Ипотека, как подстраховать себя?

[Имя как имя]

Берем кредит в банке под залог недвижимости третьего лица (наше аффилированное), в платежеспособности своей не сомневаемся, но всякое бывает, допустим могут арестовать счета у юр лица (всякое бывает, могут и по заказу ну и т.п.) и хотя у нас деньги будут, но не сможет платить проценты , не сможет возвращать части основного долга, не сможет поддерживать обороты на счет по кредитному договору и т.д. Т.е. мы не хотим терять недвижимость, т.к. мы платежеспособны, и готовы рассмотреть любой вариант в месте с залогом: - поручительство; - возможность переуступить свой долг третьему лицу, с сохранение залога. Но для банка эти наши просьбы будут подозрительны)
Вопрос в каких случаях идет обращение на заложенную недвижимость - только если основной долг не вернем, или и при остальных не платежах «какая критичная» точка?
Как подстраховать себя от такой ситуации и на что обратить внимание в кредитном договоре с банком и в договоре залога?

[villery]

в каких случаях идет обращение на заложенную недвижимость

Это прописывается в кредитном договоре и договоре залога

Как подстраховать себя от такой ситуации и на что обратить внимание в кредитном договоре с банком и в договоре залога?

Внимание обратить наи пункт "Обращения взыскания на заложенное имущество"

[Имя как имя]

Это прописывается в кредитном договоре и договоре залога

А закон ни как не ограничивает случаи обращения взыскания? А то можно же написать, что на 1 день просрочил уплату допустим % и ты уже не собственник своей недвижимости.

Villery, спасибо за ответ, вы мне вчера еще по переезду подсказали )

[sema]

обращение взыскание процедцра длинная )) за день конечно можно управиться))) но для этого надо желание иметь

[villery]

Статья 349 ГК. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество

1. Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением.
2. Требования залогодержателя удовлетворяются за счет заложенного движимого имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем. Однако на предмет залога, переданный залогодержателю, взыскание может быть обращено в порядке, установленном договором о залоге, если законом не установлен иной порядок.
3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:
1) для заключения договора о залоге требовалось согласие или разрешение другого лица или органа;
2) предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
3) залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно.

Статья 350. Реализация заложенного имущества

1. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
2. По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки.
3. Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.
Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.
4. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме не более чем на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.
Если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор о залоге прекращается.
5. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
6. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю.
7. Должник и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе в любое время до продажи предмета залога прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив обеспеченное залогом обязательство или ту его часть, исполнение которой просрочено. Соглашение, ограничивающее это право, ничтожно.

[Имя как имя]

Ребята спасибо за советы, получил из банка договор и посмотрел закон об ипотеке
«Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество
2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна».
Т.е. норма диспозитивная, а в договоре с банком обширный перечень условий, по которым банк в праве прекратить выдачу кредитных средств и потребовать досрочного возврата суммы кредита, а также обратить взыскание на заложенное имущество, в том числе такие как: ухудшении фин. состояния заемщика по оценке банка, уменьшение оборотов по счетам, просрочка в предоставлении документов ну и т.д