Продажа нежил.помещения. НДФЛ

[fenya]

Подскажите, пожалуйста, правильно ли я думаю?
ИП, деятельность - сдача в аренду собств.нежил.помещ, УСН 6%. В этом году приобрел помещ. за 900 т.р. В аренду пока не сдавал, сейчас есть покупатель, хочет продать.
Правильно ли я считаю, что это имущество физ.лица и при продаже надо вычесть 1 млн.руб (имуществ.вычет), а с остальной суммы уплатить НДФЛ и подать декларацию 3-НДФЛ.
Также нужно открыть в банке другой счет для физического лица (хочет сделку провести по б/налу), т.к. если перевести деньги на р/сч ИП, то придется уплатить 6% по УСН, а потом доказывать, что это - не доход ИП, а доход физ.лица.
Спасибо.

[Аноним]

Имущественный вычет тут вообще ни при чем - помещение нежилое. Необлагаться будет сумма в 900 т.р. остальное - по ставке 13% до 1 июля 2008 года уплати.

[Andyko]

А почему, собственно, продав имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности, Вы считаете, что это непредпринимательский доход?

[Cooler]

А почему, собственно, продав имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности, Вы считаете, что это непредпринимательский доход?

Наверное, потому, что УСН-6%, т.е. ни расходов, ни вычетов не будет.

А хоцца!

[ЛО]

имущество, использовавшееся в предпринимательской деятельности

почему использовавшееся?

В аренду пока не сдавал

[Верка]

А если ИП не использовал для сдачи аренды и купил неж.помещение с целью продажи,то это вааабще- "ТОВАР".С соответствующим выводом для УСН на 6% с дохода.И вопрос еще :на кого оформлено свидетельство на право собственности и кто продавать собирается?Мух от котлет нужно Вам отделить : приобретали лично для своего пользования или для предпринимательской деятельности,от сюда и выводы по налогам будут соответствующие.

[fenya]

приобретали лично для своего пользования или для предпринимательской деятельности,

А как это можно понять? Есть свидетельство о собственности, оформл.на физ.лицо, продавать будет как физ.лицо. Может он и хотел сдать его в аренду (а кто об этом должен был знать и кому об этом надо было сообщать?) просто подвернулся покупатель и решил продать.

[Cooler]

Есть свидетельство о собственности, оформл.на физ.лицо, продавать будет как физ.лицо. Может он и хотел сдать его в аренду (а кто об этом должен был знать и кому об этом надо было сообщать?) просто подвернулся покупатель и решил продать.

Угу, отмазка типа "я не я и лошадь не моя". Вряд ли такое нынче прокатит:

1. Имущество всегда регистрируется на физлицо, т.к. предприниматель - это только статус, меняющийся со временем.
2. Помещение нежилое - зачем оно физлицу, если не для предпринимательства?
3. Тем более - зачем покупать его в период занятия предпринимательской деятельностью "сдача в аренду"?
4. В договоре купли-продажи помещения как обозначен покупатель - как ИП или как физлицо? Как производилась оплата - наличными или с расчетного счета?

Вот эти и многие другие вопросы могут стать предметом выяснения в суде, если Вы до этого доведете дело. У Вас есть на них разумные и непротиворечивые ответы?

А то пока что только "детский сад, штаны на лямках".

P.S. Впрочем, всего этого несложно избежать, на какое-то время прекратив предпринимательскую деятельность и снявшись с госрегистрации, а тогда уже продавать - лицо, не являющееся ИП, предпринимательские налоги платить никто не в силах заставить.

"Закон - как телеграфный столб: перепрыгнуть нельзя, а обойти - можно". Выбор - за Вами.

[fenya]

В договоре купли-продажи помещения как обозначен покупатель - как ИП или как физлицо? Как производилась оплата - наличными или с расчетного счета?

Покупатель обозначен как физ.лицо (паспорт, прописка и т.д.). Деньги вносились наличными.

А то пока что только "детский сад, штаны на лямках".

А без этого нельзя!? Если вас так оскорбляет чужая неосведомленность, можете не отвечать. Куда ни плюнь, сплошные гуру!

[Cooler]

fenya, Ваш безусловно праведный гнев свидетельствует о справедливости моих подозрений - ответов на самые существенные из заданных вопросов у Вас явно нет.

Ну что ж, я Вас о них предупредил и даже подсказал способ наименее болезненного выхода из положения. Выраженная Вами благодарность меня полностью удовлетворяет.

[ЛО]

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ, ПОЛУЧЕННЫХ ОТ ПРОДАЖИ ИМУЩЕСТВА

Предприниматель без образования юридического лица, применяющий

упрощенную систему налогообложения, учета и отчетности в 2001 и 2002

гг. и имеющий патенты на занятие такими видами деятельности, как

оптовая торговля нефтепродуктами и оказание маркетинговых услуг,

являлся при этом совладельцем объекта недвижимого имущества -

комплекса автозаправочной станции, принадлежавшего ему на праве общей

равнодолевой собственности с юридическим лицом. В соответствии с

договором купли-продажи недвижимого имущества от 25 декабря 2001 г.

предприниматель передал свою долю имущества другому юридическому лицу,

при этом деньги на расчетный счет предпринимателя по данной сделке

поступили в январе 2002 г. Являются ли денежные средства, полученные

по договору купли-продажи недвижимого имущества, доходом, включаемым в

валовую выручку субъекта упрощенной системы налогообложения, учета и

отчетности и не подлежащим иным видам налогообложения?

Автозаправочная станция, принадлежавшая индивидуальному

предпринимателю на праве общей равнодолевой собственности с

юридическим лицом, предназначена для розничной торговли

нефтепродуктами, а потому не может рассматриваться в качестве

основного средства у предпринимателя, осуществляющего оптовую торговлю

нефтепродуктами.

Что касается наличия у совладельца объекта недвижимого имущества

- комплекса автозаправочной станции статуса предпринимателя без

образования юридического лица и патентов на право применения

упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности по таким видам

деятельности, как оптовая торговля нефтепродуктами и маркетинговые

услуги, то в данном случае эти обстоятельства никаким образом не

влияют на установленный порядок налогообложения доходов, выплаченных

ему по договору купли-продажи юридическим лицом.

Таким образом, доход, полученный налогоплательщиком по договору

купли-продажи своей доли имущества в комплексе автозаправочной

станции, не является доходом, подлежащим включению в валовую выручку

субъекта упрощенной системы налогообложения, учета и отчетности, а

относится к доходам от источников в Российской Федерации, которые

согласно ст. 209 НК РФ признаются объектом налогообложения по налогу

на доходы физических лиц. В соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ эти

доходы у физических лиц, являющихся резидентами Российской Федерации,

подлежат налогообложению по ставке 13%, при этом налоговая база по

таким доходам в соответствии со ст. 210 НК РФ определяется как

денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на

сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 - 221 НК РФ.

При определении налоговой базы по суммам, полученным

налогоплательщиками от реализации принадлежащего им на праве

собственности имущества, они имеют право на получение имущественных

налоговых вычетов, установленных п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при подаче

ими в налоговый орган налоговой декларации по окончании налогового

периода, которым согласно ст. 216 НК РФ признается календарный год.

Физические лица, получившие доходы от продажи принадлежащего им

имущества, с которых источником выплаты не был удержан налог, обязаны

на основании п. 2 ст. 228 НК РФ самостоятельно исчислить суммы налога,

подлежащие уплате в бюджет, а также в соответствии с п. 3 данной

статьи представить в налоговый орган по месту своего учета (т.е. по

месту жительства) соответствующую налоговую декларацию.

Учитывая, что у налогоплательщиков право на получение таких

доходов сохраняется в течение всего отчетного налогового периода,

налоговая декларация представляется ими в сроки, предусмотренные п. 1

ст. 229 НК РФ, т.е. не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим

налоговым периодом.

Организация, являющаяся источником дохода, обязана в соответствии

со ст. 230 НК РФ представить в налоговый орган по месту своего учета

сведения о выплаченных физическим лицам в налоговом периоде доходах не

позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по

форме N 2-НДФЛ.

Предприниматель без образования юридического лица, имеющий

свидетельство о государственной регистрации, дающее ему право на

осуществление деятельности по операциям с недвижимым имуществом

(собственным или арендуемым), является совладельцем здания,

относящегося к нежилому фонду, которое сдается совладельцами в аренду

спортивному клубу. Какие налоговые обязательства возникают у

предпринимателя в связи с продажей указанного имущества в текущем

налоговом периоде, если здание совладельцами было приобретено без

налога на добавленную стоимость?

В случае сдачи имущества в аренду его собственник (он же

арендодатель) и арендатор являются сторонами договора

гражданско-правового характера - договора аренды, заключенного в

соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 34 Гражданского

кодекса Российской Федерации. В ст. 608 ГК РФ указано, что право сдачи

имущества в аренду принадлежит его собственнику; иных требований к

статусу арендодателя нормами ГК РФ не предусмотрено.

С точки зрения налогового законодательства для физических лиц,

участвующих в арендных отношениях, также не требуется получения

статуса предпринимателя без образования юридического лица, поскольку

доходы, получаемые физическими лицами от сдачи в аренду движимого или

недвижимого имущества, рассматриваются как один из видов доходов,

налогообложение которых в соответствии с п. 1 ст. 224 НК РФ

производится по ставке 13%.

Таким образом, независимо от того, зарегистрировано физическое

лицо, сдающее недвижимое имущество в аренду, в качестве

предпринимателя без образования юридического лица или нет, отношения

между арендодателем и арендатором регулируются в первую очередь

договором аренды, в котором в том числе определяются порядок, условия

и сроки внесения арендной платы.

Однако поскольку налогоплательщик осуществляет сдачу в аренду

нежилого помещения, принадлежащего ему на праве общей долевой

собственности, в качестве индивидуального предпринимателя, а не просто

собственника этого имущества, то и продажа этого имущества

рассматривается в данном случае как продажа имущества в связи с

осуществлением им предпринимательской деятельности. Доход, получаемый

индивидуальным предпринимателем от продажи имущества в связи с его

предпринимательской деятельностью, является в соответствии со ст. 208

и 209 НК РФ объектом обложения налогом на доходы физических лиц, а

также согласно со ст. 146 главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК

РФ - объектом обложения налогом на добавленную стоимость.

Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что при определении

налоговой базы по доходам, получаемым индивидуальными

предпринимателями от продажи имущества в связи с его

предпринимательской деятельностью, предоставление имущественных

налоговых вычетов, предусмотренных данным подпунктом, неправомерно.

Согласно ст. 154 НК РФ налоговая база при реализации

налогоплательщиком основных средств, приобретенных без налога на

добавленную стоимость, исчисляется исходя из рыночной цены,

определяемой в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в нее НДС и

налога с продаж. При этом сумма НДС, подлежащая уплате, определяется

по ставке 20% от цены реализуемого имущества.

Предприниматель без образования юридического лица получил

свидетельство о государственной регистрации на право занятия

торгово-закупочной деятельностью и встал на налоговый учет в декабре

2001 г. В январе 2002 г. он приобрел у юридического лица торговый

склад, который в марте 2002 г. был реализован предпринимателем другому

юридическому лицу по более высокой цене. В апреле 2002 г.

налогоплательщик представил в налоговый орган заявление о прекращении

предпринимательской деятельности и декларацию по налогу на доходы

физических лиц, в которой указано, что доходов от предпринимательской

деятельности он не получал, поскольку деятельность им фактически не

осуществлялась. К какому виду доходов в данном случае следует отнести

для целей налогообложения доход, полученный индивидуальным

предпринимателем от перепродажи торгового склада?

В п. 2 ст. 54 НК РФ определено, что индивидуальные

предприниматели исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового

периода на основе данных учета доходов и расходов и хозяйственных

операций в порядке, определяемом Минфином России и МНС России.

Порядок учета доходов и расходов и хозяйственных операций для

индивидуальных предпринимателей (далее - Порядок учета), утвержденный

совместным приказом Минфина России и МНС России от 21.03.01 г. N

24н/БГ-3-08/419 и зарегистрированный Минюстом России 4.05.01 г. за N

2692, вступил в силу с 1 июля 2001 г.

В соответствии с п. 14 раздела 3 Порядка учета в доходы,

полученные индивидуальными предпринимателями от предпринимательской

деятельности, включаются все поступления от реализации товаров,

выполнения работ и оказания услуг, а также суммы, полученные в

результате реализации имущества, используемого в процессе

предпринимательской деятельности. Указанные суммы включаются в доход

того налогового периода, в котором этот доход фактически получен.

Стоимость реализованных товаров, выполненных работ и оказанных

услуг отражается с учетом фактических затрат на их приобретение,

выполнение, оказание и реализацию, а доходы от реализации основных

средств и нематериальных активов определяются как разница между ценой

реализации и их остаточной стоимостью.

В данном случае с учетом того, что предпринимательская

деятельность налогоплательщиком в текущем налоговом периоде фактически

не осуществлялась, в связи с чем приобретенный индивидуальным

предпринимателем в этом же налоговом периоде торговый склад в качестве

основного средства не использовался и амортизация по указанному

имуществу не начислялась, рассматривать сделку по перепродаже

торгового склада как реализацию имущества, используемого в процессе

осуществления предпринимательской деятельности, неправомерно.

Следовательно, доход, полученный налогоплательщиком от

перепродажи торгового склада, следует отнести к доходам, полученным

физическими лицами от реализации принадлежащего им на праве

собственности имущества, которые согласно п. 1 ст. 224 НК РФ подлежат

налогообложению по ставке 13%. Налоговая база по таким доходам в

соответствии со ст. 210 НК РФ определяется как денежное выражение

таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму

налоговых вычетов, предусмотренных ст. 218 - 221 НК РФ.

Т. ЛЕВАДНАЯ,

советник налоговой службы Российской Федерации II ранга