Покупка недвижимости вместе с ООО

[Ferryman]

Доброго всем времени суток.
Нужен совет, чтоб избежать ошибок.
Ситуация: ИП собирается приобрести 100% долю в ООО, которое в свою очередь, владеет недвижимостью. В настоящее время владельцем 100% доли является другое ООО.
Вопросы:
1. Как гарантировть ИП, что за время оформления перехода долей недвижимость никуда не уплывает из ООО? (может ли такой гарантией являться передача ИП-шнику ООО-шного свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость?)
2. Если можно, опишите пошагово действия при такой продаже...

[ab2093]

Доброго всем времени суток.
Нужен совет, чтоб избежать ошибок.
Ситуация: ИП собирается приобрести 100% долю в ООО, которое в свою очередь, владеет недвижимостью. В настоящее время владельцем 100% доли является другое ООО....

Вопросы:

1. Как гарантировть ИП, что за время оформления перехода долей недвижимость никуда не уплывает из ООО? ...

Деньги через ячейку! Доступ к ячейке по выписке из ЕГРЮЛ...

(может ли такой гарантией являться передача ИП-шнику ООО-шного свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость?)...

Нет, т.к. для регистрации перехода права собственности у злономеренных людей может быть и дубликат свидетельства, а на самом деле достаточно и выписки из ЕГРП.

2. Если можно, опишите пошагово действия при такой продаже...

1. Запрашиваете в ЕГРП выписку на указываемый объект недвижимости;
- если в выписке есть притязания/обременения задаете вопрос оппоненту
- если в выписке нет притязаний/обременений подписываете договор купли-продажи долевого участия с указанием о состоянии хозяйственной деятельности ООО и наличие всего имущества на балансе ООО. Весьма желательно цену такого договора установить близко к рыночной стоимости имущества (суть недвижимости)
2. После подписания договор купли-продажи долевого участия с иными документами незамедлительно подаете на регистрацию о смене состава участников
3. Одновременно снова подаете запрос в ЕГРП на выписку на указываемый объект недвижимости:
- если в выписке есть притязания/обременения задаете вопрос оппоненту
- если в выписке нет притязаний/обременений ждете перерегистрации в ЕГРЮЛ
4. После регистрации в ЕГРЮЛ снова подаете запрос в ЕГРП на выписку на указываемый объект недвижимости
- если в выписке есть притязания/обременения задаете вопрос оппоненту
- если в выписке нет притязаний/обременений удовлетворенно подаете запрос в ЕГРП на выписку на указываемый объект недвижимости каждый месяц (рейдерство, знаете ли)

[Ferryman]

Спасибо, огромное, ab2093.
Правильно ли я понял, что варианты безналичного расчета с продавцом отпадают?

[komar]

1. Как гарантировть ИП, что за время оформления перехода долей недвижимость никуда не уплывает из ООО? (может ли такой гарантией являться передача ИП-шнику ООО-шного свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость?)

с одной стороны, за время подписания договора продажи доли в простой письменной форме (а это и есть время оформления перехода долей(? ) и протокола (решения) об избрании нового директора (которого лучше поменять побыстрее независимо от того, будет сделка являться крупной или нет) вряд ли они успеют что-нибудь продать. поэтому гарантии не нужны.

с другой стороны, договор о продаже недвижимости может быть подписан задним числом, т.е. еще до оформления перехода доли в ООО. возможно, он уже подписан и лежит где-то вместе с остальными документами, необходимыми для регистрации перехода права собственности в этом случае гарантировать ничего нельзя.

[komar]

Спасибо, огромное, ab2093.
Правильно ли я понял, что варианты безналичного расчета с продавцом отпадают?

почему отпадают? нет. обязанность платить (или ее отсутствие) от формы расчетов не зависит

[ab2093]

Спасибо, огромное, ab2093.
Правильно ли я понял, что варианты безналичного расчета с продавцом отпадают?

Присоединяясь к предыдущему -=клерку=-, подтвержу, что безналичный вариант весьма предпочтительнее. Тем не менее, это лишь форма платежа. Соответственно, все остальные требования к действительности договора/сделки остаются актуальными.

...договор о продаже недвижимости может быть подписан задним числом, т.е. еще до оформления перехода доли в ООО.

Если договор подписан, но документы на регистрацию перехода права собственности не поданы (это и есть раздел "притязания" в выписке из ЕГРП) у продавца и покупателя могут возникать отношения, связанные с односторонним отказом от исполнения договора. Соответственно, у нового "владельца" ООО возникает необходимость от имени этого ООО сделку завершить или от сделки отказаться. Поэтому, состояние отношений с третьими лицами по поводу недвижимости должны быть отражены в договоре купли-продажи долевого участия (фактически как в договоре купли-проджаи самой недвижимости. Что-то вроде: объект никому не продан, в аренду или иное пользование никому не передан, в залоге и под обременениями на иных основаниях не состоит ...).

[princeps magnus]

мы указывали в договоре купли-продажи доли так:
"Общество является собственником недвижимого имущества ... Право собственности Продавца на указанное недвижимое имущество подтверждается Свидетельством о праве собственности ....
В случае, если в результате действий (бездействия) Продавца в период до исполнения всех обязательств Сотрон по настоящему Договору, вышеуказанные недвижимое имущество и земельный участок выйдут из собственности, владения, пользования или распоряжения Общества и/или стоимость их значительно уменьшится и/или на них будут установлены права третьих лиц, это будет считаться существенным изменением обстоятельств, из которых Стороны исходили при определении Общей стоимости доли, а также будет являться основанием для расторжения настоящего Договора в одностороннем порядке."
и соответствующие санкции...

[ГогиВолосатыНоги]

Сори, прочитал по диагонали, еще как вариант, аккредитивная схема оплаты - раскрытие после передачи свидетельств и выписок из ЕГРП, на дату после заключения договора.

[komar]

... а также будет являться основанием для расторжения настоящего Договора в одностороннем порядке."
и соответствующие санкции...

расторгнуть исполненный договор нельзя (нечего расторгать).
санкции - это хорошо (будем надеяться их взыскать), но они не гарантируют приобретение недвижимости.

[ab2093]

расторгнуть исполненный договор нельзя (нечего расторгать).
санкции - это хорошо (будем надеяться их взыскать), но они не гарантируют приобретение недвижимости.

Если подписан лишь договор, но не подписан акт приема-передачи, разве договор исполнен (даже если новый покупатель полновластно хозяйничает (ломает-ремонтирует) в объекте договора)?

Поэтому, реальная стоимость договора, отсюда существенные штрафные санкции, - вот и переспектива отлить кошке мышкины слезки...

[komar]

Если подписан лишь договор, но не подписан акт приема-передачи, разве договор исполнен (даже если новый покупатель полновластно хозяйничает (ломает-ремонтирует) в объекте договора)?

Речь шла о договоре продажи (уступки) доли (обратите внимание), а он исполняется совсем-совсем недолго.
В договоре продажи недвижимости как раз-таки никаких "если" не будет.