предположим 1 180 000 рублей. Объект сдан. Продали площади физ. и юр.лицам которые не облагаются НДС в размере 80%. А остальные 20% продали как облагаемые НДС.
Тогда бухгалтер берез зачет НДС в следующей пропорции
1 180 000 * 20% = 236 000???

[oi]

Стараюсь выпытывать. она вот так отвечает:
"Читай нормативную базу по НДС в строительстве, там вычет зависит от периода, в котором производятся расходы на строительство"

Собственно как можно разделить на данном этапе НДС по облагаемым операциям и нет? Думаю надо знать площадь, а у нас еще проект в разработке! Эта так мысли.

А вообще на практике применяется такая схема: выделяется НДС за весь период строительства, предположим 1 180 000 рублей. Объект сдан. Продали площади физ. и юр.лицам которые не облагаются НДС в размере 80%. А остальные 20% продали как облагаемые НДС.
Тогда бухгалтер берез зачет НДС в следующей пропорции
1 180 000 * 20% = 236 000???

Так было раньше.
Сейчас : см. выражение своего бухгалтера.

Если у вас есть четкое представление процентного отношения жилых и нежилых помещений - надо делить. Еще учитывать их можно отдельно и принимать к вычету, те которые относятся к нежилым.

А еще можно всю сумму ставить к возмещению, пока не появиться определенность. И если будет реализован жилой дом (соответствующим образом зарегистрированный), то в периоде его реализации нужно будет восстановить НДС в соответ. сумме.

[oi]

ну и :Возместить НДС через 5 лет - на грани фантастики.

[kuskov1981]

Так было раньше.
Сейчас : см. выражение своего бухгалтера.

Я читаю базу по НДС в строительстве, только вот не о каких периодах в которых надо возмещать НДС не знаю. Киньте пожалуйста ссылку, я еще совсем в этом зеленый(((( Пожалуйста.

[oi]

смотрите не "периоды возмещения", а условия принятия ндс в зачет....
у меня сейчас нет под рукой НК, точно сказать не могу
не найдете, то завтра дам ссылку

[oi]

Вопрос: В какой момент принимается к вычету НДС по объекту основных средств, построенному подрядным способом (наша организация сама финансировала это строительство)? На дату получения от подрядчика актов по формам N N КС-2 и КС-3 и счета-фактуры на сметную стоимость строительства или только после принятия на учет этого объекта? По договору поэтапная сдача объекта не предусмотрена.

Ответ: Вычетам подлежат суммы НДС, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы НДС, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ (п. 6 ст. 171 НК РФ).
При этом начиная с 2006 г. и по настоящий момент в силу п. 5 ст. 172 НК РФ "входной" НДС по объекту основных средств, построенному подрядным способом, принимается к вычету в общем порядке - по мере накопления этого "входного" НДС при соблюдении следующих условий:
- товары (работы, услуги) приобретены для совершения операций, облагаемых НДС;
- по приобретенным товарам (работам, услугам) у организации-покупателя имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура;
- товары (работы, услуги) приняты к учету при наличии соответствующих первичных документов.
Таким образом, вам необходимо дождаться получения от подрядчика актов по формам N N КС-2 и КС-3 и счетов-фактур. Ожидать постановки построенного объекта на учет в качестве основного средства не нужно.

[oi]

НК Статья 171. Налоговые вычеты

[oi]

Комментарий к статье 171

До 1 января 2006 года обязательным условием для вычета НДС по купленным товарам (работам, услугам, имущественным правам) являлась уплата налога поставщикам и подрядчикам. Это было прописано в статьях 171 и 172 Налогового кодекса РФ. С 1 же января 2006 года это требование из указанных статей исчезло. Таким образом, теперь к вычету можно принять и тот НДС, который еще не уплачен поставщикам и подрядчикам. Для вычета достаточно оприходовать покупку и получить от поставщика соответствующий счет-фактуру.

[oi]

В соответствии с действующей до 1 января 2006 года редакцией пункта 5 статьи 172 Налогового кодекса РФ НДС по работам, выполненным подрядными организациями или заказчиками-застройщиками, принимается к вычету в тот момент, с которого по построенному зданию начали в налоговом учете начислять амортизацию. С 1 января 2006 года данный налог принимается к вычету в тот момент, когда подписан акт приемки-передачи выполненных работ и подрядчик (заказчик-застройщик) выставил счет-фактуру.

[oi]

Однозначного ответа как вам действовать никто не даст...читайте, решайте сами как быть...

[kuskov1981]

Однозначного ответа как вам действовать никто не даст...читайте, решайте сами как быть...

Это я понимаю. Однако надо понять, почему иногда стоит принять такое решение или иное.

ПЕРСОНАЛЬНОЕ СПАСИБО, ВАМ оi, ЗА ПОНИМАНИЕ И ВНИМАНИЕ К МОЕЙ ПРОБЛЕМЕ.

Из вышенаписанного я понял следующее:
1. Если работы производились до 1 янв.2006 года, то нужно эти работы оплатить дождаться пока объект построят, а после смотреть какие суммы НДС нужно принимать к зачету и нужно ли?!.
2. Начиная с 1 янв.2006 года можно принимать НДС от подрядчиков, а так же от Заказчика, если есть на руках акты КС-2 и КС-3, а также оформленная счет-фактура в установленном порядке, даже если эти работы не оплаченны.

Вопрос: От заказчика(от его лица) требуются КС-2 и КС-3? У нас в организиции свои акты передачи затрат(да и работ он ни каких не выполняет, строительных)?

3. НДС примается пропорционально проданной площади (облагаемые НДС и не облагаемые НДС).
4. Можно примать весь НДС на работы после 1 янв.2006 года, а когда дом сдадут, по не облагаемым НДС-ом площади надл будет НДС восстановить.

Получается мой бухгалтер имел ввиду слудующие периоды: до 2006 года и после 2006 года?!!!!

Правильно я понял???!!!

У меня сейчас НДС висит на 08.3 счете, при принятии его к зачету, в программе 1С, придется делать "Бухгалтерскую справку"(Д68 К08.3), а как он попадет в книгу покупок, формируемую программой 1С?

[oi]

Порядок вычета сумм НДС, предъявленных налогоплательщику подрядными организациями и не принятых к вычету по состоянию на 1 января 2006 г., установлен Письмом ФНС России от 18.10.2006 N ШТ-6-03/1014@ "О порядке применения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2005 N 119-ФЗ "О внесении изменений в главу 21 части второй НК РФ и о признании утратившими силу отдельных положений актов законодательства РФ о налогах и сборах".
На основании данного Письма суммы НДС, предъявленные налогоплательщику с 1 января 2005 г. до 1 января 2006 г. подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и уплаченные им при проведении капитального строительства, но не принятые к вычету в установленном порядке, подлежат вычетам в течение 2006 г. равными долями по налоговым периодам.

[oi]

Думаю ваш бухгалтер делил облаг. и необлаг.

[kuskov1981]

На основании данного Письма суммы НДС, предъявленные налогоплательщику с 1 января 2005 г. до 1 января 2006 г. подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) и уплаченные им при проведении капитального строительства, но не принятые к вычету в установленном порядке, подлежат вычетам в течение 2006 г. равными долями по налоговым периодам.

Если такие суммы остались (хотя я не знаю как проверить, счет 19 закрыт, но вычет не большой), то после 2007 года их нельзя принять?

Правильно делать так?
Д08.3 К19.1 передан НДС на увеличение стоимости незавершенного строительства
Д19.1 К08.3 выделен НДС из стоимости незавершенного строителства
Д68.2 К19.1 представлен НДС к вычету

Вопрос: От заказчика(от его лица) требуются КС-2 и КС-3? У нас в организиции свои акты передачи затрат(да и работ он ни каких не выполняет, строительных)?

Из вышенаписанного я понял следующее:
1. Если работы производились до 1 янв.2006 года, то нужно эти работы оплатить дождаться пока объект построят, а после смотреть какие суммы НДС нужно принимать к зачету и нужно ли?!.
2. Начиная с 1 янв.2006 года можно принимать НДС от подрядчиков, а так же от Заказчика, если есть на руках акты КС-2 и КС-3, а также оформленная счет-фактура в установленном порядке, даже если эти работы не оплаченны.

Вопрос: От заказчика(от его лица) требуются КС-2 и КС-3? У нас в организиции свои акты передачи затрат(да и работ он ни каких не выполняет, строительных)?

3. НДС примается пропорционально проданной площади (облагаемые НДС и не облагаемые НДС).
4. Можно примать весь НДС на работы после 1 янв.2006 года, а когда дом сдадут, по не облагаемым НДС-ом площади надл будет НДС восстановить.

Получается мой бухгалтер имел ввиду слудующие периоды: до 2006 года и после 2006 года?!!!!

Правильно я понял???!!!

У меня сейчас НДС висит на 08.3 счете, при принятии его к зачету, в программе 1С, придется делать "Бухгалтерскую справку"(Д68 К08.3), а как он попадет в книгу покупок, формируемую программой 1С?

Кроме пункта 2 (на который мне ответил oi), я все правильно понял ситуацию?!

[oi]

Д19.1 К08.3 выделен НДС из стоимости незавершенного строителства

не поняла, эт что за проводка?

[kuskov1981]

Сообщение от kuskov1981
Д19.1 К08.3 выделен НДС из стоимости незавершенного строителства

не поняла, эт что за проводка?

возвращаю НДС на счет 19, что бы потом сделать запись в книгу покупок, документом "запись в книгу покупок" в 1С Бухгалтерии.
А иначе как он у меня отразится в книге, если не ручками, а чтобы программа считала?!

[Nattaha]

kuskov1981, пыталась уже пару раз развернуто ответить. сайт такие сроки ответов не поддерживает.
ну собственно и я - не истина, так что Вам опять не добавит сообщение ясности.... якобы. не прикидывайтесь. все Вы правильно понимаете и видимо просто на консультантов денег жалко... тут придумать что-то надо, на мой взгляд

[kuskov1981]

якобы. не прикидывайтесь. все Вы правильно понимаете и видимо просто на консультантов денег жалко... тут придумать что-то надо, на мой взгляд

Я не прикидываюся, просто хочу детально в этом разобраться. Что касается консультантов, то из своего кармана я не буду оплачивать их услуги, а еще раз оплачивать услуги консультантов руководство не хочет(один раз уже оплатили, только до меня эта информация не дошла). Однако несмотря на это я не буду, ставить им условия : раз нет консультантов то за бухучет я не отвечаю. Это не правильно.

Может мои вопросы кажутся наивными и простыми, но я их задаю не потому что "просто так", а потому что они меня действительно интересуют. Я ЕЩЕ В БУХГАЛТЕРИИ "ЗЕЛЕНЫЙ" работаю гл.бухом 2 месяца. Поверте я тут не стебаюсь не над кем, для меня действительно это важно.
Спасибо всем за помощь и понимание.
С уважением, Кусков Сергей