договор аренды

[Бухучетка]

Уважаемые, вопрос в некоторрой степени не совсем юридический.
В договоре сумма арендной платы поделена на постоянную и переменную составляющие. К такой формулировке претензий не возникает. Но вот вопрос в оформлении бухгалтерских документов- что именно должен отразить в акте выполненных работ арендодатель: формулировку" постоянная составляющая арендной платы" или "арендная плата за такой-то месяц", а также формулировку " переменная составляющая арендной платы" либо "возмещение эксплуатационных (коммунальных) расходов"?
Вопрос возник, потому что были претензии со стороны налоговых органов к включению в расходы арендаторами сумм коммунальных расходов, выставляемых арендодателями.
Какая же формулировка услуг дожна быть?

[sema]

убрать слово коммуналка например


12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно.

[Аноним]

В акте указываются вып. работы/услуги. зачем вы включаете туда арендную плату, составляющую какую-то?

Из чего состоит пост. и перемен. составляющая ар. платы?
Нипанятна!

[Бухучетка]

Постоянная часть-неизменяемая сумма арендной ставки за 1 кв.м в месяц, а переменная часть-сумма коммунальных услуг, потребляемая арендатором, расчитываемая пропорционально занимаеимой площади. А какие именно услуги должны быть прописаны в акте выполненных работ? Услуги по догвору аренды и все?

[Бухучетка]

Да, что касается убрать слово коммуналка, арендодатель это не приемлет. Поэтому и ввел эти постоянные и переменные части. Да бог с ними в договоре. Правильно ли будет, если он в акте выполненных работ укажет, что "выполнена переменная составляющая арендной платы". Ведь фактически это возмещение части коммунальных расходов, покраваемых за счет средств арендатора (в принципе и в договоре это как раз и указано, что в себя включает переменная составляющая).

[Шмымзик]

Бухучетка, Вы лично сами как понимаете смысл выражения:

выполнена переменная составляющая арендной платы".

?
Я это не понимаю ни разу. Как можно ВЫПОЛНИТЬ арендную плату, да еще и частями?

[sema]

Шмымзик, п. 3 ст. 614. твердый размер лии порядок (механизм) ее исчеисления

11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.

[Шмымзик]

sema, при чем тут механизм исчисления.... Я про акт выполненных работ с текстом "выполнена переменная составляющая арендной платы".

[B@lex]

Я про акт выполненных работ с текстом "выполнена переменная составляющая арендной платы".

запоздалое эхо Минфина)))

[sema]

Я про акт выполненных работ с текстом "выполнена переменная составляющая арендной платы".

ну бывает и хуже.....

[Бухучетка]

Вы вообще о чем, так междусобойчик что ли?
Я пытаюсь выяснить правомерность действий арендодателя в отношении вышеперечисленных формулировок, поскольку сама не понимаю, как могут быть выполнены работы по переменной составляющей. Но не я же выписаваю эти, блин, акты! Все оставить как есть, и спорить с налоговой? Как заставить его выдавать правильные и грамонтные акты. Где это найти, в каком нормативном документе. Ткине, пожалуйста, носом.

[Бухучетка]

ЮРИСТОВ НЕТ!!!СУПЕР!!!

[A_Kosh]

Если заботят налоговые риски, то лучше в акте (и в с-ф) указывать:
"Постоянная составляющая арендной платы за ... месяц ... руб.;
Переменная составляющая арендной платы за ... месяц ... руб."

Чем ближе формулировка в акте к договору тем лучше.
Чем дальше формулировка переменной части в договоре дальше от фразы "КОМПЕНСАЦИЯ коммунальных расходов", тем тоже лучше