Право собственности на землю

[Dimitrii]

Доброго времени суток, уважаемые клерки!
Возникла проблема следующего характера.
Есть здание собственниками котрого являются физическое лицо и Казначейство, земля оформлена в аренду на 49 лет, но так как арендная плата довольно высока, встал вопрос об оформлении её в собственность. Есть принципиальное согласие главы администрации на передачу земли в собственность, но человеку, который занимался оформлением до меня ФРС отказала в регистрации. Как я понял, они пытались оформить землю в совместную долевую собственность с Казначейством.
1. Какие необходимы документы, кроме:
межевого дела, постановления главы администрации о передаче земли в собственность, согласия Казначейства, договора аренды.
2. Как произвести выдел принадлежащей физ. лицу земли (расчитать какую часть приватизировать мы можем), т. к. Казначейству принадлежит всего около 5% здания?

[КОША]

А договор купли-продажи? Межевое дело не нужно. Нужен кадастровый план земельного участка.
Если до этого у вас был отказ, то Вы не узнавали по какой причине?
Выделить земельный участок, имхо, нельзя,т.к. участок земли под зданием неделимый. Нужно определять доли.
И потом фраза "долевая собственность с Казначейством".... хм. Какая у Казначейства может быть собственность?

[КОША]

Кто создал это Казначейство Субъект РФ, ОМСУ? Кто? Вот с кем-то из них у Вас будет долевая собственность. В Свидетельстве о праве собственности на здание кто указан в качестве 2-го собственника?

[Dimitrii]

"И потом фраза "долевая собственность с Казначейством".... хм. Какая у Казначейства может быть собственность?"
Насколько я знаю ФРС, на это и сослалась, и срезала моего предшественника. Поблема в том, что я едва ли себе представляю как должно проходить определение доли, т. к. раньше с такими вопросами не сталкивался.
Что касается договора купли-продажи: его врде бы нет и не было, было распоряжение на передачу земли, ну, или что-то типа этого. Я конечно постараюсь уточнить, но вся проблема в том, что я в Москве, а "проблема" в глубинке.

[КОША]

Доли на участок определяются как при распределении долей в здании.

Далеко ли Ваша глубинка?

[Dimitrii]

Глубинка - это небьшой городок в Калужской области. Поговорил здесь, с людьми которые этим вопросом занимались, говорят, что администрация им сказала, что если Рег. служба даст добро то продадим вам землю, а регистрационная служба, еще на этапе консультации срезали,со словами: "Вы не сможете оформить землю в собственность в связи с обременением прав....", каких только толком обьяснить не смогли, либо те кто этм занимались не поняли. А ситуция в общем вырисовывается такая, земля поз зданием вся в аренде у физ. лица, а вот на первом этаже здания кусок помещения принадлежит Казначесйству на праве собственности, соответственно оформить право собственности на весь участок под зданием мы не можем. Вот здесь у меня такой вопрос:
1. Сейчас будет правильным, сначала определить с Казначейством доли, а затем подать заявление в Администрацию на покупку земли? И как производить определение долей, в процентном соотношении от площади находящейся в собственности и общей площади здания (подписывается какой-нибудь двухсторонний Акт согласия?). Получение согласия Казначейства на приватизацию нашей доли, как я понимаю, необходимо? Заранее спасибо!

[КОША]

1. Правильно определять доли не с Казначейством, а с кем, кто его образовал. Закажите Выписку из ЕГРП на здание и посмотрите, кто там собственник. Кто 2-й собственник. Я просто не знаю статуса этого Казначейства.
2. Про обремения земельного участка можно узнать, заказав Выписку на участок.
Органам гос. власти и ОМСУ земельные участки предоставляются на праве постоянного бессрочного пользования.

[КОША]

если выясниться, что здание принадлежит нескольким лицам на разных правах, скорее всего у Вас именно так (в выписке все будет написано), то выкупить участок земли нельзя ч. 3 ст. 36 ЗК.

[Dimitrii]

В случае если, все же, помещение принадлежит Казаначейству (вне зависимости от того кто его образовал) на праве собственности. Мы должны выкупить у Муниципальных властей весь участок, или же можем только ту долю которая дожна будет отойти к нам после регистрации. Или выкуп всего участка должен проходить совместно с Казначейством?
Заранее спасибо, и извините что надоедаю!

[КОША]

Казначейство не может ничего иметь на праве собственности.
Весь участок Вы выкупить не можете здание не целиком Ваше.
Купить долю в участке, так чтобы часть участка (Ваша) была на праве собственности, а часть на другом праве нельзя.

[Dimitrii]

Получается, замкнутый круг? Даже если, Казначейство владеет помещением на праве собственности, получить в собственность землю мы не можем? А возможны варианты, получения земли? и к кому (регистрационная служба?) по Вашему мнению тогда лучше, "искать подходы"?

[КОША]

Казначейство владеет помещением на праве собственности

Этого быть не может.


Подход я вижу только стать единственным собственником здания, а потом выкупить участок, если Адм-я согласна продать.

[ab2093]

, земля оформлена в аренду на 49 лет

Есть понимание ВАСа о том, что возможный выбор между "аренда" или "выкуп" при соответствующем договоре сделан, соответственно все остальные поползновения - дохлый номер, за исключением если в договоре аренды прописано иное (типа возможность выкупа).

Лечится только сменой собственника, типа новый покупатель не использовал своего права выбора и может пытаться претендовать...

[B@lex]

Получается, замкнутый круг?

Dimitrii, Вы сообщения читаете или нет?

Казначейство не может ничего иметь на праве собственности.

в пользовании земля у него и никто это пользование ограничить не может...потому и Вам в долевку выделить не могут....
Про оформление долевой собственности с РФ или его субъектом я чего то не слышал, да еще с обременением в виде пользования Казначейством

Есть понимание ВАСа о том, что возможный выбор между "аренда" или "выкуп" при соответствующем договоре сделан, соответственно все остальные поползновения - дохлый номер, за исключением если в договоре аренды прописано иное (типа возможность выкупа).

Лечится только сменой собственника, типа новый покупатель не использовал своего права выбора и может пытаться претендовать...

так то оно так, только не из данной оперы....

то выкупить участок земли нельзя ч. 3 ст. 36 ЗК.

[КОША]

так то оно так, только не из данной оперы....

Похоже на оперу про переоформление права постоянного бессрочного пользования.

[Dimitrii]

т.к. участок земли под зданием неделимый.

Подскажите, облазил все законодательство нигде не сказано, что участки под зданиями, априори неделимые. В случае если участок делимый (пока не могу выяснить, так как никто не знает), соответственно положение ч. 3 ст. 36 ЗК РФ к нам не применимы.
Тогда возникает, проблема абз. 1 ч. 1 ст. 35, но сейчас речь не об этом. Нашел в судебной практике Постановление ФАС МО 22.11.2006, 24.11.2006 Дело № КГ-А41/11385-06, в нем аналогичный вопрос разрешен не в пользу юр лица, по причине отсутсвия доказательств проведенного межевания земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, из чего сделан вывод, что участок неделимый. Просьба прокомментировать. Пожалуйста!

[КОША]

Хочется спросить, а почему Вы думаете что он делимый? Участок когда был сформирован? Наводящий вопрос - здание какого года постройки?

[Dimitrii]

Знаете, просто очень хочется верить, хоть во что-то, что может дать надежду, на положительное решение. Пока есть хоть один неясный момент, начальство с меня не слезет, да и самому интересен такой вариант. Год постройки здания 1975. Когда был сформирован участок не знаю, или вы намекаете как раз на 1975 год? Но Кадастровый учет производился где-то в 2002 году, точнее не скажу, отсутствуют необходимые документы, обещали передать, но когда это будет? Кстати, так для информации в тех паспорте, сказано, что Казначейство Федеральное. Спасибо за ваше терпение, кто ещё ответит на такое количество "сырых" вопросов.

[КОША]

Понятно. Я намекала вот на что. Что земельный участок скорее всего межевали по фактическому использованию. Т.е. делить там уже нечего.

Ну пойдем "от противного", предположим, что он делимый. Ну "отрежут" часть, к примеру, сбоку от здания. И что? Здание-то будет стоять на неделимом участке. Вернемся к тому с чего начали.

Ваши вопросы больше подходят для раздела правовая помощь. Там больше народу могут принять участие в обсуждении

[Dimitrii]

Поэтому я и задавал вопрос:

облазил все законодательство нигде не сказано, что участки под зданиями, априори неделимые.

не очень откровенно конечно. Но как разтаки чтобы уж сидеть и не париться хотелось бы знать Где сказано о неделимости земельного участка под зданием. Тем более что в деле из судебной практики шла

Постановление ФАС МО 22.11.2006, 24.11.2006 Дело № КГ-А41/11385-06

как раз и шла речь об участке под зданием.

[КОША]

"С учетом того, что применительно к ст. 36 ЗК РФ речь идет о застроенном земельном участке, раздел последнего (в целях определения делимости) должен производиться таким образом, чтобы каждому сособственнику здания (собственнику каждого помещения) можно было выделить земельный участок, на котором будет располагаться принадлежащее ему помещение (часть здания). Причем делимым (и реально разделенным!) должно быть и само здание, находящееся в общей собственности, иначе раздел земельного участка станет бессмысленным. Если на одном участке, который образуется в результате раздела, будут находиться помещения (части здания), принадлежащие нескольким собственникам (сособственникам), то участок в целом должен считаться неделимым. Разумеется, он будет также считаться неделимым, если в результате раздела его придется перевести в состав земель другой категории".

Понятнее или нет?

[Dimitrii]

Это то, понятно, это вытекает из ч. 2 статьи 6 ЗК, просто меня, с самого начала смутила, и дала надежду, формулировка ФАСа. Цитирую:
"Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно сделали вывод о том, что здание, в котором расположено помещение, принадлежащее истцу - ООО "Трансвега" на праве собственности расположено на неделимом земельном участке, так как в материалах дела отсутствует доказательства проведенного межевания земельного участка, на котором расположен указанный объект недвижимости." Вот последняя фраза и смутила.

[B@lex]

Подскажите, облазил все законодательство нигде не сказано, что участки под зданиями, априори неделимые.

Делимый участок - участок, раздел которого можно осуществить фактически....как разделить участок под пятном здания для меня загадка....