Тема: Продажа квартиры, которая здается в аренду

Всем здравствуйте.

Подскажи, интересует такой вопрос.

Я ИП имею в собственности квартиру, которую сдаю (по договору аренды, зарегистрированному) фирме для проживания ее иностранного сотрудника. (по этому адресу у него осуществляется регистрация на тер-и РФ и Москвы). Хочу продать эту квартиру своему родственнику, который хочет продолжать сдавать ее той же организации. И собственно вопрос: могу ли я продать квартиру с арендаторами вместе и составить приложение к договору аренды в котором Арендодателем будет новый собственник? Или мне по любому сначала нужно расторгать мой договор аренды, потом продавать квартиру, а потом уже новый собственник будет с ними заключать договор аренды. Подскажите как лучше поступить, что бы еще Арендатора не обидеть ( а то он получится какое-то время останется без регистрации в Москве).

могу ли я продать квартиру с арендаторами вместе и составить приложение к договору аренды в котором Арендодателем будет новый собственник?

арендаторов вы, конечно, продать не можете )))
Сданную в аренду квартиру - продать можете. После чего новый собственник будет обязан заключить дог. аренды с вашими арендаторами на тех же условиях, что и были ( в пределах сроков первоначального договора)

Как я понял, в договоре купли-продажи надо указать что квартира продается с обременением?

Да.

А обязательно нужно заключать новый договор или возможно внесение изменений в старый в части Арендодателя? Просто будет непросто ( ) убедить Арендатора снова предоставлять свои уставные документы и все это организовывать. А то просто сдали бы по листочку изменений и все. Кстати, кто-нибудь может подсказать ссылылочку на статью ГК или иного закона о правах арендатора при продаже квартиры. Буду благодарен.

возможно внесение изменений в старый в части Арендодателя?

Возможно, конечно.

Согласно положениям ГК права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются. Каждая из сторон договора аренды несет обязанность в пользу другой стороны и считается должником в том, что она обязана сделать в ее пользу, и одновременно является ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК). Арендатор - кредитор в обязательстве предоставления арендованного имущества во временное пользование и одновременно должник в обязательстве внесения арендной платы, т.е. он имеет право требования предоставления ему арендованного имущества и обязанность по выплате арендной платы. Арендодатель, наоборот, должник в обязательстве передачи арендованного имущества и одновременно кредитор в обязательстве внесения арендной платы. В соответствии со ст. 382 ГК права требования могут быть переданы кредитором другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
При переходе права на арендованное имущество в ЕГРП должно быть зарегистрировано право нового правообладателя. Затем в регистрационную запись об аренде вносятся изменения с указанием нового арендодателя. Основание для внесения записей об изменениях - регистрационная запись о вещном праве нового арендодателя. Внесение изменений осуществляется по заявлению любой из сторон договора аренды. Конкретный размер платы за внесение изменений в ЕГРП устанавливается нормативным актом субъекта РФ, на территории которого действует учреждение юстиции. Как правило, плата за внесение изменений меньше размера платы за государственную регистрацию сделки (договора аренды). В подтверждение внесенных изменений стороны могут получить выписку из ЕГРП, в которой в качестве арендодателя указано новое лицо. Если перемена арендодателя не будет отражена в ЕГРП, то это не является основанием для прекращения аренды, поскольку арендные отношения сохраняются в силу приведенных выше общих положений ГК о перемене лиц в обязательстве и специальных норм об аренде. Речь идет только о дополнительном подтверждении прав арендатора на арендованное имущество.

Аренда сроком на 3 года. Год уже прошел.

Вы говорите что можно не заключать новый договор, а достаточно одной стороне зарегистрировать изменение в реестре на основании договора купли продажи и все?

Да. На основании зарегистрированного договора купли-продажи, разумеется.

Из этого следует, что арендатор вообще может пребывать в счастливом неведении о переходе прав собственности на квартиру. Т.е. после того как пройдет регистрация договора аренды новый собственник внесет изменение в реестр, закажет выписку и явится к арендатору с листочком на котором указаны его реквизиты и скажет: "Платите сюда!" ?

Ведь получается я не должен писать ему уведомление о расторжении договора, раз он вовсе и не расторгается?

Не должны.

Из этого следует, что арендатор вообще может пребывать в счастливом неведении о переходе прав собственности на квартиру.

Возможно... Но думаю, что арендатора все-таки стоит уведомить о переходе права собственности.

Покупатель купит квартиру, в свидетельстве будет указано обременение. Новый собственник уведомит арендатора о замене стороны в договоре аренды и необходимости оплачивать ар.плату ему.

23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению.

24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно.

Значит при регистрации договора купли-продажи регистрационная палата не требует подтверждения тому, что я уведомил арендаторов о предстоящем переходе права собственности?

А зачем это нужно ФРС? Это не входит в их служебные обязанности...