разделение торговой и подсобной площади

[irbis1]

Помогите правильно составить договор аренды для ЕНВД!
Ситуация такая, мы хотим арендовать офис 39 м2, мы собираемся установить перегородку, для разделения торговой и подсобной площади, как это правильно отразить в договоре, чтобы сразу платить енвд только с торговой площади 20м 2
Может так?:
Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 39 м2, из них 20 м2 предназначено для торгово-выставочной деятельности, а 19м2 отводятся для административно-хозяйственных нужд. (С целью отделения данных функциональных зон арендатор обязуется до подписания приемо-сдаточного акта осуществить небольшую перепланировку, отгородив торговую и административную площади витринами и гипсокартонной перегородкой).
Подробное описание помещения после перепланировки должно быть указано в отдельном Приложении к приемо-сдаточному акту.
Или я перемудрила?????????

[Аноним]

Помогите правильно составить договор аренды для ЕНВД!
Ситуация такая, мы хотим арендовать офис 39 м2, мы собираемся установить перегородку, для разделения торговой и подсобной площади, как это правильно отразить в договоре, чтобы сразу платить енвд только с торговой площади 20м 2
Может так?:
Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение общей площадью 39 м2, из них 20 м2 предназначено для торгово-выставочной деятельности, а 19м2 отводятся для административно-хозяйственных нужд. (С целью отделения данных функциональных зон арендатор обязуется до подписания приемо-сдаточного акта осуществить небольшую перепланировку, отгородив торговую и административную площади витринами и гипсокартонной перегородкой).
Подробное описание помещения после перепланировки должно быть указано в отдельном Приложении к приемо-сдаточному акту.
Или я перемудрила?????????

определение торговой и неторговой площади ФНС будет проводиться не по ващему договору, а по документам - паспорту БТИ

[irbis1]

определение торговой и неторговой площади ФНС будет проводиться не по ващему договору, а по документам - паспорту БТИ

я конечно понимаю что желательно ориентироваться на паспорт БТИ, но все же если мы делаем с согласия собственника небольшую перепланировку, при которой часть площади не будет использоваться под торговлю, разве в этом случае нет возможности ориентироваться на условия договора???
Я читала арбитражную практику, когда налогоплательщика спасло доп. соглашение о перепланировке, согласно которому размер торговой площади был изменен.
Ч только учусь, если не права исправте.а то я совсем запуталась!

[irbis1]

Пожалуйста, помогите разобраться новичку! После прочтения большого количества материала, запуталась окончательно. Может мы вообще должны применять понятие торговое место?
Дано: офис 40 м2, в федеральном здании, по сути не предназначенном для торговли, хотя они сами в одном из офисов продают свою печатную продукцию. Наш офис будет оборудован витринами, эконом панелями и т.д. Что это ? торговая площадь или торговое место! В налоговой толком ничего не объяснили, сказали, что значение имеет только фактическая деятельность и не важно какое здание!

[Аноним]

Все зависит от того, что написано в правоустанавливающих документах (паспорте БТИ то есть)-во-первых, назначение помещения (административное/торговое) , во-вторых, как обозваны в экспликации ваши площади (торговый зал или нет). Если слов "торговый зал" нет-то это объект стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, то есть у вас торговое место.

[irbis1]

спасибо за ответ. Вы меня очень обрадовали, но ненадолго, после прочтения нижеприведенного письма Минфина, радость прошла
Учитывая, что индивидуальный предприниматель собирается организовать магазин в помещениях, которые изначально были предназначены для оказания услуг общественного питания и являлись одним объектом общественного питания - столовой, вероятно, предприниматель также планирует переоборудовать данные помещения под розничную торговлю.
После переоборудования данного помещения под торговлю предприниматель обязан пригласить для внеплановой технической инвентаризации представителей Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу. <…..>
На основании данных проведенной технической инвентаризации определяется назначение переоборудованного помещения. Если помещение будет признано магазином, то, соответственно, в инвентаризационных документах будет определена и площадь торгового зала, которая впоследствии должна будет использоваться в качестве физического показателя при исчислении единого налога на вмененный доход.
Учитывая ситуацию, изложенную в вопросе, предположительно после проведения внеплановой технической инвентаризации помещение, которое изначально являлось столовой, будет признано магазином, и если после инвентаризации площадь торгового зала планируемого магазина не будет превышать 150 кв. м, то индивидуальный предприниматель может быть переведен на уплату единого налога на вмененный доход и, соответственно, должен будет исчислять единый налог на вмененный доход с использованием физического показателя "площадь торгового зала (в квадратных метрах)".
Письмо Минфина РФ от 19 октября 2006 года N 03-11-04/3/463

[ЛО]

Внести изменения в тех.паспорт может только собственник. А с 2008 года базовая доходность на торговое место свыше 5 метров будет считаться по метражу.

[Аноним]

Конечно,внести изменения в техпаспорт может только собственник. А оно ему надо? Сегодня один арендатор,завтра другой-так и бегай,вноси?
Наша ИФНС по Свердловской области считает вот так:
Вопрос:

Письмом Минфина России от 29.08.2006 № 03-11-04/3/389 разъяснено, что технический паспорт на помещение является документом, подтверждающим занимаемую площадь, а статус занимаемого помещения определяется исходя из условий фактического использования этого помещения. Как правильно применить физический показатель для расчета ЕНВД, если в помещении, которое по документам БТИ не является торговым, открывается магазин (павильон)?

Ответ:
Понятия объектов стационарной торговой сети, имеющих торговые залы; объектов стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов; магазина; павильона, а также физических показателей базовой доходности «площадь торгового зала» и «торговое место» установлены статьей 346.27 Кодекса.
При этом согласно данной статье Кодекса величина физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» определяется налогоплательщиками на основании инвентаризационных и право-устанавливающих документов, к которым, в частности, относятся технические паспорта на нежилые помещения, планы, схемы, экспликации, договоры аренды (субаренды) нежилых помещений или их частей и другие подобные документы.
Исходя из этого, объекты стационарной торговой сети (их части), не соответствующие установленным главой 26.3 Кодекса понятиям магазина и павильона, а равно и стационарные объекты организации розничной торговли (их части), фактически используемые под магазины и павильоны, в которых указанными правоустанавливающими и инвентаризационными документами площадь торгового зала не выделена (крытые рынки и ярмарки, торговые комплексы, крытые спортивные сооружения, производственные (админи-стративные) здания (строения) и т.п.), относятся к объектам стационарной торговой сети, не имеющим торговых залов.
Налогоплательщики, осуществляющие розничную торговлю через такие объекты стационарной торговой сети, исчисляют налоговую базу по ЕНВД с использованием физического показателя базовой доходности «торговое место».

Отдел налогообложения прибыли (дохода)

[irbis1]

Огромное спасибо всем за ответы!
с определением понятия торговое место и торговая площадь все стало ясно!
но одна проблема осталась! неужели если по тех паспорту площадь арендуемого помещения 40 м 2, то и ЕНВД нам придется платить с 40м2, не смотря на то, что фактически под торговлю, используется 20м2. остальные 20м2 отгорожены витринами, и там находятся коробки с продукцией, то есть фактически это склад. Разделение арендуемой площади на торговую и складскую, оговорено только в договоре аренды. Я так понимаю договора аренды недостаточно и надо приглашать БТИ? или все таки есть какой-то другой выход?
Заранее спасибо.

[ЛО]

надо приглашать БТИ?

да не придет к вам БТИ, вы же не собственник

[ЛО]

Письмо Минфина России
от 19.10.2007 № 03-11-04/3/411
«Об использовании торговой площади»
Вопрос: Может ли физический показатель «площадь торгового зала» изменяться в зависимости от фактического использования налогоплательщиком торговой площади и отличаться от правоустанавливающих документов? Например, может ли налогоплательщик при расчете ЕНВД уменьшить площадь торгового зала, если он по каким-то причинам временно не использует часть площади торгового зала магазина, указанной в договоре аренды как торговую, или наоборот, увеличить, если в помещении, не предназначенном для торговли по правоустанавливающим документам, временно осуществляется продажа покупателям?

Ответ: Статьей 346.27 Кодекса определено, что стационарной торговой сетью, имеющей торговые залы признается торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли в зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны.
Согласно статье 346.29 Кодекса при осуществлении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, исчисление ЕНВД производится с использованием физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» (в кв. м).
При этом в соответствии со статьей 346.27 Кодекса к площади торгового зала относится часть магазина, павильона (открытой площадки), занятая оборудованием, предназначенным для выкладки, демонстрации товаров, проведения денежных расчетов и обслуживания покупателей, площадь контрольно-кассовых узлов и кассовых кабин, площадь рабочих мест обслуживающего персонала, а также площадь проходов для покупателей.
Площадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов.
К инвентаризационным и правоустанавливающим документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика на объект стационарной торговой сети документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право на пользование данным объектом (договор передачи (договор купли-продажи) нежилого помещения; технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и т.п.).
Таким образом, при осуществлении розничной торговли через объект стационарной торговой сети, имеющий торговый зал, налогоплательщик должен исчислять единый налог на вмененный доход с использованием физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» (в квадратных метрах), с учетом площади торгового зала, указанной в инвентаризационных или правоустанавливающих документах.
Одновременно следует учитывать, что согласно пункту 9 статьи 346.29 Кодекса в случае, если в течение налогового периода у налогоплательщика произошло изменение величины физического показателя, налогоплательщик при исчислении суммы единого налога учитывает такое изменение с начала того месяца, в котором оно произошло.
Поэтому, в случае, если по определенным причинам часть площади торгового зала не используется в целях ведения предпринимательской деятельности по розничной торговле, то налогоплательщик при исчислении ЕНВД может скорректировать размер площади торгового зала. При этом такая корректировка должна иметь документальное обоснование, которое налогоплательщик может представить в налоговый орган по месту осуществления предпринимательской деятельности в качестве приложения к налоговой декларации по ЕНВД.
Пункт 9 статьи 346.29 Кодекса, согласно которому налогоплательщик в случае изменения величины физического показателя в течение налогового периода может учитывать такое изменение с начала того месяца, в котором оно произошло, может применяться, например, в ситуации, когда часть площади торгового зала используется временно под складские помещения, что подтверждается экспликацией, выданной бюро технической инвентаризации, а также распоряжением администрации.
При исчислении ЕНВД в указанной ситуации площадь торгового зала, которая временно используется под складские помещения, не учитывается.
Также положения пункта 9 статьи 346.29 Кодекса применимы в случае, если налогоплательщик единого налога на вмененный доход в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через объект стационарной торговой сети, имеющий торговый зал, передает часть его площади в аренду.
В целях исчисления ЕНВД в данной ситуации площадь торгового зала также должна быть скорректирована. При этом площадь торгового зала уменьшается на площадь, сданную в аренду, поскольку ЕНВД исчисляется исходя из площади торгового зала, непосредственно используемой для осуществления розничной торговли.
Обоснованием к такому расчету может являться договор аренды части площади торгового зала и, соответственно, инвентаризационные документы (например, экспликация, выданная бюро технической инвентаризации), в которых должна быть указана площадь торгового зала, непосредственно используемая для ведения розничной торговли.

[ЛО]

Письмо Минфина России
от 26.09.2007 № 03-11-05/228
«Об определении физического показателя при розничной торговле»
Вопрос: Индивидуальный предприниматель занимается розничной торговлей на рынке. Какие документы нужно использовать, чтобы определить, какой физический показатель использовать при определении суммы ЕНВД?

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 346.26 НК РФ система налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности применяется в отношении, в частности, розничной торговли, осуществляемой через магазины и павильоны с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли, а также в отношении розничной торговли, осуществляемой через киоски, палатки, лотки и другие объекты стационарной торговой сети, не имеющей торговых залов, а также объекты нестационарной торговой сети.
Статьей 346.29 Кодекса установлено, что при осуществлении розничной торговли через объекты стационарной торговой сети, имеющей торговые залы (магазины и павильоны), исчисление единого налога на вмененный доход производится с использованием физического показателя базовой доходности «площадь торгового зала» (в квадратных метрах). При осуществлении розничной торговли через объекты нестационарной торговой сети и объекты стационарной торговой сети, не имеющие торгового зала, исчисление данного налога производится с использованием физического показателя базовой доходности «торговое место».
Согласно статье 346.27 Кодекса стационарная торговая сеть, имеющая торговые залы, - это торговая сеть, расположенная в предназначенных для ведения торговли зданиях и строениях (их частях), имеющих оснащенные специальным оборудованием обособленные помещения, предназначенные для ведения розничной торговли и обслуживания покупателей. К данной категории торговых объектов относятся магазины и павильоны. Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, представляет собой торговую сеть, расположенную в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски и другие аналогичные объекты.
Площадь (количество торговых мест) указанных объектов стационарной торговой сети определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов, к которым относятся любые имеющиеся у организации или индивидуального предпринимателя документы на объект стационарной торговой сети (организации общественного питания), содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право пользования данным объектом (договор купли-продажи нежилого помещения, технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы, экспликации, договор аренды (субаренды) нежилого помещения или его части (частей), разрешение на право обслуживания посетителей на открытой площадке и другие документы).
Таким образом, инвентаризационные и правоустанавливающие документы на объекты стационарной торговой сети должны содержать всю необходимую информацию, на основании которой возможно сделать однозначный вывод о том, к какому типу стационарной торговой сети относится тот или иной объект организации торговли.